常州市物業管理條例，即常州市物業管理辦法，常州市人民的政府2013年7月15日頒佈實施，下面是常州市物業管理辦法的全文：
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社群建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市、轄市(區)人民的政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社群建設和社群管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵採用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。
物業管理工作實行屬地負責制。各轄市(區)人民的政府是所轄區域內物業管理工作的責任單位，應當加強對物業管理工作的組織領導，在街道辦事處(鎮人民的政府)明確物業管理機構，落實工作人員和工作經費;建立物業應急管理機制和長效管理機制，建立物業管理聯席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關部門對物業管理區域內違法行為開展集中整治。
第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門，負責物業服務企業的資質管理、建立物業服務企業信用檔案;指導、監督前期物業管理招投標活動，指導、規範物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業管理法律、法規的行為;負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業服務用房變更和交付使用的監督管理，配合物價部門對物業服務收費實施監管。
轄市(區)物業管理行政主管部門負責對所轄區域內物業管理活動進行指導、監管。具體負責擬定轄區內物業管理的政策措施，開展日常工作的指導、監督;負責轄區內新建住宅小區前期物業管理招投標工作以及物業服務企業交接工作的指導與監督，做好物業承接查驗的管理與監督;建立物業服務專案負責人信用檔案;負責協調轄區內老住宅小區整治及轉入物業管理的指導、監督工作，配合做好業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督;依法開展物業管理建立工作;依法查處轄區內違反物業管理法律、法規的行為。
第五條 街道辦事處(鎮人民的政府)具體負責本轄區內物業管理工作，協調物業管理與社群管理、社群服務的關係，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關係。建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，設立並公開投訴電話、投訴點，接受並解決群眾的投訴和糾紛，完善社群公共服務體系，為業主提供基本服務;指導社群居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理中的矛盾和糾紛;負責轄區內物業服務企業交接工作和業主大會、業主委員會的籌建、換屆等相關工作，建立業主委員會信用檔案;建立由社群居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜，制定轄區內物業管理應急預案，落實物業應急管理和長效機制。
社群居(村)民委員會負責協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民的政府)，建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調、處理本社群內的物業管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社群居(村)民委員會、業主和物業服務企業溝通協商的“三合一”管理服務模式。
第六條 公安部門負責物業管理區域內的治安管理，依法查處擅自刻制業主自治組織印章、干擾召開業主大會會議和選舉業主委員會的行為;指導物業管理區域內汽車停放，配合做好物業管理區域內及周邊道路停車泊位設定工作，參與物業管理區域規劃紅線以內的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負責物業管理保安服務活動的監管;對物業服務企業履行消防安全職責情況實施監督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞(停用)消防設施和佔用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為;對物業管理區域內安防設施依法實施監督管理。
民政部門負責落實社群居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督，參與物業管理相關工作。
人力資源社會保障部門負責對物業服務企業勞動用工的指導，對物業服務企業與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監督。
衛生部門負責對物業管理區域內二次供水的衛生進行監督管理。
建設部門負責房地產開發專案公建配套設施建設的監督管理工作，在土地出讓前依據規劃條件明確公建配套設施的建設要求，在專案建設過程中和交付使用前監督公建配套設施的落實情況;負責商品房交付使用監管工作，依法規範商品房交付使用行為;督促建設單位及時做好物業管理區域內交付後保修期內的房屋及設施裝置的相關保修工作。
環保部門負責對物業管理區域及周邊的建設專案依法進行環境影響評價檔案審批和環境保護設施竣工驗收，對汙染源依法實施監督管理;對製造超過規定標準排放的汙水、廢氣等涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理，對違反環保法律、法規的行為依法進行查處。
規劃部門負責在土地出讓前的規劃條件和建設工程設計方案審查中，按規定標準落實物業管理區域內公建配套建設指標。
園林部門負責物業管理區域內綠化調整的監管，協調解決因綠化影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾。
城管部門(行政執法部門)負責查處未取得規劃部門許可擅自搭建建築物、構築物、在非承重外牆上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對製造超過規定標準的社會生活噪聲和建築施工噪聲的行為進行查處;依法查處無照經營的流動攤販以及侵佔綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規行為;加強對未實行物業管理區域內環衛設施的管理;參與物業管理區域內前期規劃論證。
民防部門負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督。
物價部門負責物業服務收費行為的監管，依法規範物業服務企業的收費行為，及時查處物業管理中的收費及價格違法行為。
信訪部門負責協調督促相關地區和部門按照各自職責及時處理物業管理中的信訪矛盾。
稅務部門負責落實物業服務企業稅收優惠政策，依法對物業服務企業的納稅行為進行指導、監管。
工商部門負責對在物業管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可(含批准檔案)或已經取得相關許可而未依法領取營業執照等違法生產經營行為依法進行查處。
質監部門負責對物業管理區域內的電梯、機械式停車裝置、鍋爐、壓力容器等特種裝置進行安全監察;依法對特種裝置使用登記、維護保養、定期檢驗、作業人員持證上崗等情況開展監督檢查;調查處理物業管理區域內的特種裝置事故，依法查處特種裝置安裝、改造、維修和使用中的違法行為。
第七條 市、轄市(區)人民的政府負責設立住宅小區管理保障資金，專項用於扶持老住宅小區的基礎管理及物業管理。市、轄市(區)物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鎮人民的政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，提高物業管理水平，所需經費列入同級人民的政府財政預算。
對在物業服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員，市、轄市(區)人民的政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。
第八條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
第二章 物業管理區域
第九條 物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施裝置、業主人數、自然界限、社群佈局、社群建設等因素確定。
建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施裝置、社群建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施裝置共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施裝置能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
規劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。
第十條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門備案，並將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業管理區域並實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向物業所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由轄市(區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民的政府)徵求相關業主意見後確定物業管理區域。
第十一條 轄市(區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。
物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建築物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第三章 業主、業主大會與業主委員會
第十二條 房屋的所有權人為業主。
業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第十三條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第十四條 業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。
第十五條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)：
(一)物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的;
(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。
第十六條 具備成立首次業主大會條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處(鎮人民的政府)報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：
(一)物業管理區域證明;
(二)房屋及建築物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建築規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施裝置的證明;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)已籌集的專項維修資金清冊;
(八)其他有關的檔案資料。
第十七條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民的政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業承接查驗前計提費用，交由物業所在地街道辦事處(鎮人民的政府)代管。
第十八條 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鎮人民的政府)、社群居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民的政府)或社群居(村)民委員會組織業主推薦產生。
籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少於籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民的政府)派員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民的政府)協調解決。
第十九條 首次業主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，並書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以複核並告知異議人複核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且佔總戶數百分之二十以上業主提議的;
(二)經有百分之三十以上業主代表提議的;
(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(四)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
