為了規範物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業及有關各方的合法權益，促進我市物業服務行業健康、有序發展，根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價服[2004]383號)的有關規定，我們制定了《淮安市市區物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
淮安市物價局
淮安市房產管理局
二OO五年二月二日
淮安市市區物業服務收費管理實施細則第一條 為了規範物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》和《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用於本市主城區(清河、清浦和開發區)範圍內符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 本實施細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡並引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市、區人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費專案、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業服務收費，包括公共服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。
非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委託開展的特約服務和代收代辦服務收費(小區停車服務收費除外)，實行市場調節價。
第八條 市區實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，實行分專案收費基準價，具體服務內容、服務收費標準及浮動幅度詳見《淮安市主城區普通住宅物業管理公共服務專案指導價標準》，普通住宅物業管理公共服務專案指導價標準隨著社會經濟發展作相應調整。
第九條 普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由當地價格主管部門核准，物業管理企業或建設單位在核定的政府指導價範圍內，應在前期物業管理協議或買賣(租賃)合同中與物業買受人預先約定收費標準，並同時約定物業管理服務內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
鼓勵開發單位通過規範的招投標方式選擇前期物業管理企業，以招投標方式確定的物業服務收費報當地價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應加強對招投標過程及之後價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
第十條 已產生業主委員會的普通住宅公共服務收費具體收費標準由業主委員會經業主大會同意後，在當地價格主管部門公佈的政府指導價範圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十一條 實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在物業服務合同中約定;已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意後與物業管理企業在物業服務合同中約定。 價格、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規範，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。
第十二條 物業服務收費可以採取包乾制或者酬金制等形式約定。
包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條 物業管理公共服務費用構成因素為：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用;
(三)物業管理區域清潔衛生費用;
(四)物業管理區域綠化養護費用;
(五)物業管理區域秩序維護費用;
(六)物業管理企業辦公費用;
(七)物業管理企業固定資產折舊費用;
(八)物業公共部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;
(九)經業主大會同意的其它費用;
(十)合理利潤;
(十一)法定稅費。
其中，合理利潤：普通住宅為6%。
第十四條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施裝置執行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費月的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法在前期物業管理時，由物業管理企業或建設單位在前期物業管理協議或買賣(租賃)合同中與業主約定;業主委員會成立後，由業主委員會與物業管理企業協商制定。
第十五條 納入物業管理範圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
業主辦理入住手續後未入住或未使用的物業，物業服務費用由業主按規定標準的70%交納。
物業出租或以其它方式交他人使用的，物業管理費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
第十六條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境汙染的，業主交納的物業管理公共服務費用按規定標準的80%交納，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
第十七條 物業管理區域內應業主或業主委員會委託，實施專人管理的機動停車服務收費，按不超過《淮安市市區車輛停放收費管理辦法》(淮價服[2003]256號、淮公文[2003]294號)規定標準的80%執行，具體標準在前期物業管理時，由物業管理企業或建設單位在前期物業管理協議或買賣合同中與業主約定;業主委員會成立後，由業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中協商確定。
第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委託單位收取手續費。
第十九條 價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業管理公共服務收費標準的.總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。
第二十條 物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
第二十一條 物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其它企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第二十二條 物業管理服務收費實行明碼標價，服務內容、收費專案、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公佈，每半年(或一年)向業主、使用人公佈物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十三條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包乾制的，物業服務企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公佈財務狀況，接受監督。
實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公佈物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。
第二十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交的服務費用，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十五條 政府價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費專案、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第二十六條 本市其他縣區可參照執行本細則。
第二十七條 本實施細則由淮安市物價局會同市房產管理局負責解釋。
第二十八條 本實施細則自2005年2月10日起執行，以前凡與本實施細則不一致的有關規定同時廢止。
