《赤峰市住宅小區物業管理暫行辦法》已經市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
赤峰市政府
二○○○年二月一日
赤峰市住宅小區物業管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強城市居民住宅小區物業管理，提高城市整體管理水平，為居民提供舒適方便、文明整潔的生活環境，根據國家和自治區有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 對經統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的2萬平方米以上的居民住宅區(包括住宅組團，以下簡稱住宅小區)，應遵循公開、公正、公平競爭的原則，採取招標、投標辦法，選擇物業管理公司，實施物業管理。
第三條 物業管理是物業管理公司受業主管理委員會的委託，運用相應的管理辦法和適用的維修養護技術，對房屋共用部位、共用設施、綠化、衛生、交通和環境容貌等進行綜合維護、修繕和整治的有償服務活動。
第四條 各級政府建設行政主管部門負責本級物業管理工作，對物業管理公司進行監督、檢查、指導，並設立投訴電話，處理群眾對物業管理公司的投訴事項。
計劃、財政、物價、土地、民政、衛生、環保、公安、消防、廣播電視、電業、電信等有關部門及街道辦事處依照各自職責，配合建設行政主管部門做好與物業管理相關的工作。
第二章 住宅小區業主管理委員會
第五條 凡是實施物業管理的住宅小區，均應成立業主管理委員會(以下簡稱管委會)，實行業主自治管理。管委會在建設行政主管部門指導下組建，由房屋產權人、使用人選舉的代表、住宅小區駐街辦事處、物業管理公司、開發建設單位的代表組成。
第六條 管委會成立之前，由建設行政主管部門指定物業管理公司介入前期管理，物業管理公司與開發建設單位簽訂介入前期管理意向書，就住宅小區的共用設施裝置維修基金、小區配套、管理用房、保修期內維修等問題做出約定。管委會成立之後，管委會同建設行政主管部門組織招投標，選定物業管理公司，並由管委會同物業管理公司簽定物業管理委託合同。
第七條 管委會的權利及義務
一、管委會的權利
(一)制定管委會章程，代表房屋產權人、使用人，維護其合法權利，執行業主代表大會的各項決議;
(二)召集並主持業主(代表)大會，並向大會報告工作;
(三)在建設行政主管部門的指導下，採取公開招投標的方式，委託物業管理公司對住宅小區進行物業管理;
(四)審議物業管理公司制定的對本住宅小區年度管理計劃和涉及管理的重大措施;
(五)審議住宅小區專項維修基金使用計劃;
(六)檢查、監督物業管理公司各項管理工作及服務工作的實施情況;
(七)宣傳、貫徹執行國家、自治區、市有關物業管理的法律、法規和政策;
二、管委會的義務
(一)遵守和履行物業管理委託合同;
(二)根據房屋產權人、使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督，協調解決房屋產權人、使用人與物業管理公司之間的矛盾;
(三)協助配合物業管理公司落實住宅小區各項管理措施;
(四)接受房屋產權人和使用人的監督;
(五)督促房屋產權人、使用人按時交納物業管理費用;
(六)協調住宅小區相關管理部門的關係;
(七)接受建設行政主管部門的監督指導;
(八)不得從事各種經營活動。
第三章 物業管理公司
第八條 物業管理公司是取得《物業管理資質證書》，對住宅小區實行統一綜合管理的專業企業，是具有獨立法人資格的經濟實體。物業管理公司遵循自主經營、有償服務、自負盈虧的原則，逐步推行社會化、專業化的'管理模式。
第九條 旗縣區建設行政主管部門負責物業管理公司成立的初審，初審合格後報市建設行政主管部門審批。取得《物業管理資質證書》的物業管理公司，到市工商行政管理部門辦理註冊登記，領取營業執照，到市物價部門辦理收費許可證等有關手續。
第十條 市建設行政主管部門對《物業管理資質證書》實行年檢制度，並加大監察力度，對無資質、擅自承攬物業管理業務的單位或組織予以取締。
第十一條 物業管理公司依據物業管理委託合同進行物業管理。物業管理委託合同由市建設行政主管部門制定。
物業管理工作人員一律掛牌上崗，提供文明、優質服務。
第十二條 物業管理公司的權利及義務：
一、物業管理公司的權利
(一)制定所管物業的管理規定和制度;
(二)按照有關規定收取物業管理費;
(三)有權要求管委會協助管理;
(四)有權制止房屋產權人、使用人違反規章制度的行為;
(五)有權聘請專營公司承擔專項管理業務;
(六)可以實行多種經營，以其收益補充物業管理收費。
二、物業管理公司的義務
