《葫蘆島市物業管理辦法》業經2005年8月31日葫蘆島市第3屆人民政府第11次常務會議通過，現予以公佈，自公佈之日起施行。
第一章 總 則
第一條 為加強物業管理活動和規範物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善城市居民的生活和工作環境，根據《物業管理條例》和《遼寧省城市住宅區物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理活動。
第三條 本市行政區域內具備物業管理條件的住宅及寫字樓、醫院、學校等非住宅物業，均應實施物業管理;暫不具備物業管理條件的，應通過改造等途徑逐步實行物業管理。
第四條 本辦法所稱業主是指房屋所有權人;所稱物業管理，是指由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施、裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和管理秩序的活動。
第二章 物業職責分工
第五條 市城鄉建設主管部門負責全市物業活動的監督管理，主要職責：
(一)依法對物業管理企業的資質審批;
(二)配合市物價主管部門制定服務收費辦法;
(三)制定行業規劃，組織行業培訓，開展業務指導;
(四)按照有關規定，收取、使用和監督管理專項維修資金;
(五)政府賦予的其他職責。
第六條 各縣(市)區城鄉建設行政部門負責本行政區域內物業管理工作，主要職責是：
(一)貫徹執行有關物業管理的法規、規章,制定相關管理制度;
(二)指導成立業主大會、撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律、法規、規章的決定或者責令其限期改正，並通告全體業主;
(三)批准符合條件的建設單位採用協議方式選聘物業管理企業;
(四)對本行政區域內的物業管理工作進行業務指導;
(五)調解、處理和依法裁決物業活動中發生的糾紛;
(六)查處物業管理工作中的違法、違紀行為;
(七)協助市物業行政主管部門做好專項維修資金的歸集、監督管理工作;
(八)組織物業管理區域的物業驗收、交接工作;
(九)依法承擔的其他職責。
第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)支援和協助物業管理部門做好本行政區域內物業管理、組織協調、宣傳教育和解釋工作;指導社群居委會召開業主大會，組建物業小區業主委員會;監督指導業主委員會和物業管理企業依法履行職責。
第八條 社群居委會具體負責所屬各物業區域業主大會的籌備、召開和組建業主委員會;負責物業管理法規、規章及相關標準的宣傳教育工作;調解、處理本轄區內物業活動中發生的糾紛;負責業主委員會成立前和業主委員會換屆期間，物業管理區域內物業活動的組織、管理，接收、保管基礎設施的圖紙及相關資料。
第九條 規劃、公安、物價、工商、民政、環保等行政部門，按照各自職責，積極協助做好物業管理工作。
第三章 業主及業主大會
第十條 業主在物業管理活動中享有《物業管理條例》中規定的權利,並履行相應的義務。
業主應當通過建設單位、物業管理企業或直接向業主委員會提供地址和聯絡方式。
房屋的承租等實際使用者為物業使用人。物業使用人受業主委託，可以行使業主的權利，同時履行業主的義務。
第十一條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，行使《物業管理條例》中規定的職責。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權數比例等方式，推選業主代表參加業主大會會議。
一個物業管理區域內成立一個業主大會。
第十二條 新建住宅小區交付使用且入住率或出售率達50%以上的，建設單位或其委託的單位應當及時告知縣(市)區物業行政主管部門，縣(市)區物業行政主管部門在接到告知之日起60日內，應指導街道、社群居委會及業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十三條 業主籌備成立業主大會時，應當在物業所在地的縣(市)、區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由社群居委會、業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作。籌備組業主代表由社群居委會提名，經街道辦事處(鄉鎮人民政府)依據業主委員會委員應當具備的條件稽核產生。
籌備組成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。
第十四條 籌備組應當做好下列工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照市物業行政主管部門制訂的示範文字，擬定《業主大會議事規則》和《業主公約》;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業主大會會議的記錄和其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
第十五條 分期開發建設的物業，其前期物業管理應當以整個物業管理區域為招投標範圍。先行開發的區域銷售並交付使用的物業，符合本辦法規定條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項做出決定;待後續工程入住率或出售率達到50%以上時，應適時召開業主大會，調整業主委員會及物業管理事宜。
第十六條 業主在業主大會會議上的投票權，在省尚未做出具體規定前，按照下列規定執行：
(一)住宅房屋按戶計算投票權，一個《房屋所有權證》有一票投票權;
(二)非住宅房屋按《房屋所有權證》載明的建築面積，100平方米(含100平方米)以下的有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權;
(三)未售出商品房的投票權屬於建設單位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權，非住宅房屋按房屋權屬登記機構載明的建築面積，每100平方米有一票投票權，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權。但單個業主在首次業主大會上所持的投票權數最多不得超過已入住的業主投票權的20%。
第十七條 業主可以委託代理人蔘加業主大會會議，不滿18週歲的業主由其法定代理人或委託代理人出席。代理人應具備下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)有授權委託書。
代理人根據業主的授權在業主大會上行使業主的權利，視同本人行使權利，但沒有被選舉權。
第十八條 業主大會會議可採用集體討論或書面徵求意見的形式，應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
第十九條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照《業主大會議事規則》的規定,由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)《業主大會議事規則》或者《業主公約》規定的其他情況。
應當召開業主大會臨時會議，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣(市)、區物業行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。
第二十一條 《業主大會議事規則》、《業主公約》和業主大會通過的各項決定，對物業區域內全體業主(包括業主委員會成立後入住的業主)具有約束力;業主轉讓或者出租物業時，對受讓人和物業使用人具有同等約束力。
業主大會及業主委員會的決定，應當以書面的形式在物業管理區域內及時公告。
