《海勃灣區推進住宅小區物業管理工作實施方案》已經區政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二〇一〇年三月八日
海勃灣區推進住宅小區物業管理工作實施方案
為切實加強我區住宅小區的物業管理工作，維護物業管理市場秩序，按照《物業管理條例》有關規定和《內蒙古自治區人民政府辦公廳關於進一步加強物業管理工作的通知》(內政辦字〔2009〕268號)精神，結合我區實際，制定本實施方案。
一、指導思想
以改善住宅小區人居環境為出發點，以提升物業管理能力和服務水平為重點，堅持“政府引導、街道負責、立足社群、因地制宜”的工作方針，進一步完善物業管理制度，規範物業管理行為，增強業主參與意識，逐步健全完善專業化、社會化、市場化管理與業主協助管理相結合的物業管理新機制，促進我區物業管理工作持續健康發展。
二、工作目標
利用兩年時間，使全區具備條件的小區全部進駐物業管理企業，基本實現住宅小區物業管理服務的制度化、規範化、長效化。各街道辦事處根據轄區實際情況，將舊小區改造和引進物業相結合，確定兩年內改造舊小區及進駐物業小區的數量。
三、主要任務
(一)進一步培育和規範物業管理市場。
全面推行物業管理招投標制度。凡建築面積在2萬平方米以上的住宅小區，必須採用公開招標的方式選聘物業服務企業。房地產開發專案的前期物業管理招投標工作，必須在辦理商品房預售許可證之前完成;不進行預售只現售的房地產開發專案的前期物業管理招投標工作，應在現售前30日完成。對達不到上述要求的，有關部門不予辦理竣工驗收備案手續。
規範前期物業管理工作。開發建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。開發建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施裝置等有關事項進行查驗，並做好登記。
加強對建立業主委員會的指導工作。區房管局牽頭，各街道辦事處配合，督促、指導業主及時建立業主委員會。同時，區房管局要做好業主委員會的業務培訓、指導和監督工作，保證其正確行使權利和履行義務。對於舊零散住宅樓，居委會書記或居委會黨支部成員可兼任業主委員會委員，協助業主委員會開展日常工作，強化對零散住宅樓的物業管理。
(二)進一步完善物業服務收費機制。
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用標準與服務水平相符的原則。物業服務企業要與業主委員會簽訂物業服務合同，約定、公示服務內容、服務標準及收費標準，主動接受業主監督;區房管局和各街道辦事處做好日常監督工作。廉租住房和經濟適用住房的物業服務收費實行政府指導價，由區房管局會同市發改委確定，並定期公佈。
物業服務合同簽訂後，業主必須按合同約定繳納相關費用。業主、使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應督促其限期繳納;業主或使用人對物業服務企業的收費及服務質量有異議時，業主委員會要做好調解工作。對逾期未繳納物業服務費，且經過業主委員會公示催繳名單、調解無效的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
(三)進一步提高物業服務的質量和水平。
區房管局要健全完善全區統一的物業服務企業信用檔案制度，並向社會定期公佈物業服務企業的信用資訊及信用等級。對於社會公眾投訴不予理睬，已有不良行為記錄卻不進行整改，企業信用等級較差的`物業服務企業不予資質升級;對違反國家和自治區有關規定，擅自提高物業服務收費標準、降低服務質量和不規範經營的物業服務企業，堅決予以糾正，直至清出物業管理市場。各街道辦事處會同區房管局要積極引導物業服務企業開展創優達標活動，樹立物業服務企業優秀品牌，充分發揮示範帶動作用，努力提高物業管理的服務質量。同時，要加強物業管理創優達標專案的動態管理，對於已不具備示範、優秀條件的物業管理專案要及時取消示範、優秀稱號。
區財政每年安排一定的專項資金，用於扶持優質物業服務企業發展壯大。特別是對負責舊住宅小區物業管理的物業服務企業，要進一步增加資金投入，提高舊住宅小區的物業管理水平，改善居民生活條件。
(四)加強住宅專項維修資金的使用和監管。
區房管局要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令165號)的有關規定，進一步健全制度，完善機制，切實加強住宅專項維修資金的繳存、使用和管理工作;要嚴格遵照按幢設賬、專戶儲存、核算到戶的要求，建立住宅專項維修資金的使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監督及業主查詢和對帳等制度，加強住宅專項維修資金管理。
(五)進一步加大民眾參與力度。
在物業管理中，各街道辦事處要建立“四問四權”工作機制，即：問情於民，問需於民，問計於民，問績於民，落實群眾的知情權、參與權、選擇權、監督權。一是問情於民。對於物業管理和舊住宅小區整治方案，各街道辦事處要通過媒體公告、熱線電話，召開座談會、入戶問卷調查等形式，充分了解民情民意，根據群眾意見決定事項。二是問需於民。建立“三會一公示一會審”制度(調研會、聽證會、座談會，方案公示、會審)，由居民選擇物業管理、舊小區整治方面需要進行完善和改善的內容。三是問計於民。暢通意見反映渠道，建立區、街、社群三級信訪處理網路，各街道辦事處組織住戶代表、有關專家、義務監督員、青年志願者對物業管理進行點評，及時收集採納各方面的意見、建議，督促物業管理公司不斷改進服務。四是問績於民。每年由各街道辦事處組織業主委員會，向業主發放意見徵求表，通過召開現場諮詢服務等方式徵求百姓意見，對業主滿意率不足80%的，督促物業公司限期整改，未完成整改的取消相應服務的收費。
四、加強組織領導
(一)加強組織保障。物業管理工作覆蓋面廣，推進難度大，各街道辦事處和有關部門要將物業管理工作擺上重要議事日程，建立健全物業管理專門機構，加強領導，明確任務，落實責任，形成一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為加強物業管理工作提供有力組織保障。
(二)加強輿論宣傳。各街道辦事處和有關部門要採取多種形式，大力宣傳物業管理政策法規，讓業主和社會各界正確認識物業管理，強化物權意識，樹立市場經濟觀念，人人關心、支援物業管理，為物業管理髮展營造良好的社會輿論氛圍。
(三)加強監督檢查。各有關部門要各司其職、密切配合，依法加強物業管理市場的監督檢查力度，共同推動物業管理工作健康發展。
