《鐵嶺市物業管理暫行辦法》業經2007年6月25日鐵嶺市第五屆人民政府第40次常務會議審議通過，現予公佈，自2007年10月1日起實施。
市長 張競強
二00七年八月二十八日
鐵嶺市物業管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《遼寧省城市住宅區物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理區域內建設單位或業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。
本辦法所稱物業管理企’業，是指依法設立，具有獨立法人資格、營業執照和物業管理企業資質證書，從事物業管理服務活動的企業。
第四條 市房產局是本行政區域內物業管理活動的行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督、管理。
縣(市)區房產行政主管部門、鐵嶺經濟開發區管委會，對本轄區內物業管理實施監督、管理。
城市街道辦事處，負責本轄區內業主自治管理活動的指導、監督工作。
建委、規劃、物價、城市綜合執法、環保、公安消防等部門，按照各自職責，協同實施本辦法。
第五條 業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理企業，應積極推行以招投標方式選聘物業管理企業。
第二章 業主大會和業主委員會
第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 新建住宅小區入住率達到50%以後，在縣(市)區房產行政主管部門的指導和協助下，由開發建設單位、社群居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組;達到物業管理條件的原有住宅小區由社群居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組，召開業主大會，選舉產生業主委員會。
召開業主大會應於會議召開15日前，通知全體業主及物業使用人，並安排專人做好業主大會會議記錄。
第九條 物業管理區域內業主人數較多的，可以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表應在會議召開3日前，將會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見，需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的票經本人簽字後，由業主代表如實反映給業主大會。
業主代表因故不能參加會議的，其所代表的業主可另選一名業主代表參加。
第十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十一條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域由所轄區房產行政主管部門確定。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主大會投票權數的確定：
住宅：按擁有的住宅套數計算，每套住宅計一票。
非住宅：按房屋建築面積計算lOOm2(含100m2以下的)計一票，每超過100m2再計一票。
第十二條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業或其他管理人;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十三條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主、業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十五條 業主委員會設主任1人，副主任2人，主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。按住宅小區規模，業主委員會可由5人、7人、9人、11人組成，任期2至3年。
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣(市)區房產行政主管部門備案。
第十六條 為確保物業管理到位，應以小區為單位制定業主公約。業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十七條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十八條 業主委員會委員應符合下列條件：
1. 必須是物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
2.遵守國家有關法律、法規;
3.遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務;
4.熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
5.具有一定組織能力;
6.具備必要的工作時間。
第十九條 業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;並在屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及屬於業主大會的所有財物移交給新一屆業主委員會。
第二十條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為需要變更業主委員會委員的，由業主大會作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
1.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
2.無故缺席業主委員會會議，連續3次以上的;
3.因疾病等原因喪失履行職責能力的;
4.有犯罪行為的;
5.以書面形式向業主大會提出辭職的;
6.拒不履行業主義務的;
7.其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第二十二條 業主委員會委員資格終止，必須自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及屬於業主大會的財物移交給業主委員會。
第二十三條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
工作經費的支出要定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
第二十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市)區房產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十五條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關與社群居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合所在社群居民委員會依法履行自治管理職責，支援社群居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知所在的社群居民委員會，並認真聽取他們的建議。
