《嘉興市區物業管理實施細則》已經六屆市政府第2次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和其他有關法律、法規規定，結合嘉興市區實際情況，制定本細則。
第二條 嘉興市區範圍內的物業管理、使用及其監督管理適用本細則。
第三條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 市規劃建設行政主管部門(以下稱物業主管部門)負責嘉興市區範圍內物業管理的監督管理工作。
南湖區、秀洲區規劃建設行政主管部門(以下簡稱屬地物業主管部門)按照各自職責，做好本行政區域內物業管理的監督管理工作。嘉興經濟開發區轄區內物業管理的監督管理工作由市規劃建設局委託市規劃建設局經濟開發區分局具體實施。
街道辦事處或鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社群建設之間的關係，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第五條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的權利，並應當履行相應的義務。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》規定的職責。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域由屬地物業主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府根據物業的共用設施裝置配置、建築規模、社群建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當徵求居民委員會的意見。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施裝置的，應當劃分為一個物業管理區域。
舊城區規劃範圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸併為一個物業管理區域。
第八條 物業管理區域具備下列條件之一的，由開發建設單位或前期物業管理企業，或由20%以上業主提議向街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，並由街道辦事處或鄉鎮人民政府負責牽頭成立業主大會籌備組，召開首次業主大會，屬地物業主管部門給予指導：
(一)房屋出售並交付使用的建築面積達到物業總建築面積60%以上的;
(二)首套房屋出售並交付使用已滿兩年，且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業總建築面積30%以上的。
第九條 業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產生的具體辦法是：
(一)由物業服務企業(沒有物業服務企業的由街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會)向物業區域內的業主徵詢意見，並組織推舉出業主代表1至5名;
(二)由物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府指定當地居民委員會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府在其單位內推舉代表);
(三)由建設單位推舉1至2名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規則和進行相應的籌備工作。籌備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府會同屬地物業主管部門在業主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。
籌備組的工作應當符合《建設部關於印發〈業主大會規程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規定。
籌備組應當於首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，並書面告知屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，並給予必要的指導。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉鎮人民政府預繳籌備經費，由街道辦事處或鄉鎮人民政府代收代管。籌備經費的使用應堅持節儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業為3萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為4萬元，10萬平方米以上為5萬元。
第十條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主參加。
業主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業主代表。業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意願的，應當於業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委託代理人代為參加業主大會會議。
召開業主大會會議，應當於會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業主本人。
第十一條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計1票原則確定，建築面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計1票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。
建設單位未出售或者已經出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。
業主在首次業主大會會議後的業主大會會議上的投票權數，按照業主大會議事規則約定的投票權數確定辦法計算;業主大會議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。
第十二條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。
業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的'多數票數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。
業主大會在其職責範圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。
物業管理區域內有20%以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。
第十五條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列檔案向屬地物業主管部門備案：
(一)業主大會會議記錄和會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主公約;
(四)業主委員會委員的名單。
(五)業主大會會議的各項表決情況記錄。
屬地物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。
第十六條 業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集。
業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會需要討論、決定的事項應當於會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。
第十七條 業主委員會每屆任期為3年至5年。
業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開業主大會會議進行換屆改選。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第十八條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十九條 業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本細則第十三條第二款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，屬地物業主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會應當指導業主召開。
業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第二十條 業主公約應當對物業共用部位、共用設施裝置的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。
第二十一條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權數確定辦法、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。
第三章 前期物業管理
第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。
提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少於3個或者物業管理區域的建築面積小於2萬平方米的，經屬地物業主管部門同意，建設單位可以採取協議方式選聘物業服務企業。
第二十三條 建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。
業主臨時公約應當對物業共用部位、共用設施裝置的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位在銷售物業時應當將業主臨時公約向物業買受人予以明示，並有義務作出說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。
第二十五條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第二十六條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施裝置及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向屬地物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。
第二十七條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施裝置清單;
(三)設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料、相關場地查驗記錄;
(四)物業質量保修和物業使用說明檔案;
(五)業主名冊;
(六)物業管理需要的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。
物業交接完畢後30日內，物業服務企業應當將其中的共用部位、公用設施裝置及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接等資料交屬地物業主管部門備存，書面材料及彙總清單須經交接雙方簽字蓋章。
第二十八條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積7‰的比例配置物業管理用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積的3‰。
物業服務企業應當在物業管理辦公用房中給小區業主委員會留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉鎮人民政府從建設單位繳納的首屆業主大會會議籌備經費中列支。
規劃部門審批新建物業規劃設計方案時應徵求屬地物業主管部門對物業管理用房設定的意見，建設單位應將物業管理用房的面積、位置在設計方案中載明。
經依法審批，物業竣工驗收後的實測地上建築面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建築面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用於物業管理方面的其他需要。
第二十九條 物業管理用房依法屬於全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。物業管理用房由房地產管理部門登記建檔。
