《南陽市物業管理辦法》從二00五年七月二十日開始實行，下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善業主、使用人的生活和工作環境，依據國務院和省《物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業是指已建成投入使用的房屋建築及其附屬的設施、裝置和相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主或業主組織通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主，是指物業所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業管理服務的組織。
第三條 物業管理實行政府行政主管部門監督、業主自治與物業管理企業專業服務相結合的體制。
第四條 鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展，鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 本辦法適用於市行政區域內的物業管理活動。
第六條 市房產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，並直接負責市規劃控制區內物業管理活動的管理工作。
縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的物業管理工作。
臥龍、宛城兩區房地產行政主管部門受市房產管理局委託，負責市規劃控制區以外本轄區的物業管理工作。
第七條 城建、規劃、工商、物價、公安、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、公用事業等部門和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會依法履行各自職責，加強對物業管理相關工作的監督指導。
第八條 新建商品物業，應當實行物業管理。
原有物業，可以根據業主意願，由業主聘請專人管理，或者採取其他形式進行管理。經超過70%的業主同意，應當實行物業管理。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第九條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會，享有表決權;
(五)享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十條 業主在物業管理活動中，履行下列義務;
(一)遵守物業管理法律、法規;
(二)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(三)遵守所在物業管理區域內的各項物業管理制度、規定;
(四)執行業主大會的決議、決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(五)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(六)按時足額交納物業管理服務費用;
(七)法律、法規規定的其他義務。
第十一條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第十二條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第十三條 已交付業主使用的房屋，建築面積達到50%以上，或者已交付業主使用的房屋建築面積達到30%以上不足50%，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會會議。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十四條 業主投票權數，可以按下列規定計算：
(一)住宅物業按一戶一投票權數計算;
(二)非住宅物業按建築面積計算，100平方米以下的按一票投票權數計算，每增加100平方米增加一票投票權數。
未售物業可參照上述方法確定。
確定業主投票權數的具體辦法由業主大會議事規則規定。
第十五條 首次業主大會會議由進行前期物業管理服務的企業牽頭並負責前期籌備工作。
物業管理企業應當在符合第十三條規定條件之日起15日內，告知縣(市、區)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)並在其指導下組織首次業主大會會議的前期籌備工作。
對符合條件不進行前期籌備的物業管理企業，縣(市)區房地產行政主管部門應責其限期籌備。在限期內仍不籌備的，在縣(市)區房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由居民委員會組織籌備或者由業主推薦的代表籌備。
第十六條 同一個物業管理區域內的業主不足100人的，可以直接組成業主大會;100人以上的，可以由業主按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。業主代表大會的代表一般不得少於35人。
業主代表大會行使業主大會的權力。
第十七條 籌委會應當由前期物業管理企業會同部分熱心公益事業的業主代表和建設單位(包括公有住房出售單位)組成，負責業主大會籌備工作。
籌委會成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。
第十八條 籌委會應當自組成之日起30日內(成立業主代表大會的60日內)在物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
第十九條 籌委會應當做好下列籌備工作
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(三)確定業主委員會成員侯選人產生方案及名單，並公示徵詢意見;
(四)參照市房產行政主管部門頒佈的示範文字，依法擬定《業主公約》(草案)和《業主大會議事規則》(草案);
(五)起草前期物業管理服務合同執行情況的報告;
(六)業主超過100人以上的，組織推選業主代表;
(七)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前，以書面形式在物業管理區域內公告。但成立業主代表大會的，應當在會議召開15日前以書面形式送交參加會議的業主代表。
第二十條 推選業主代表可以幢、單元、樓層等為單位進行。籌委會應當將推選業主代表的方式、代表條件、代表人數以書面形式在物業管理區域內公告。
推選業主代表候選人可以通過籌委會和業主推薦與自薦相結合的方式產生。
業主代表產生後以書面形式在物業管理區域內公告。業主代表的任期由業主大會會議確定。業主代表的變更應當由其所代表的業主50%以上書面同意。
第二十一條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項：
(一)制定業主公約;
(二)制定業主大會議事規則;
(三)選舉業主委員會委員
(四)確定物業管理企業;
(五)決定物業管理其他重大事項。
第二十二條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約經業主大會會議通過後對全體業主具有約束力。
第二十三條 業主大會議事規則應當包含以下內容：
(一)業主大會名稱，物業專案地址、四至範圍;
(二)業主大會職責;
(三)業主委員會職責;
(四)業主大會的議事方式及表決程式;
(五)業主代表的產生方式;
(六)業主委員會委員的組成和委員任期;
(七)業主投票權數的計算方法;
(八)活動經費;
(九)印章的使用和管理;
(十)其他關於業主大會的重大事項。
第二十四條 業主大會履行以下職責：
(一)制定、修改業主大會議事規則和業主公約;
(二)選舉、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期，監督業主委員會的活動;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)審議通過物業管理區域內物業共用部位共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(五)監督物業管理企業的管理服務活動;
