依據相關法律法規政策，結合我市實際，市物價局、市住房與城鄉建設委員會對《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費實施細則》做了進一步完善，制定了《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
本辦法實施前，已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，也可以由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按照本辦法重新約定，合同到期後按本辦法規定執行;本辦法實施後，新建小區、首次移交小區的物業服務收費，嚴格按照本辦法執行。
二〇一一年十二月三十日
蚌埠市普通住宅小區物業服務收費管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步規範物業服務收費行為，提高物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業的持續健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市市轄區範圍內的普通住宅小區物業服務收費及其管理工作。
本辦法所稱物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業小區內房屋及配套的共用部位、共用設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。
第四條 政府鼓勵支援物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業服務行業的發展;引導業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。
第五條 市價格主管部門應當會同市房地產行政主管部門，加強對物業服務企業收費專案、標準的監督。市房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業管理投訴受理制度，促進物業服務企業提高服務水平。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第二章 物業服務及收費管理
第七條 物業服務收費根據物業性質、服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅小區內物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價。
非住宅物業(含已改變使用性質的住宅物業)、公寓區和別墅區(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)的物業服務費、物業服務企業接受委託開展的代收代辦服務、特約服務等其他服務收費實行市場調節價。
物業服務企業不得以任何名目向業主、物業使用人等收取管理費、保證金和各種形式的押金、工本費等(國家、省另有規定的除外)。
第八條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自願的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。
第九條 物業綜合服務收費，實行等級收費管理。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業型別、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，並適時向社會公佈。
我市物業服務由高到低設定為A級、B級、C級、D級，具體等級標準詳見《蚌埠市普通住宅小區物業服務等級標準》，具體等級收費標準詳見附件一(蚌埠市普通住宅小區物業綜合服務費基準收費標準)。
第十條 新建普通住宅小區的開發建設單位應當在房屋(物業)取得預售許可證之前，按照《蚌埠市普通住宅小區物業服務收費管理辦法》，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級標準，在相應的基準收費標準範圍內，按規定實行公開招投標選聘物業服務企業，中標價格即為前期物業綜合服務收費標準，並在前期物業服務合同中明確。
前期物業服務合同應當明確物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間等內容。
第十一條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證前，應當向市房地產行政主管部門報送以下材料：
(一)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;
(二)經批准的物業專案規劃設計方案;
(三)標註物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;
(四)應當招投標的物業管理專案招投標情況的書面材料;
(五)物業配套建築和設施裝置的清單及產權歸屬說明等資料。
第十二條 開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的房屋(物業)買賣合同應包含前期物業服務合同約定的內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經業主(物業買受人)簽字確認，此附件對房屋買賣雙方和物業服務企業具有約束力。
第十三條 業主委員會成立後，由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業服務合同中約定，各等級收費標準上下浮動不超過20%。物業服務合同簽訂後及時報市價格主管部門備案。
第十四條 物業服務收費可以採取包乾制或酬金制等形式。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用包乾制的，物業綜合服務費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業綜合服務費用的成本構成因素為：
(一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施裝置的日常執行維護保養費用;
(三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;
(四)物業服務企業辦公費用;
(五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;
(六)經業主或業主委員會同意的其他費用。
