為規範物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理規定，結合我市實際，制定了《寧波市物業服務收費管理實施細則》，請遵照執行。
本細則自2012年5月1日起施行。此前的物業服務收費規定，凡與本細則不一致的，一律以本細則為準。
二〇一二年二月二十日
寧波市物業服務收費管理實施細則第一條 為規範物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用於海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區、東錢湖旅遊度假區、杭州灣新區、寧波保稅區、大榭開發區、梅山保稅港區區域內的物業服務收費管理，其他各縣(市)、區可參照本細則結合當地實際另行制定。
第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋共用部位和共用設施裝置的日常執行管理，維護公共區域的清潔衛生和秩序，做好公共區域綠化日常養護等服務，向業主或物業使用人所收取的費用。
第四條 本細則所指的物業服務應當包括以下內容：
(一)房屋共用部位和共用設施裝置的管理;
(二)公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養護管理;
(四)維護公共秩序以及車輛停放管理，協助做好安全防範工作;
(五)物業檔案管理;
(六)合同約定的其他公共性服務。
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
第六條 物業服務收費根據物業的型別、物業服務的階段以及提供服務的性質等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅小區(不包括高標準住宅，下同)的前期物業服務收費實行政府指導價;非住宅物業、高標準住宅以及業主委員會成立後的普通住宅小區物業服務收費實行市場調節價。
符合以下條件之一的為高標準住宅：
1.獨棟、聯排等獨門獨戶住宅;
2.建築容積率在1.0以下的小區住宅;
3.套型建築面積140(含)平方米以上的住宅戶數佔住宅總戶數的70%(含)以上的。
高標準住宅由開發建設單位提出申請，報市物業主管部門認定。
第七條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業主管部門制定物業服務等級和各等級的收費標準，並根據物業服務成本等因素適時調整收費標準。
普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公佈的相應等級的基準收費標準及浮動幅度內確定具體收費標準，按照《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》等有關規定選聘物業服務企業。前期物業服務合同簽訂後十五日內，由物業服務企業將服務內容、收費標準報當地價格主管部門、物業主管部門備案。
對超過一級服務標準的普通住宅前期物業服務專案，開發建設單位可向市物業主管部門提出特級服務申請，經稽核同意後報市價格主管部門核定收費標準。
第八條 非住宅、高標準住宅的前期物業服務費，由開發建設單位按照《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》等規定確定收費標準;成立業主委員會後，物業(包括住宅和非住宅)服務收費，由業主委員會根據業主大會的決定，按照合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，參照價格和物業主管部門公佈的物業服務等級和收費標準確定具體服務內容和收費標準，並在物業服務合同中明確。
第九條 前期物業服務合同約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業依照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。
第十條 業主委員會或開發建設單位與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制的方式約定物業服務收費。
包乾制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用，物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條 實行物業服務收費包乾制的，物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。
物業服務成本由人員費用、房屋共用部位和共用設施裝置的管理費用，電梯年檢費、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施裝置及公眾責任保險費用、辦公費用、直接管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
