《巢湖市城市住宅區物業管理辦法》已經2003年6月13日市政府第39次常務會議討論通過，現予發現，自2003年8月1日起施行。下面是辦法全文：
第一章 總 則
第一條 為規範我市物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國家有關法律、法規和《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於城市規劃區內綜合開發、配套建設的住宅區。
非住宅區物業管理參照本辦法規定執行。
第三條 市房地產管理局(下稱物業管理主管部門)主管本市城市住宅區物業管理工作。
市建設、城管、物價、工商、交通、公安、環保、民政等部門和住宅區所在地街道辦事處(鎮)根據各自職責，共同做好城市住宅區物業管理的監督與指導工作。
第二章 業主大會及業主委員會
第四條 住宅區在交付使用後，入住率達 50%以上時，房地產開發單位應向市物業管理主管部門申請，市物業管理主管部門會同當地街道辦事處(鎮)、前期物業管理企業召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
老住宅區由市物業管理主管部門會同住宅區所在地街道辦事處(鎮)組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第五條 業主大會由全體業主組成。業主大會須有半數以上投票權的業主出席方可舉行。
業主大會由業主委員會負責召集，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當就提議的事項召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當於會議召開15日前通知全體業主，並同時告知相關的居民委員會。
第六條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定維修資金使用、續籌方案，並監督實施;
(五)制定、修改物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
業主大會的決定，必須經出席會議的業主所持投票權的半數以上通過。業主大會所作出的制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，維修資金的使用和續籌方案的決定，必須經全體業主所持投票權的2/3以上通過。
第七條 業主委員會由主任、副主任和委員組成，在業主中選舉產生，其數額為單數，一般最低不得少於5人。業主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。
第八條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第九條 業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，並應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。業主委員會會議應由全體委員過半數以上出席方可舉行。業主委員會作出決定，採取少數服從多數原則。
第十條 業主委員會應通過業主大會訂立業主公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務等事項依法作出約定。
業主公約的示範文字;由市物業管理主管部門統一制定。業主大會可根據本住宅區的實際情況修改、補充，並報市物業管理主管部門備案。
第十一條 業主公約經業主大會批准後生效。已生效的業主公約對所有業主和非業主使用人具有約束力。
業主公約以及業主大會、業主委員會作出的決定不得與法律、法規、規章相牴觸。
第十二條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
業主大會、業主委員會應當配合居民委員會依法履行自治管理職責。業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會。
第三章 物業管理企業
第十三條 物業管理企業是指取得物業管理企業資質證書和工商營業執照，接受業主或者業主大會的委託，根據物業服務合同進行專業管理，實行有償服務的企業。
第十四條 新成立的物業管理企業，必須經市物業管理主管部門資質審查合格，報省建設行政主管部門批准，取得物業管理企業資質等級證書，並經工商登記註冊後，方可從事物業管理工作。
第十五條 物業管理企業的權利：
(一)根據法律、法規和物業服務合同，擬訂各項具體管理規定;
(二)根據物業服務合同和有關規定實施物業管理，收取物業管理服務費用;
(三)有權制止違反住宅區物業管理規定的行為;
(四)要求業主委員會協助實施物業管理;
(五)開展多種經營活動和有償服務。
第十六條 物業管理企業的義務：
(一)履行物業服務合同;
(二)接受業主委員會和業主的監督、檢查;
(三)制定住宅區物業管理年度計劃和重大工程專案維修計劃;
(四)發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止並向有關行政主管部門報告;
(五)接受市物業管理主管部門、其他有關行政主管部門及住宅區所在地街道辦事處(鎮)的監督、檢查和指導。
第十七條 物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內的設施，超越服務合同約定範圍對業主開展有償服務的，應當徵得服務物件的同意。
第四章 物業的管理、使用與維護
第十八條 房地產開發單位應當在銷售房屋之前，制定業主臨時公約、選聘物業管理企業，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同至住宅區業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
房地產開發單位與購房戶簽訂的買賣合同應當含前期物業服務合同的內容。
第十九條 房地產開發單位在新建住宅區時，應嚴格按照規劃設計方案，將公共配套設施及物業管理設施同步建設到位，工程竣工後，必須有物業管理主管部門參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用。
第二十條 業主委員會成立後，市物業管理主管部門會同有關部門組織房地產開發單位向業主委員會移交物業資料，辦理移交手續。
第二十一條 物業資料移交給業主委員會後，業主委員會可按業主大會的決定續聘前期物業管理企業對住宅區實施物業管理。不續聘的，業主委員會按業主大會的決定，在市物業管理主管部門的組織下，採取招標方式，聘請其它物業管理企業對住宅區實施物業管理。
