淮安市物業管理實施細則，自2003年8月1日起施行，下面是小編整理的淮安市物業管理實施細則全文，歡迎閱讀!
第一章總 則
第一條 為了規範物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》(以下稱條例的指兩條例)的規定，結合本市實際情況，制定本實施細則。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用條例，條例沒有規定或者規定比較原則的，適用本細則。
本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 本市行政區域內的各類物業應按照“分類入軌、遞次推進”的原則，逐步建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第四條 新建住宅區應當實行物業管理，在開發建設中應綜合考慮物業管理和社群建設的需要。
(一)在規劃設計方案中必須按有關規定安排物業管理服務用房、社群服務用房、公益性文體活動用房、廣播電視用房、公廁、郵政設施、安全防範設施、活動廣場以及其他配套的共用服務設施。規劃部門在審批規劃設計方案時，應徵求物業管理主管部門的意見;
(二)在施工圖設計方案中安排供水、供電、供氣、供熱等一戶一表，與住宅樓同時規劃、同步設計、同期建設;
(三)規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，建設部門在審查批准施工圖設計檔案時，應當按照各自職責加強監督，嚴格把關。正在施工建設的住宅區，應按照上述要求進一步完善規劃設計方案和施工圖設計檔案，做好組織實施工作。
第五條 建築面積5萬平方米以上的原有住宅區，配套設施比較齊全的，應當實行物業管理;配套設施不全的，應在當地人民的政府組織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創造條件，實行物業管理。整治區域內按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門和單位維修養護的市政公用設施和相關設施裝置，應由相關部門和單位負責整治。
暫不具備實行物業管理條件的單位生活大院，繼續由原產權單位組織維修、管理和整治;原產權單位也可以委託社群統一管理。
零星分散住宅(含不達規模的住宅區、原產權單位已不存在的生活大院等)由所在社群統—管理。街道辦事處和鄉鎮人民的政府成立相應的社群管理委員會，負責轄區內零星分散住宅管理區域的劃分、組織協調、指導監督等工作。
第六條 兩個以上物業產權人、配套設施比較齊全的大廈和工業區等其他物業，應當實行物業管理。
第七條 市、區(含經濟開發區、外向型農業綜合開發區)、縣房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責組織實施本細則。
各級建設、規劃、城管、綜治、公安、司法、 民政、財政、物價、工商、稅務、電力、電信、郵 政、市政、園林等部門和單位，應當在各自的職責範圍內，協同實施本細則。
第八條 物業管理納人社群建設統一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，街道辦事處、鄉鎮人民的政府負責轄區內物業管理日常的指導與監督工作，其主要職責是：
(一)加強對轄區內物業管理工作的領導，指導和監督社群管理委員會、業主委員會和物業管理企業開展工作;
(二)會同物業管理、規劃、建設等行政主管部門，參與新建住宅區的綜合驗收和物業管理配套設施驗收，對未按規劃建設配套共用服務設施或存有質量問題，有權提請有關行政主管部門予以糾正;參與轄區內住宅區的整治工作;
(三)會同物業管理行政主管部門組建轄區內業主委員會;參與物業管理招投標工作;對物業管理企業資質年檢和新成立物業管理企業資質提出初審意見;協助做好住宅區共用部位、共用設施裝置專項維修資金的歸集和使用的管理工作，並對專項維修資金的使用提出初審意見;
(四)指導社群管理委員會、人民調解委員會和社群居委會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛;
(五)協助物價、物業管理行政主管部門，做好對住宅區物業管理服務等級、公共服務費價格的審批工作，並提出初審意見;
(六)協助城管、環保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區違法建設拆除、環境保護、治安防範和交通秩序管理等工作。
第九條 物業管理企業按照國家和省規定享受第三產業優惠政策，各級人民的政府應當扶持物業管理行業。物業管理企業享受下列稅費優惠政策。
(一)物業管理企業自開業之日起，免徵所得稅1年。免稅期滿後當年安置待業人員佔企業原從業人員總數30%以上的，減半徵收所得稅兩年;
(二)未享受過企業所得稅減免的物業管理企業安置失業人員和其它企業下崗職工達到從業人員總數60%，經勞動部門認定，稅務部門審批，免徵所得稅3年;企業安置失業人員及其它企業下崗職工，達到企業職工總數10%，經勞動部門認定，稅務部門審批，3年內每年減徵所得稅 16.6%;超過 10%的每增加 5個百分點，3年內每年再減徵所得稅8.3%;
(三)安置下崗職工人數佔企業總人數60%以上的物業管理企業自其領取稅務登記證之日起，3年內免徵營業稅，城市維護建設稅和教育附加隨營業稅一同免徵，3年內免收工商行政性收費;