(六)決定專項維修資金的使用、續籌方案，並監督實施;
(七)決定涉及業主利益的其他重大事項。
第二十五條 業主大會依法作出的決定應當在本物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。
業主大會依法簽訂的物業管理服務合同，由全體業主共同承擔民事責任。
第二十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案：
(一)業主大會成立情況;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主公約;
(四)經業主大會會議表決產生的業主委員會委員名單及基本情況;
(五)房地產行政主管部門認為必要的其他材料。
業主委員會持備案手續到公安部門指定的單位刻制業主大會和業主委員會印章。
業主大會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
第二十七條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主委員會應當告知物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門，並在縣(市、區)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下，做好業主共同財產清算工作後，將業主大會和業主委員會印章交回縣(市、區)房地產行政主管部門並由其銷燬。
第二十八條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會委員在業主之中選舉產生，屆滿可連選連任。業主委員會設主任1名、副主任1-2名，委員3-6名。
第二十九條 業主委員會委員應當符合下列條件：
(一)遵守國家有關法律、法規;
(二)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
(三)遵守業主大會議事規則和業主公約，模範履行業主義務，按時交納物業管理服務費;
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定的組織能力和協調溝通能力;
(六)身體健康，具備必要的工作時間。
第三十條 業主委員會應當履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)執行業主大會作出的決議，定期報告有關決議執行情況，提出物業管理建議;
(三)業主大會會議作出決定後應當在30日內，代表業主簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同;
(四)聽取和反映業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同;
(五)督促不交納物業服務費用的業主限期交納;
(六)監督業主公約的實施;
(七)履行業主大會賦予的職責;
(八)積極宣傳物業管理的有關法律、法規;
(九)完成業主大會交辦的其他事項。
第三十一條 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的，縣(市、區)房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好交接手續。
第三十二條 經業主委員會或20%以上的業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主委員會組織召開業主大會作出決議，並以書面形式在物業管理區域內公告。
第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，取消其業主委員會委員資格：
(一)物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)無故連續三次缺席業主委員會會議的;
(三)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的：
(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(六)拒不履行業主義務的;
(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第三十四條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第三十五條 業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供物業管理服務的物業管理企業中任職。
第三十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會會議應當由業主委員會組織召開。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定按時召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，在物業所在地縣(市、區)房地產行政主管部門責令其限期召開後仍不履行組織召開會議職責的，經過本物業管理區域50%以上業主書面同意，取消業主委員會成員資格，由業主代表組成籌委會，按照規定重新選舉產生業主委員會委員。
第三十七條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前，將會議通知及有關材料書面送交與會人員並以書面形式在物業管理區域內公告。業主因故不能參加會議的，可以書面委託代理人蔘加。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
第三十八條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
凡採用書面徵求意見形式召開業主大會會議的，需入戶徵求業主本人意見並由其本人簽署具體意見。
業主大會作出決定，必須經與會業主或業主代表所持投票權二分之一以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
第三十九條 業主大會召開會議時，可以邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第四十條 業主委員會應當建立議事和重大事項報告制度，並依法按照業主大會議事規則規定開展工作。經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。
第四十一條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第四十二條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第四十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治理等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支援居民委員會的工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
第四十四條 業主大會和業主委員會會議由業主委員會作好書面記錄並存檔。業主大會作出的重大決議，由出席會議的人員簽字後存檔。
第四十五條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則決定。
活動經費主要用於業主大會會議和業主委員會的辦公費用。
具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每半年至少公佈一次，並接受業主的質詢。
第四十六條 業主大會和業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，並建立用印記錄制度。
業主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
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