蘇州市住宅區物業管理條例於2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議制定，2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批准，具體內容如下：
第一章 總 則
第一條 為了規範住宅區物業管理活動，維護當事人的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內住宅區的物業管理活動適用本條例。
第三條 業主可以委託物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理，也可以採取自助管理方式自行對物業進行管理。
第四條 市和縣級市、區房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的管理和監督工作。
街道辦事處(鎮政府)履行本條例規定的相關職責，協調物業管理與社群建設之間的關係，協助房產行政主管部門對物業管理進行指導和監督。
市和縣級市、區政府及其規劃、建設、城管、環保、工商、價格、園林綠化、財政、公安等有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理的監督管理工作。
第五條 物業管理協會是物業服務行業的自律組織，主要負責制訂物業服務行業行為規範，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，辦理房產行政主管部門委託的其他事項。
第二章 業主、業主(代表)大會和業主委員會
第六條 在物業管理活動中，業主享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定接受物業服務企業提供的服務，依法使用物業共用部位、共用設施裝置;
(二)享有業主代表、業主委員會委員的選舉權和被選舉權;
(三)參加業主大會會議，行使投票權和表決權;
(四)提議召開業主大會或者業主代表大會(以下簡稱業主〈代表〉大會)，對物業管理的有關事項提出建議;
(五)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地、專項維修資金的使用情況享有知情權和監督權;
(六)監督業主委員會的工作和物業服務企業履行物業服務合同;
(七)要求其他業主、非業主使用人停止侵害公共利益的行為;
(八)法律、法規規定的其他權利。
在物業管理活動中，業主應當履行下列義務：
(一)遵守臨時管理規約、管理規約和業主(代表)大會議事規則(以下簡稱大會議事規則)，支援物業服務企業按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活動;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主(代表)大會的決定和業主(代表)大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按時交納物業服務費用，不得拖欠、拒付;
(五)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(六)不得損害公共利益和他人合法權益;
(七)法律、法規規定的其他義務。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主(代表)大會，由一個物業服務企業實施物業管理，同一物業管理區域的地上、地下建築物、設施裝置和相關場地不得分割管理。
第八條 物業管理實行業主(代表)大會制度。業主通過業主(代表)大會和業主委員會行使物業管理權。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會的職責。
業主戶數超過一百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會的職責。
第九條 業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，業主代表一般不少於三十人，每幢至少有一名業主代表。
業主代表在參加業主代表大會前，就業主代表大會會議擬討論的事項書面徵求所代表的業主的意見;凡需全體業主投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的選票經本人簽字後，由業主代表提交業主代表大會會議。
第十條 物業管理區域符合下列情形之一的，應當召開首次業主(代表)大會：
(一)已交付使用物業的建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的;
(二)同一物業管理區域內分期開發的住宅區，已交付使用物業的建築面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。
第十一條 業主(代表)大會由業主負責籌備。首次業主(代表)大會的籌備工作在房產行政主管部門的指導下，由物業所在地街道辦事處(鎮政府)組織業主推薦產生籌備組。
物業管理區域符合第十條規定情形的，建設單位和前期物業服務企業應當及時書面告知街道辦事處(鎮政府)。街道辦事處(鎮政府)應當在收到書面告知之日起三十日內，負責組織、指導、協調成立首次業主(代表)大會籌備組。未及時書面告知的，街道辦事處(鎮政府)應當主動組織、指導、協調成立首次業主(代表)大會籌備組。
籌備組的人數為五至九人的單數，其中街道辦事處(鎮政府)和建設單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處(鎮政府)的工作人員擔任。籌備組組成人員名單確定後，應當在物業管理區域內公告。
建設單位和前期物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建築面積以及物業出售和交付使用時間等檔案資料，並且提供必要的人力、場地支援。
首次業主(代表)大會籌備、成立的費用由建設單位承擔。
第十二條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主(代表)大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)確認業主身份;
