為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：
一、部門、單位的職責分工
各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，並對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。
各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。
區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程式的業務指導和監督管理。
區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。
居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模範履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規範運作，並通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。
二、物業管理區域的核定
對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施裝置。
區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當徵求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，並出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，並提交下列資料：
(一)建設專案用地批准檔案;
(二)建築總平面圖;
(三)建設專案停車位、綠化等共用設施裝置配置情況說明;
(四)其他應當提交的資料。
物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。
需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過後，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的佈局,出具調整物業管理區域劃分的意見，並在相關物業管理區域內予以公告。
三、分期開發專案的物業管理
劃定為一個物業管理區域的建設專案分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為範圍。
先期開發區域內銷售並交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對後期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立後接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建築面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。
業主大會成立後，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中註明業主大會的決定事項。
四、建設專案資料的備案
建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、專案批准檔案、用地批准檔案、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯絡方式等資料。
建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明後，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。
五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生
籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社群建設情況確定，一般為5-10人，其所佔比例應當不低於籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。
業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，並在物業管理區域內予以公告。
業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正後仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。
六、業主投票權的計算
業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建築物總面積和業主人數、總人數確定。
專有部分面積、建築物總面積按照下列方法認定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建築面積，不包括以下物業的建築面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。
(二)建築物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。
業主人數和總人數按照下列方法認定：
(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售並交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。
(二)總人數，按照前項業主人數的.總和計算。
七、業主委員會成員全體辭職的處理
業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。
在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。
八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理
業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，並在物業管理區域內予以公告。
九、物業矛盾糾紛的調處
鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。
鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務諮詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律諮詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社群物業綜合管理的整體水平。
居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：
(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛;
(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、裝置及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛;
(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、晒衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛;
(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛;
(五)其他屬於人民調解組織調解範圍內的物業管理糾紛。
業主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。
業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。