(四)物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租不計徵營業稅。物業管理企業受託管理的社會保障性質的經濟適用房(安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房)的物業管理公共服務費列人代辦專案，不計人納稅基數，使用物業管理專用票據;
(五)物業管理企業3年內享受下列優惠政策：免繳物價調節基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優待金、殘疾就業保障金，緩繳人防基金。
第二章 業主自治管理
第十條 物業管理區域應按規定建立業主自治管理組織。
業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主多於100戶的，可推選業主代表，組成業代表大會(以下統稱業主大會)。住宅區一般以每棟或每單元為單位推選l-6名業主代表。
業主代表應是熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協調能力和議事能力、積極維護業主利益和帶頭履行業主義務的產權人。業主代表應由業主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。
業主大會的議題應提前告知業主或業主代表，業主大會決定的事項應及時在本物業區域內公佈。
第十一條 業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建築面積計算，建築面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米的為1票。
第十二條 住宅區內已交付使用的物業建築面積未達到30%，但使用已超過1年的，應當參照召開首次業主大會與選舉產生業主委員會的程式和辦法召開首次臨時業主大會，選舉產生臨時業主委員會。臨時業主委員會行使業主自治管理相應的權利和義務。
住宅區符合成立業主委員會條件時，應依照條例和本細則規定及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十三條 首次業主大會(含首次臨時業主大會，下同)由建設單位和接受委託的物業管理企業負責具體籌備工作，物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應及時給予指導，併成立以業主為主體的，街道辦事處、鄉鎮人民的政府、派出所、建設單位、受託的物業管理企業、社群居委會和業主代表組成的首次業主大會籌備委員會。
首次業主大會籌備委員會負責做好下列工作：
(一)協商確定召開業主大會或業主代表大會的形式、時間、地點和內容;
(二)確定召開業主代表大會的，協商確定業主代表人數，組織推薦業主代表候選人，審查業主代表候選人資格，組織民主選舉業主代表。產生的業主代表應當在物業管理區域內公佈;
(三)協商業主委員會(含臨時業主委員會，下同)組成人數，並按業主委員會成員條件推薦業主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業管理區域內公佈;
(四)起草業主委員會選舉辦法、章程和業主公約草案，並在大會召開前15日發給參加會議的成員徵求意見;
(五)做好召開首次業主大會的各項會務準備工作;
(六)主持召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十四條 首次業主大會除了行使條例中規定的職權外，還應審議通過以下事項：
(一)業主大會和業主委員會議事規則;
(二)業主委員會日常工作許可權;
(三)業主委員會選舉辦法;
(四)物業管理企業的選聘辦法;
(五)物業的有關公共管理規定;
(六)選舉產生業主委員會。
第十五條 首次業主大會選舉產生的業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民的政府初審同意後，自選舉產生之日起三十日內到物業所在地區、縣物業管理行政主管部門申請登記確認。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：
(一)業主委員會登記確認表;
(二)業主代表、業主委員會選舉辦法及選票;
(三)業主大會審議通過的主要事項。
第十六條 物業所在轄區的街道辦事處、鄉鎮人民的政府及社群居民委員會負責業主委員會的日常管理工作，指導業主委員會開展工作。符合條件的住宅區業主委員會、社群居民委員會負責人可依法相互兼職。
第十七條 業主委員會可以通過推選產生主任1名和副主任若干名，一般為兼職。住宅區規模達5萬平方米以上的可設專職主任，其它物業是否設專職主任由業主大會確定。
業主委員會主任和副主任可以獲得一定數量的津貼。津貼標準由業主大會決定。
第十八條 業主委員會不得從事經營活動。業主委員會的活動經費、業主委員會主任和副主任的津貼來源於本物業管理區域內專項維修資金增值部分、公共設施收益或其它渠道。
第十九條 業主委員會依據條例的規定履行職責，督促全體業主、使用人遵守物業管理的法規、規章、制度和業主公約;幫助物業管理企業實施本區域的.物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題;接受物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民的政府的指導和監督，積極配合社群建設管理。