(三)提出業主委員會委員候選人產生辦法以及建議名單，並徵求業主意見;
(四)擬訂大會議事規則和管理規約等草案，並徵求業主意見;
(五)做好召開會議的其他準備工作。
前款第(一)項至第(四)項的內容應當在會議召開十五日前在物業管理區域內公告。
第十三條 業主(代表)大會依法管理物業管理區域內全體業主物業共同事務，並對全體業主負責。
業主(代表)大會依法決定下列事項：
(一)制定和修改大會議事規則;
(二)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主(代表)大會或者業主委員會的決定對全體業主和非業主使用人具有約束力。
第十四條 業主(代表)大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式，也可以採取集體討論與書面徵求意見相結合的形式召開。採用書面徵求意見形式時，應當將徵求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
業主(代表)大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主或者過半數的業主代表參加。業主(代表)大會作出的決定，應當經過物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，並且在物業管理區域內公告。其中，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經過物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
首次業主(代表)大會通過大會議事規則和管理規約，可以由大會籌備組徵得物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
逾期不參加投票業主的投票是否計入已表決的多數票數，由大會議事規則確定。
第十五條 業主(代表)大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責召集。定期會議應當按照大會議事規則的規定召開。
有下列情形之一的,業主委員會應當在十五日內召集臨時會議:
(一)經百分之二十以上的業主聯名書面提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
提議召開業主(代表)大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯絡方式和物業權屬證明。業主委員會應當核實提議人的業主身份。不符合要求的，其提議無效。
業主委員會逾期不召集會議的，房產行政主管部門責令限期召集;經責令仍未召集的，業主可以申請街道辦事處(鎮政府)召集。
第十六條 業主委員會是業主(代表)大會的常設執行機構，履行下列職責：
(一)召集和主持業主(代表)大會;
(二)執行業主(代表)大會會議的決議、決定;
(三)簽訂並履行物業服務合同，督促物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費;
(四)制定重大維修工程專案年度計劃，監督公共事務管理制度的執行，協調、處理涉及物業管理的公共事務;
(五)監督物業服務企業對物業共用部位、共用設施裝置的經營情況;
(六)稽核並公佈物業服務企業經第三方審計的本物業管理區域的財務報告;
(七)聽取業主的意見和建議，監督管理規約的實施;
(八)接受業主、業主(代表)大會和有關部門的監督;
(九)法律、法規規定和業主(代表)大會賦予的其他職責。
業主委員會不得從事經營活動。
第十七條 業主委員會會議每季度至少召開一次。經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集，會議應當有過半數委員出席方能召開，作出決定應當經業主委員會委員過半數通過方為有效。業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字後存檔。
第十八條 業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關法律、法規和大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務;
(三)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力;
(四)本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業管理區域的物業服務企業工作。
第十九條 業主委員會委員的人數應當為五至十五名的單數。分期開發的住宅區達到成立業主(代表)大會條件時，一般選舉五名業主委員會委員，以後各期交付使用的，按照大會議事規則增選委員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
業主委員會的任期由業主(代表)大會決定，一般為三至五年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在委員中選舉產生主任一名和副主任若干名。業主委員會可以聘用專職或者兼職執行祕書。
業主委員會委員辭職，應當提前兩個月向業主(代表)大會會議提出書面辭呈。
業主委員會委員缺額時按照大會議事規則補選，但缺額人數超過業主委員會委員半數以上的，應當召開業主(代表)大會重新選舉。
業主委員會委員變動的，業主委員會應當在本物業管理區域內公告。
第二十條 有下列情形之一的，經業主委員會決定，業主委員會委員資格中止：
(一)不再是本物業管理區域業主的;
(二)喪失履行職責能力的;
(三)索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物和報酬的;
(四)不遵守管理規約、拒不履行業主義務的;
(五)無正當理由連續缺席三次以上業主委員會會議的;
(六)提出書面辭呈的;
