為了規範我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》(蘇建房﹝2007﹞114號)和《中共徐州市委 徐州市政府關於進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發﹝2013﹞42號)等有關法規和政策，結合實際，局制定了《徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則(試行)》，經局研究同意，現印發給你們，希認真貫徹執行。各縣(市)、銅山區、賈汪區可參照執行。
原徐州市房產管理局印發的《徐州市前期物業管理招標投標實施細則》(2007年1月1日釋出實施)同時廢止。
徐州市住房保障和房產管理局
2015年3月13日
徐州市市區前期物業管理招標投標實施細則第一章 總則
第一條 為了規範我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》(蘇建房﹝2007﹞114號)和《中共徐州市委 徐州市政府關於進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發﹝2013﹞42號)等有關法規和政策，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本市市區(鼓樓區、雲龍區、泉山區、新城區、經濟開發區)範圍內，選聘前期物業服務企業實施物業服務而進行的招標投標活動，適用本細則。
第三條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位通過招投標的方式，將物業區域內的房屋、公共設施裝置以及場地的維修、養護，秩序維護、綠化養護、環境保潔等各類服務和管理專案一次性發包，由投標人通過競標承接管理的活動。
第四條 徐州市住房保障和房產管理局(以下簡稱“市房管局”)是我市前期物業管理招標投標活動的行政主管部門;徐州市物業管理中心(以下簡稱“市物管中心”)受市房管局的委託負責徐州市市區前期物業管理招標投標具體實施活動的日常管理工作。
第五條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定將必須進行招標的專案以任何方式規避招標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第六條 住宅及同一物業管理區域內的非住宅建築面積3萬平方米以上(含3萬平方米)或非住宅建築面積1萬平方米以上(含1萬平方米)，建設單位必須依法通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。對軍事、公安、金融等保密性較強的特殊物業專案，經市房管局批准，可採用邀標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第七條 有下列情形之一的，經市房管局批准，可以採用協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業：
(一)連續兩次公開招標投標人少於3個的;
(二)住宅及同一物業管理區域內的非住宅，建築面積不足3萬平方米的，或者物業管理區域內以獨立式住宅(別墅)為主的建築面積不足1萬平方米的，或者非住宅物業建築面積不足1萬平方米的。
(三)其他國家規定或行業要求不適宜採用招標方式的。
第二章 招標
第八條 本細則所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的新建物業建設單位。新建物業是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業主委員會的物業。
第九條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與物業管理專案實際不符的資格要求。
招標人有下列行為之一的，屬於以不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人：
(一)就同一招標專案向潛在投標人或者投標人提供有差別的專案資訊;
(二)設定的資格、技術等條件與招標專案的具體特點和實際需要不相適應或者與合同履行無關;
(三)對潛在投標人或者投標人採取不同的資格審查或者評標標準;
(四)依法必須進行招標的專案非法限定潛在投標人或者投標人的所有制形式或者組織形式;
(五)以其他不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人。
第十條 前期物業管理招標、邀標、議標(包括報名和評標)必須在《招標檔案》中預先確定的地點進行。
第十一條 一個物業管理區域分期建設、多公司建設的專案，其前期物業管理招標人應統一，按總體規劃面積一次性招標，不得將依法進行招標的物業專案化整為零或以其他方式規避招標投標。招標人約定的物業管理區域應當與實際交付使用的物業管理區域相一致。
第十二條 招標人可以委託招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
依法必須進行招標的專案，招標人自行組織招標的，應當在招標前報市、區物業行政主管部門和轄區街道辦事處稽核。
第十三條 自行組織招標的，應具備以下條件：
(一)具備編制招標檔案、組織實施招標活動能力;
(二)招標人應當有5人以上具備工程、財務中級以上專業技術職稱，並有2人以上具有國家註冊物業管理師執業資格;
(三)招標公告和招標檔案應符合法規政策要求。
第十四條 招標代理機構應當在招標人委託的範圍內承擔下列招標事宜，並遵守本細則的有關規定。
招標人委託代理機構進行招標的，應提供以下材料：
(一)委託服務合同;
(二)市發改委的立項批文;
(三)規劃定點圖;
(四)地名辦專案名稱批覆;
(五)專案簡介;
(六)物業用房圖示;
(七)已繳納住宅工程質量保脩金、前期住宅物業開辦費的證明。
招標代理機構應負責以下工作：
(一)擬定招標公告(招標邀請書);
(二)編制招標檔案;
(三)審查投標人資格;
(四)編制標底;
(五)組織投標人踏勘現場;
(六)組織開標、評標;
(七)向招標人推薦評標委員會評定的中標順序;
(八)招標人委託的其他事項。
第十五條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人採取公開招標方式的，應在市級以上公共媒介上或在市房管局政務網站上釋出招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、地址、聯絡方式和招標專案的基本情況，以及獲取招標檔案的辦法等事項。
招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十六條 前期物業管理招投標實行投標資格預審制度。投標人應當向所在轄區房管部門提出預審申請，提出預審申請應當提供招標公告或招標邀請書載明資格條件的原始證件。
轄區房管部門應當向招標人告知預審結果。
