《濰坊市城市住宅小區物業管理辦法》已經二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常務會議研究通過,現予釋出施行。
市 長 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日
濰坊市城市住宅小區物業管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規範物業管理行為,維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益,保障物業的合理使用,根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、《山東省城市住宅小區物業管理辦法》及有關政策規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內統一規劃建設、配套設施比較齊全、建設用地規模在1萬平方米以上的城市居民住宅小區的物業管理。
第三條 本辦法所稱物業,是指已建成並交付使用的房屋及其附屬的裝置、設施和相關場地。
本辦法所稱物業管理,是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委託對物業進行維護、修繕、管理,對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務的活動。
第四條 物業管理企業要接受小區所在地居民委員會的監督和指導,居民委員會應支援物業管理企業依法自主開展經營服務活動。
物業管理實行業主自治與專業服務相結合的原則,逐步實行社會化、專業化、經營型管理。
第五條 市房產行政主管部門負責對全市物業管理工作進行指導、監督和行業管理。各縣市區房產管理部門是本行政區域內物業管理的主管部門。
建設、規劃、民政、工商、物價、公安、市政等有關部門應當按照各自職責,協同做好物業管理的有關工作。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條 業主依法享有對物業共有部位和共同事務進行管理的權利。
物業管理區域內全體業主組成業主大會,人數較多的,可以組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。
第七條 業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會的決定,應當有出席會議的過半數投票權數的業主表決通過。
第八條 物業已交付使用的建築面積達到50%以上,或者已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%,且使用已超過1年的,應當召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。一個物業管理區域成立一個業主委員會。
物業所在地的物業管理主管部門應當指導業主召開首次業主大會。
第九條 業主委員會是經物業管理主管部門核准登記,在實施物業管理工作中代表和維護全體業主合法權益的非法人組織。
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,到物業所在地的物業管理主管部門辦理登記。
第十條 業主委員會履行下列職責:
(一)召集和主持業主大會;
(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或者修訂草案並提交業主大會通過;
(三)選聘或者解聘物業管理企業,與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;
(四)依照法律法規和政策規定,負責有關物業共用部位、共用裝置、設施維修基金(以下簡稱維修基金)的.續籌,監督維修基金的使用和管理;
(五)審定物業管理企業提出的年度工作計劃、物業管理服務費的預算和決算;
(六)聽取業主、非業主使用人的意見和建議,監督和支援物業管理企業的管理服務活動;(七)執行業主大會的決議、決定;(八)監督業主公約的遵守和物業管理制度的執行;(九)業主大會賦予的其他職責。前款第二、三、四項規定的事項,應當經業主大會通過。業主委員會開展活動所需費用,由全體業主分擔。
第十一條 業主委員會應定期召開會議。會議應有過半數委員出席,其決定須經全體委員半數以上通過方為有效。
業主委員會作出的決定應當予以公佈,對物業管理區域內全體業主及非業主使用人具有約束力。
第三章 物業管理服務與收費
第十二條 物業管理企業必須依法登記註冊,並經市物業管理主管部門審批或按規定程式審查報上級建設行政主管部門批准,領取《物業管理企業資質證》後,方可從事物業管理業務。
物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策。
第十三條 銷售(預售)物業前至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理合同生效時止,開發建設單位應當選聘物業管理企業承擔物業管理服務,並與其簽訂物業管理合同。管理費用由開發建設單位承擔。
第十四條 在銷售(預售)物業時,開發建設單位或其選聘的物業管理企業和物業購買人應當簽訂前期物業管理服務協議,並將其作為物業銷售(預售)合同的附件。
第十五條 業主委員會成立後,業主委員會選聘物業管理企業,雙方應當簽訂物業管理合同。
第十六條 物業管理合同或者前期物業管理服務協議應當約定下列物業管理服務事項:
(一)物業共用部位的日常維護和管理;
(二)物業共用設施、裝置及其執行的日常維護和管理;
(三)環境衛生、綠化管理服務;
(四)物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務;
(五)物業裝飾裝修管理服務;
(六)有關維修基金的帳務管理;
(七)物業檔案資料的管理;
(八)當事人認為需要約定的其他事項。
第十七條 開發建設單位應當在物業管理區域內提供必需的物業管理服務用房,其產權屬全體業主共同所有。
第十八條 物業管理應當遵循統一管理與專業化服務相結合的原則。
在一個獨立或者劃定的物業管理區域內,業主或者業主委員會只能聘用一家物業管理企業。物業管理企業可以將管理區域內的專項經營業務委託給專營公司,但不得將物業管理整體管理服務委託他人。
