為了規範物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，我們制定了《蘇州市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
蘇州市物價局 蘇州市住房和城鄉建設局
2014年5月29日
蘇州市物業服務收費管理實施細則
第一章 總則
第一條 為了規範物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用於本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。
第三條 本細則所稱物業服務費，是指業主通過選聘物業服務企業、專業管理機構或者業主自行對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
物業服務費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。
第四條 尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡並引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。
物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則，實行政府指導價和市場調節價。
第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作，負責制定物業服務收費的具體實施辦法和有關政策規定，指導全市物業服務收費的管理工作。
各縣級市(含吳江區，下同)、區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理許可權，負責本行政區域內物業服務收費的政策落實和監督管理工作。
第二章 物業公共服務收費管理
第六條 本細則所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區物業公共服務等級標準或分類分項分級標準，制定相應的基準價與浮動幅度，並向社會公佈。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的物業公共服務費基準價與浮動幅度，各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的物業公共服務費基準價與浮動幅度。
價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務等級標準或分類分項分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，並根據評估結果適時調整。
第八條 新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當在政府指導價範圍內，依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委託合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務委託合同由物業服務企業在簽訂之日起10個工作日內報物業專案所在地的縣級市、區價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當將備案的前期物業服務委託合同通過政府網站等形式公示。
前期物業公共服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。少數物業專案因提供政府指導價未涵蓋的服務內容和服務標準，確需超出政府指導價最高標準的，可在釋出招標公告前20個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經核定的收費標準，同時作為該專案前期物業招投標的最高收費標準。
新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委託合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委託合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。
第九條 新建普通住宅物業交付使用之後，物業公共服務收費標準按照合同約定執行。
業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前，普通住宅物業公共服務費標準因服務成本變化需要調整，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本資訊，向業主徵詢意見，經專有部分面積佔建築物總面積半數以上的業主且佔總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價範圍內實施調整並約定執行。
業主大會成立後，普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業合同約定執行。
第十條 各類別墅、高階公寓、裝修商品住房、容積率等於或低於1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。
住宅經批准改變用途用於經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。
業主採取自行管理或業主自行管理與委託專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。
保障性住房的物業公共服務收費，按照所在地政府有關規定執行。
第十一條 物業公共服務費可以採取包乾制或酬金制等計費方式。具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定;業主大會成立前，由建設單位、物業服務企業、業主在前期物業服務委託合同、前期物業服務協議中約定。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條 物業公共服務費一般由下列因素構成：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;
(2)物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)綠化養護費用;
(5)秩序維護費用;
(6)物業服務企業辦公費用;
(7)物業服務企業的固定資產折舊;
(8)物業共用場地、共用設施裝置及公眾責任保險費用;
(9)管理費分攤(酬金制不含此項);
(10)經業主大會同意的其他費用;
(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。
物業共用部位、共用設施裝置的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重複計入物業服務支出或者物業服務成本。