(一)履行物業管理委託合同，依法經營，優質服務;
(二)執行國家《物業管理企業財務管理規定》，接受同級財政部門的監督檢查;
(三)向管委會提交管理工作計劃、重大管理措施、專項維修基金使用計劃;
(四)接受管委會和房屋產權人、使用人的監督;
(五)接受街道辦事處對住宅小區環境衛生的監督管理;
(六)接受建設行政主管部門的監督指導;
(七)設立投訴電話，處理群眾對本公司工作人員的投訴事項。
第十三條 物業管理公司未能達到物業管理委託合同規定的標準，或者違反物業管理委託合同規定的，管委會或委託方可以終止合同。
因管理、維修、養護不善，造成房屋產權人、使用人損失的，物業管理公司應當賠償損失;違反有關法律、法規和政策規定的，由建設行政主管部門依照有關規定予以處理。
第十四條 物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。
第四章 住宅小區物業管理
第十五條 凡住宅小區，應實行物業管理。一個住宅小區必須由一家物業管理公司進行統一管理。小區內的單位自管房，應由物業管理公司統一管理。
第十六條 在住宅小區的建設過程中，物業管理公司要協助開發建設單位和質檢部門共同把好工程專案質量關，發現問題及時協調解決。在工程專案竣工後，建設
行政主管部門與介入前期管理的物業管理公司對約定內容的落實情況進行全面驗收，對驗收不合格的，建築工程管理部門、質檢部門不予竣工驗收。
第十七條 住宅交付使用後，由開發建設單位負責保修期內的維修事宜，開發建設單位不能進行維修的，可按建安價格2%的比例向受委託的物業管理公司支付維修包乾費用(該費用從施工單位的工程質量保證金中支付)，由物業管理公司負責保修期內的維修事宜(結構質量事故除外)。
第十八條 城市規劃設計部門必須按房屋總建築面積0.5%的比例，規劃設計出小區管理服務用房和商業用房的具體位置和施工圖。其建造費用由各開發建設單位按開發面積0.5%的比例分攤，在利潤中支出，不得攤入房價。房屋建成後，產權屬管委會，由建設行政主管部門監管使用。
第十九條 物業移交時，開發建設單位向物業管理公司移交下列資料(影印件)：
一、住宅小區規劃圖、竣工總面積圖;
二、單體建築、結構、裝置竣工圖;
三、地下管網竣工圖;
四、城市規劃驗收工程質量檢查驗收合格證書;
五、物業產權明細表。
第二十條 住宅小區的公共設施裝置和公共場地，由物業管理公司統一管理和經營，以其收益補充住宅小區物業管理經費。
第二十一條 房屋的自用部位和自用設施裝置由房屋產權人、使用人負責維修;房屋的共用部位、共用設施裝置由物業管理公司統一管理和維護。
第二十二條 物業管理的內容及標準：
一、共用設施裝置管理：共用設施裝置完好，無隨意改變用途現象;道路平整暢通，無空鼓和塌陷，無積水和結冰;汙水井、化糞池及時清掏。
二、住宅小區綠化管理：草坪花壇花木繁茂，葉色正常，樹冠完整，花色鮮豔，層次分明，高矮有序;花木無枯枝敗葉，預防控制病蟲害;草坪內無堆物堆料，無明顯人為損壞。
三、環境衛生管理：果皮箱、袋裝垃圾箱等環衛設施完備;公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，無隨意堆放雜物現象;環境乾淨整潔，樓房周圍無堆積物;小區內、樓房外牆及樓道內無亂貼、亂畫現象;公共場地、綠地實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清。
第二十三條 住宅小區的給排水、供電、供熱、電信、有線電視等管線的維修養護和環保治理，由各專業部門負責，具體範圍為：
一、供熱部門負責小區內的供熱設施裝置、供熱管線及住房內散熱器的維修和管護。
二、供水部門負責小區內的供水設施裝置、供水管線及住戶分戶表閥門的維修和管護。
三、電力部門負責住宅小區內架空線路、地下埋設線路至使用者分表閘上接觸點的維修管護。
四、環保部門負責小區內環境汙染及噪音擾民的治理。
五、電信、有線電視部門負責住宅小區、住戶內線路、設施裝置的維修管護;涉及安裝、改造的，須徵得物業管理公司同意。
六、實行物業管理的住宅小區內的生活垃圾由物業管理公司負責收集，並運到垃圾轉運站或垃圾點。
七、實行物業管理的住宅小區環境衛生的管理地界與街道辦事處管理地界的界定，以小區建築物外沿為界限。對過去的舊街巷道，小區開發建設後變為小區內人行道路的，由物業管理公司管理、保潔;仍是城市街路巷道的，由街道辦事處管理、保潔;沒有納入物業管理的住宅，由產權單位管理，其環境保潔由街道辦事處監督管理。
第二十四條 住宅小區房屋產權人、使用人須遵守下列規定：
一、不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調;不得擅自改裝、接引、損壞、拆除房屋共用及附屬設施裝置。