第十七條 預審合格的，招標人應當向投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標檔案的時間、地點和方法;預審不合格的應當告知資格預審結果。
第十八條 資格預審合格的投標申請人超過10家時，招標人可以根據遴選規則遴選出優質投標人，但遴選後的投標人不得少於資格預審合格數量的一半。遴選規則由招標人在招標公告中載明，但不得違反相關法規、政策。
經過遴選後，投標申請人仍超過10家的，可以採取公開抽籤方式確定投標人。通過抽籤方式確定的投標人，不得少於遴選後符合條件投標申請人數量的一半。
第十九條 招標人或代理機構應當根據前期物業管理專案的特點和需要編制招標檔案。招標檔案應包括以下內容：
(一)招標人和招標專案簡介，包括招標人(招標代理機構)名稱、地址、物業名稱、物業型別、電梯等相關設施裝置的數量、物業管理服務用房、社群服務用房的配置、專案建設與竣工交付使用等;
(二)物業管理前期介入時間及相關要求;
(三)物業管理服務的內容和標準，包括房屋共用部位共用設施裝置維修養護、公共綠化養護管理、公共秩序維護、車輛停放管理、消防等安全防範協助管理、裝飾裝修管理、環境衛生保潔、物業資料管理等服務內容、服務標準等;
(四)物業服務費用方式(包乾制或酬金制);
(五)物業相關設施的經營與管理，包括停車場、會所、幼兒園等相關設施權利歸屬、服務收費方式、物業的使用與維護、規章制度;
(六)對投標人和投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容和份數等;
(七)投標企業情況，包括響應上述管理服務總體目標及各項指標要求、擬派出的管理專案負責人和主要技術人員簡歷與業績、管理機構的設立及配備的機械裝置和採取的措施、財務管理制度及物業管理收費標準的測算、投標承諾、公共能耗管理等;
(八)招標活動方案，包括投標保證金的繳納和領取投標檔案的費用，招標組織機構、開標時間及地點等;
(九)物業評標標準和評標方法，廢標認定原則等;
(十)招標人對前期物業開辦費的使用要求;
(十一)招標人對投標人收取和退回保證金的約定;
(十二)物業管理服務合同的.簽訂說明;
(十三)其它事項的說明及法律法規規定的其它內容。
第二十條 依法必須進行招標的專案，投標單位以現金或者支票形式提交的投標保證金應當從其基本賬戶轉入招標人或者代理機構賬戶，開標前進行查驗。
第二十一條 招標人應當確定投標人編制投標檔案所需要的合理時間;依法必須招標的專案，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，最短不得少於20日。
招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標檔案收受人。該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第二十二條 招標人根據物業管理招標的具體情況，可以組織投標人踏勘物業專案現場，並提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標人提出的有關物業專案的問題應當予以書面答覆。
第二十三條 招標人不得向他人透露已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其它情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。一個招標專案只能編制一個標底。
第二十四條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第二十五條 依法通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限，完成前期物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房專案應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房應當在申領《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業專案應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十六條 本細則所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。
投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標檔案要求的其它條件。
第二十七條 具有三級以上(含暫定三級)中華人民共和國物業服務企業資質證書(以下簡稱“物業服務企業資質證書”)的物業服務企業，應按以下規定承接相應的前期物業管理專案。
一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理專案;
二級資質物業服務企業可以承接15萬平方米至25萬平方米的住宅專案和3平方米至8萬平方米的非住宅專案的物業管理專案;
三級資質(含暫定期)物業服務企業可以承接15萬平方米以下住宅專案3萬平方米以下非住宅專案的物業管理專案。
第二十八條 投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件作出響應。
(一)投標函;
(二)投標人授權委託書(適用於法定代表人因故不能出席開標活動的);
(三)企業規模和資質情況;
(四)社會信譽和經營業績;對外地物業服務企業，還應提供企業註冊地物業行政主管部門出具的誠信證明;
(五)投標測算和投標報價;
(六)物業管理方案及其管理服務承諾;
(七)招標檔案要求提供的其它材料。
投標人對招標檔案有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。投標人將專項服務委託專業公司承擔的，應當進行說明。
第二十九條 投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封送達投標地點。投標檔案發生下列情形之一的，投標檔案無效：
(一)未密封;
(二)未加蓋投標人的法定代表人印章;
(三)送達超過提交投標檔案截止時間;
(四)招標檔案規定的其它情形。
無效的投標檔案，招標人應當拒收。
第三十條 招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善儲存投標檔案。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案。
第三十一條 投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，書面通知招標人。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
第三十二條 投標人不得有下列行為：
(一)以他人名義投標，騙取中標;
(二)排擠其他投標人的公平競爭;
(三)採取向招標人或者評標委員會成員賄賂等不正當手段謀取中標。
