《濟南市物業管理辦法》已經2014年11月21日市政府第62次常務會議討論通過，現予公佈，自2015年2月1日起施行。
第一章 總 則
第一條 為規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社群建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業，是指依法建設的房屋及其配套的設施、裝置和相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指房地產開發企業依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。
第三條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理工作。
第四條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，實現社會效益、經濟效益、環境效益相統一。
第五條 縣(市)、區人民的政府(含濟南高新區管委會)應當建立完善物業管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業管理相關的重大問題。
第六條 市住房保障和房產管理局(以下簡稱市住房保障管理部門)負責全市物業管理活動的監督管理。
各縣(市)、區(含濟南高新區)住房保障和房產管理部門(以下簡稱縣(市)、區住房保障管理部門)負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質監、經濟和資訊化、物價等部門依據各自職責，做好與物業管理有關的監督管理工作。
第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理專案聯席會議，調解處理物業管理活動中的糾紛。
社群居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府開展社群管理、社群服務中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。
第二章 物業交付與前期管理
第八條 新建物業銷售前，房地產開發企業應當依法選聘具有相應資質的前期物業服務企業。住宅專案總建築面積三萬平方米以下的、非住宅專案一萬平方米以下的，可以採用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。
第九條 房地產開發企業應當與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約，並將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門備案。
房地產開發企業應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業管理合同和臨時管理規約示範文字。
房地產開發企業辦理商品房預售許可申請或者現售備案時，應當提交經住房保障管理部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約。
第十條 房地產開發企業在銷售物業時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。
第十一條 前期物業服務企業承接新建物業前，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施裝置及物業服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄並加蓋公章予以確認。
現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施裝置不符合約定或者規定的情形，書面通知房地產開發企業，房地產開發企業應當及時解決並組織物業服務企業複驗。
物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。
第十二條 物業交付使用前，房地產開發企業應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
(二)設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用說明檔案；
(四)業主名冊；
(五)其他應當移交的資料。
前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。
第十三條 物業服務用房由房地產開發企業無償提供，屬全體業主共有，用於物業管理活動，不得擅自改變用途。
房地產開發企業在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理區域內的物業服務用房一併申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。
物業服務用房應當按下列規定配置：
(一)建築面積按照建設工程專案總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低於一百平方米；
(二)應當滿足水、電、採光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。
第十四條 房地產開發企業應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施裝置移交手續，並協助買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
第十五條 物業在保修期之內出現質量缺陷，由房地產開發企業負責保修。
新建物業實行質量保脩金制度。
房地產開發企業應當在新建物業交付前一次性繳存質量保脩金。房地產開發企業在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可申請使用物業質量保脩金予以維修。保修期滿後，物業質量保脩金餘額及孳息應當及時退還。
物業質量保脩金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。
第三章 業主自治管理
第十六條 一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理。
物業管理區域的劃分，應當考慮建築物規模、共用設施裝置、社群建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業，其配套設施裝置是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施裝置能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域。
第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府應當組建業主大會籌備組：
(一)業主入住面積比例達到百分之五十以上的；
(二)業主入住戶數比例達到百分之五十以上的；
(三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的`比例達到百分之二十五以上的。
籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府、社群居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。
籌備組中業主代表所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府組織推薦產生。
籌備組應當自組建後七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。
第十八條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會。
第二十條 依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。
業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
業主委員會不按規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民的政府組織召開業主大會會議。
第二十一條 業主大會依法履行下列職責：
(一)制定、修改業主大會議事規則及管理規約；
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(三)聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
(四)選聘、解聘物業服務企業；
(五)籌集和使用物業專項維修資金；
(六)決定改建、重建建築物及其附屬設施；
(七)決定物業管理區域內的其他事項。
業主大會決定前款所列事項可以採取會議表決、書面徵求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統進行表決。
第二十二條 業主委員會由三人以上單陣列成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。
業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示期十天。
第二十三條 業主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執行委員。