二、禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、違章建築;禁止在陽臺上砌牆和存放超重物品;禁止損壞園林設施;禁止佔用、踐踏綠地;禁止亂倒拉圾、亂潑汙水、亂扔瓜果皮核和紙屑;禁止向下水管道棄扔雜物;禁止在建築物和構築物上塗寫、刻劃、張貼;禁止飼養家禽、家畜;禁止從事對小區環境有不良影響的活動。
三、住宅小區內不得隨意停放自行車和機動車輛;禁止載重車進入住宅小區(通過住宅小區內的城市道路除外)。
第二十五條 房屋產權人、使用人必須服從物業管理公司的正常管理，遵守業主公約，自覺按時交納物業管理費。對無資質、擅自承攬物業管理業務的，房屋產權人、使用人有權拒交各項費用。
第五章 物業管理費
第二十六條 物業管理費是指物業管理公司為房屋產權人、使用人提供的共用部位、共用設施裝置的維修養護和環境衛生、綠化等專案的服務收費，由物業管理公司以住宅小區為單位根據實際提供的服務專案申報。
第二十七條 根據國家計委、建設部和自治區物價局、建設廳的檔案規定，物業管理費構成：一、工資及附加費;二、共用設施、裝置日常執行、維修及保養費;三、綠化管理費;四、清潔衛生費;五、保安費;六、辦公費;七、物業管理單位固定資產折舊費;八、法定稅費;九、利潤。
第二十八條 市物價部門是物業管理服務收費的審批機關，並負責物業管理收費的監督管理。
第二十九條 住宅小區內辦公用房和營業用房的物業管理收費，按所在住宅小區收費標準分別加收10%和20%。
第三十條 空置房屋的物業管理收費，按所在住宅小區收費標準的50%計收。
對房屋產權人因故未入住的空房，其物業管理費，由房屋產權人負擔;開發建設單位未售出的空房，物業管理費由開發建設單位負擔。
第三十一條 凡被國家、自治區評為物業管理優秀住宅小區的，自批准日期的下月開始，物業管理費分別上浮20%和10%。
第三十二條 物業管理特殊服務費，指為房屋產權人、使用人特殊需要提供服務所收取的費用(如代看小孩、代送報紙、代郵信件、代灌煤氣等)。特殊服務費實行經營者定價，並向當地物價部門備案。
第三十三條 物業管理服務收費實行明碼標價制度、收費許可證制度和年檢制度。物業管理收費人員必須持證收費，並使用由市建設行政主管部門統一印製的票據，不得擅自提高收費標準。
第三十四條 市建設行政主管部門和市財政部門要研究制定住房共用部位、共用設施裝置維修基金管理辦法和相應的制度，經市政府批准後實施。
第六章 違章處理
第三十五條 物業管理公司違反辦法第十一條、十二條、十三條、二十二條、三十三條有關規定的，由建設行政主管部門視其情況，給予通報批評，並依據建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》中的有關規定，給予降低資質等級或撤銷其資質的處理。
第三十六條 房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條規定的，由物業管理公司予以制止、批評教育，責令恢復原狀，賠償損失;造成重大事故，構成犯罪的，交由司法機關追究其刑事責任。
第三十七條 房屋產權人、使用人應按物價部門核定的收費專案、標準向物業管理單位交納物業管理服務費，不按規定交費的，物業管理單位有權要求追償。對長期不交納物業管理費的，物業管理公司可以申請仲裁或訴訟解決。
第三十八條 開發建設單位違反本辦法第十七條、十八條規定，建築工程管理部門和質檢部門不予進行工程竣工驗收，建設管理部門不予進行綜合驗收。
第三十九條 相關部門違反本辦法第二十三條規定，追究部門負責人的行政責任。
第四十條 管委會或開發建設單位與物業管理公司發生糾紛，物業管理公司與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向建設行政主管部門申請協調。協調無效的，可以申請仲裁或訴訟解決。
第四十一條 對於干擾、妨礙建設行政主管部門、管委會和物業管理公司工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處理。
第七章 附 則
第四十二條 本辦法適用於紅山區、松山區、元寶山區，旗縣可參照執行。
第四十三條 本辦法自發布之日起施行，《赤峰市貫徹〈國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定〉實施方案》(赤政發〔1997〕128號)中規定的按房屋使用面積收取的每平方米0.35元的管理費停止執行，
《赤峰市住宅小區物業管理暫行辦法》(赤政發〔1997〕181號)同時廢止。
第四十四條 本辦法由市建設局、市物價局負責解釋。