業主委員會應與物業管理企業簽訂住宅區物業服務合同，並在合同簽訂30日內，報市物業管理主管部門備案。
第二十二條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專營企業，費用從管理服務費中支出。但不得將整項服務業務委託他人。
第二十三條 房屋的維修責任按下列規定劃分：
(一)房屋自用部位和自用裝置的維修、更新費用，由業主負責;
(二)房屋的外牆面、樓梯、通道等房屋本體共用部位、共用設施由物業管理企業負責養護、維修與更新，費用從維修資金中支出;屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應當由業主修繕的，業主應及時修繕;拒不修繕的，由業主委員會委託物業管理企業修繕，由業主委員會委託物業管理企業修繕，費用由業主承擔。
第二十四條 住宅區內的共用設施，由物業管理企業統一負責管理、養護、維修與更新，費用從維修資金中支出;屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第二十五條 住宅區內禁止下列行為：
(一)擅自改變房屋的用途、結構、外貌;
(二)佔用通道、平臺、道路、場地、停車場、屋面、樓梯、自行車房(棚)等堆放雜物或者進行違法建設;
(三)損壞、佔用綠化地;
(四)亂倒垃圾、亂潑汙水、亂扔雜物、亂設攤點;
(五)隨意停放自行車和機動車輛;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品;
(七)發出超規定標準的噪音;
(八)法律、法規和規章禁止的其他行為。
第二十六條 業主裝修房屋，應當遵守房屋使用說明書和業主公約的規定，並告知物業管理企業。物業管理企業應當將物業裝修的禁止行為和注意事項告知業主，並與業主簽訂裝修管理服務協議。業主應當遵守有關規定，並按裝修管理服務協議的約定繳納裝修保證金。裝修結束後沒有違反協議的，物業管理企業應當在一個月內退還裝修保證金。
第二十七條 業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，按有關規定辦理手續，告知物業管理企業，並報有關行政主管部門批准。
第五章 專用房屋及物業管理費用
第二十八條 房地產開發單位移交住宅區時，應按以下標準向業主委員會無償提供住宅區物業管理用房：
(一)房屋總建築面積為1萬平方米以下的住宅區，應提供15—30平方米建築面積的`物業管理用房;
(二)房屋總建築面積為1萬平方米以上2萬平方米以下的住宅區，應提供50平方米建築面積的物業管理用房;
(三)房屋總建築面積為2萬平大米以上的住宅區，每增加1萬平方米建築面積，物業管理用房增加10平方米建築面積;
前款第一、二、三項，業主委員會辦公用房為 15-25平方米建築面積，其他的為物業管理企業辦公用房。物業管理用房產權歸業主所有。
第二十九條 房地產開發單位移交住宅區時應以建造成本價向業主委員會提供商業用房，其標準為：
(一)房屋總建築面積為2萬平方米以下的住宅區，應提供15—30平方米建築面積的商業用房;
(二)房屋總建築面積為2萬平方米以上的住宅區，每增加1萬平方米建築面積，商業用房增加5平方米建築面積;
商業用房的購置費用從住宅共用部位共用設施裝置維修資金中墊支，並從商業用房的經營收入中回收。
第三十條 本辦法釋出前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準無償提供物業管理用房的，原房地產開發單位應參照本辦法第二十八條規定給予經濟補償。物業管理主管部門應專項用於購置物業管理用房，其產權為國有。
第三十一條 商業用房和住宅區內其他有經濟收入的共用配套設施、裝置和場地，由物業管理企業按物業服務合同經營。
第三十二條 房地產開發單位新建的住宅區必須按規定建立住宅共用部位共用設施裝置維修資金。維修資金由業主繳納，屬業主所有，專項用於物業保修期滿後房屋本體共用部位共用設施裝置的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位共用設施裝置維修資金管理辦法由市政府另行制定。
第三十三條 物業管理服務費由物業管理企業按月向業主或物業使用人收取，以獨立住宅區為單位核定，實行分等定級，優質優價，具體標準由市價格行政主管部門會同市物業管理主管部門根據管理專案和水平核定，物業管理企業不得擅自擴大物業管理服務費的收費範圍或提高收費標準。
第三十四條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業管理服務費用由房地產開發單位交納。
第三十五條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用事業單位，應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和裝置設施維修、養護的責任。
供水、供電、供氣等單位應到戶抄表、收費，到戶確有困難的，應與物業管理企業簽訂委託收費和維修協議。
第三十六條 住宅區物業管理服務費的收支專案，有關管理單位和使用單位每6個月至少公佈一次，接受業主、業主委員會及有關部門的監督、檢查。
第六章 法律責任
第三十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由市物業管理主管部門沒收違法所得，並依法予以罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十八條 物業管理企業挪用維修資金的，由市物業管理主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，並依法予以罰款;情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十九條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由市物業管理主管部門責令限期改正，給予警告，並依法予以罰款。
第四十條 違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業管理服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
第七章 附 則
第四十一條 本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的公用設施、裝置和公共場地。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的裝置、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。
