《烏海市物業管理暫行辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
烏海市物業管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強物業管理，規範物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的工作、居住環境，根據國家、自治區有關法律、法規，結合本市實際，制定本暫行辦法。
第二條 本市城鎮行政區域內的各類物業管理適用於本辦法。
本辦法所稱業主，是指物業所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業，是指已建成並交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建築物及其附屬設施、裝置和相關場地。本辦法所稱物業管理公司，是指依法設立的從事物業管理服務的企業，接受業主或者業主委員會的委託，根據物業委託管理合同進行專業管理服務的企業。
第三條 本辦法所指共用部位，是指整棟房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外牆面和牆面粉飾及樓頂等部分。
本辦法所稱共用裝置，指整棟房屋業主共用的上下水管道、落水管、共用照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵電梯、避雷裝置和消防器具等裝置。
本辦法所稱公共設施，是指物業區內業主或使用人共同使用的道路、上下水管道、窖井、化糞池、照明路燈、綠化地等設施。
第四條 市建設行政主管部門是全市物業管理的行政主管部門(以下簡稱市物業管理行政主管部門)負責全市城鎮物業管理工作。培育物業管理公司;監督、指導業主委員會和物業管理公司的工作;培育物業管理市場，規範物業管理行為;統一管理物業管理基金;加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理;負責組織實施本辦法。各區建設房產行政主管部門(以下簡稱區物業管理行政主管部門)，主管本地區物業管理工作，負責指導、協調、組建業主委員會，審批維修資金的使用，並組織其相關工作。
規劃、國土、環保、公安、物價、工商、民政、郵電、電力等有關行政管理部門，按照各自職責，協同實施本辦法。
各辦事處、居委會，積極協助開發企業，業主選舉成立業主委員會，組織其相關工作。
第二章 業主自治管理
第五條 業主委員會是物業管理區域內代表全體業主對物業區域實施自治管理的組織，代表和維護業主的合法權益。一個物業管理區域內，成立一個業主委員會。
第六條 業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。
第七條 業主大會或者業主代表大會履行下列職責：
(一)選舉、罷免業主委員會的成員;
(二)聽取和審查業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(三)決定本物業管理區域內關於業主共同權益的重要事項;
(四)通過或者修改業主公約和業主委員會章程;
(五)審議批准業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;
(六)監督業主委員會的工作。
第八條 業主大會或業主代表大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內30%以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會或業主代表大會，業主委員會接到提議後十五日內應當就所提議題召開業主大會或業主代表大會。
第九條 一個物業管理區域內，有下列情況之一的，區物業管理行政主管部門應當會同售房單位、街道辦事處、居民委員會組織召開第一次業主大會或業主代表大會選舉產生業主委員會。(一)公有住房出售建築面積達到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建築面積達到百分之五十以上;
(三)住宅出售已滿兩年。
第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列檔案向民政部門登記後，到區物業管理行政主管部門備案：
(一)成立業主委員會登記申請書;
(二)業主委員會名單;
(三)業主委員會章程;
(四)業主公約。
第十一條 業主委員會的權利
(一)召集和主持業主大會;
(二)制定業主委員會章程和公約;
(三)選聘和續聘物業管理公司，並與物業管理公司簽訂委託管理合同;
(四)審議物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;
(五)提出審議維修基金使用;
(六)檢查、監督物業管理工作的實施以及規章制度的執行。
第十二條 業主委員會義務
(一)協助物業管理公司落實各項管理措施;
(二)督促業主執行物業管理的各項規定，履行管理公約，及時交納各項管理服務費用;
(三)接受業主監督;
(四)接受市、區物業管理行政主管部門的指導和監督;
(五)協調業主與物業管理公司的關係。
第十三條 業主的主要權利
(一)參加業主大會或業主代表大會;
(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;
(三)享有與所交納物業管理費、服務費用相符的服務;
(四)對物業管理各項事宜的知情權，對業主公約和業主委員會章程及有關業主共同利益的重大事項的表決權;
(五)監督業主委員會的工作。
第十四條 業主的主要義務
(一)執行業主大會、業主代表大會和業主委員會的有關決議、決定;
(二)遵守業主公約;
(三)按時交納應交的物業管理服務費用和維修基金等費用。
第三章 物業管理企業及其職責
第十五條 物業管理公司是從事物業管理以及提供有償服務的經營單位，具有獨立企業法人資格。
第十六條 成立物業管理公司必須符合下列條件：
(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;
(二)有適用物業管理經營活動的固定場所;
(三)有與經營規模相適應的註冊資金;
(四)有初級以上的工程、經濟、會計等專業技術人員各一名以上;
(五)法律、法規規定的其他條件。
第十七條 成立物業管理公司必須經市物業管理行政主管部門稽核，報自治區建設行政主管部門取得《物業管理資質證書》，並領取《營業執照》方可開業。
第十八條《物業管理企業資質證書》實行年檢制度。
物業管理公司的從業人員實行持證上崗制度。從業人員上崗執業必須持自治區建設行政主管部門核發的崗位證書。
第十九條物業管理公司接受委託實行邀請招標、公開招標制度。
第二十條物業管理公司根據住宅區物業委託管理合同對住宅區實施物業管理，委託管理合同應當自簽訂後十五日內報市、區物業管理行政主管部門備案。
第二十一條 物業管理公司在住宅區範圍內就下列事項進行管理：
(一)房屋的使用、維護、養護;
(二)消防、電梯、機電裝置、路燈、走廊、自行車棚、園林綠地、溝、渠、 池、井、道路、停車場所等公用設施的使用、養護和管理;
(三)環境衛生的管理;
(四)車輛行駛及停放;
(五)公共秩序;
(六)物業檔案資料的管理;
(七)市物業管理行政主管部門規定和委託管理合同規定的其他物業管理事項。
第二十二條 物業管理公司的權利：
(一)根據有關法律、法規，結合實際情況制定本住宅區物業管理辦法;
(二)依據委託管理合同和有關規定收取管理服務費用;
(三)有權制止違反住宅區物業管理規定的行為;
(四)選聘專營公司承擔專項經營業務;
(五)對無故不交各項應交費用的業主和使用人，物業管理公司可要求其限期繳納，並按規定要求收取滯納金，同時要求業主委員會協助實施物業管理;
(六)開展多種經營活動和有償服務。
第二十三條 物業管理公司的義務：
(一)以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益;
(二)執行物業管理行業規範、服務標準;
(三)履行物業管理合同、依法經營，制定物業管理年度計劃和重大工程專案維修計劃;
(四)接受業主委員會和業主的監督;
(五)定期公佈物業管理公共服務費和使用維修基金的收支帳目，接受查詢和審計;
(六)物業委託合同未明確的管理措施應當提交業主委員會審議認可;
(七)接受市、區物業管理行政主管部門、物業所在地的街道辦事處、居委會的監督、指導。