(七)其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
委員資格中止的，業主委員會應當提請業主(代表)大會審議決定終止資格，並在物業管理區域內公告。
第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地房產行政主管部門備案：
(一)業主委員會備案申請書;
(二)業主委員會委員名單;
(三)大會議事規則和管理規約;
(四)首次業主(代表)大會會議記錄;
(五)其他應當提供的材料。
業主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。
房產行政主管部門應當自受理備案申請之日起十五日內，完成備案並且抄送物業所在地街道辦事處(鎮政府)。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。業主委員會憑備案證明申請刻制印章並且保管、使用。
備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當及時書面報告所在地房產行政主管部門。
第二十二條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召集業主(代表)大會選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自原業主委員會任期屆滿後履行職責。
業主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業主(代表)大會產生新一屆業主委員會的，由物業所在地街道辦事處(鎮政府)和房產行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會繼續履行職責。
第二十三條 業主委員會委員集體提出書面辭呈的，應當協助街道辦事處(鎮政府)和業主建立籌備組召開業主(代表)大會，重新選舉產生新的業主委員會。
業主委員會違反法律、法規和管理規約，嚴重損害多數業主合法權益，或者影響社群安定和社會穩定的，應當停止活動。所在地的房產行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮政府)組織召開業主(代表)大會會議，重新選舉業主委員會。
第二十四條 業主(代表)大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共用部位、共用設施裝置經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用由大會議事規則具體規定。業主委員會應當定期在物業管理區域內公告籌集和使用情況,接受業主的監督。
第二十五條 業主(代表)大會、業主委員會應當配合公安、城管等行政管理部門，與社群居民委員會協作，共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作。
業主(代表)大會、業主委員會應當配合社群居民委員會依法履行自治管理職責。召開業主(代表)大會，業主委員會應當告知社群居民委員會並聽取其建議，會議作出的決定應當書面告知社群居民委員會。
第二十六條 物業管理區域內，可以建立由街道辦事處(鎮政府)、社群居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處(鎮政府)負責召集和主持，協調處理物業管理重大事宜。
第三章 前期物業管理
第二十七條 新建住宅區應當實行前期物業管理。住宅物業的建設單位應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，並簽訂前期物業服務委託合同。前期物業服務委託合同應當報所在地房產行政主管部門備案。
前期物業管理招投標辦法由市政府制定。
第二十八條 物業管理區域由所在地房產行政主管部門按照下列規定劃分：
(一)新建住宅區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設，擁有共同配套設施的，應當按照住宅區整體規劃設計範圍確定為一個物業管理區域;
(二)新建住宅區由城市道路、圍牆或者其他明顯標識分割成多個自然小區，並且配套設施裝置、物業服務用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域;
(三)新建住宅區內的非住宅物業應當與該住宅區確定為一個物業管理區域;
(四)已建成並相毗連的住宅區，經各自區域三分之二以上業主同意，可以歸併為一個物業管理區域。
物業管理區域劃定有爭議的，房產行政主管部門在聽取相關業主和所在地街道辦事處(鎮政府)的意見後,會同城市規劃行政管理部門確定。
第二十九條 建設單位在預(銷)售物業之前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
臨時管理規約的效力至業主(代表)大會審議通過的管理規約生效時終止。
第三十條 新建住宅區的規劃設計應當安排物業服務用房。建設單位應當按照不少於規劃許可證載明的地上建築物總建築面積的千分之七配置，並無償提供。地上建築物總面積不足一萬平方米的，物業服務用房面積不得少於七十平方米。
物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。
物業服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線電視、網路寬頻、安保預警等設施的，物業服務用房應當預留埠，具備正常使用功能。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。
第三十一條 物業服務用房的所有權屬於全體業主。建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當註明物業服務用房面積和房號;在申請房屋所有權初始登記時，應當先行辦理物業服務用房權屬登記。
物業服務用房面積不計入分攤公用建築面積。
物業服務用房不得買賣和抵押。
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