《內江市物業管理暫行辦法》已經內江市第五屆政府第71次常務會議研究同意。現印發你們，請認真貫徹執行。
二〇〇八年八月四日
內江市物業管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《四川政府辦公廳關於貫徹實施國務院〈物業管理條例〉有關問題的通知》等有關行政法規、規章的規定，結合內江市實際，制定本暫行辦法。
第二條 內江市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 內江市房地產行政主管部門是全市物業管理主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各縣(區)房地產行政主管部門按照本暫行辦法規定的職責負責所在區域內的監督管理工作。
第五條 各級政府的建設、規劃、物價、工商、公安、街道辦事處、鄉鎮政府等管理部門按照各自的職責，對物業管理活動實施監督、指導，社群協助和配合做好監督指導工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時繳納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
一個物業管理區域成立一個業主大會。一個物業區域內由一個物業服務企業實施物業管理。
物業管理區域是指只成立一個業主大會，有相對獨立的共用設施裝置並由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分遵循以下原則：
(一)物業管理區域按城市規劃部門批准的專案紅線圖範圍確定;
(二)已實施物業管理的不同區域經各自的業主大會同意後可以合併為一個物業管理區域;
(三)對零散建設未實施物業管理的區域，可由物業所在地的縣(區)房地產行政主管部門在街道辦事處(鄉鎮政府)的配合下，根據小區規模、社群建設、共用設施裝置以及管理維護責任等原則劃定物業管理區域並實施物業管理。在綜合考慮以下因素的基礎上可以劃入同一個物業管理區域：
1、處於同一街道或位置靠近的物業;
2、基礎設施、公共配套設施相關的物業;
3、適宜統一整治封閉成一個區域的物業;
4、根據城市詳細規劃確定整合為一個居住區或組團的物業;
5、物業管理區域的劃分要與社群的設立範圍基本一致，一般建築面積不得少於3萬平方米;
6、其他應考慮的因素。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。成立條件：
(一)業主大會由物業管理區域內全體業主組成;
(二)一個物業管理區域成立一個業主大會和選舉產生一個業主委員會;
(三)組建業主大會籌備組;
(四)首次業主大會召開應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
第九條 業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的縣(區)房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定後，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
第十條 籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地的縣(區)房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會成員或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十三條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。
業主大會會議可以邀請物業所在地的社群、管段民警和物業使用人代表列席。
業主大會決定本暫行辦法第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。決定本暫行辦法第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以申請業主所在地的縣(區)房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府調解或者請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的社群。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣(區)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮政府備案。備案時須提交以下材料：
(一)業主大會議事規則;
(二)管理規約;
(三)業主委員會成員名單;
(四)業主選舉、投票的結果記錄以及業主簽字記錄;
(五)首次業主大會會議和首次業主委員會會議召開的會議紀要;
(六)物業管理區域的規模和基本狀況;
(七)其他相關材料。
第十六條 業主委員會成員應當符合下列條件：
(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主及其配偶;
(二)遵守國家有關法律、法規;
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務;
(四)熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，在業主委員會成員中推選產生業主委員會主任1人、副主任1-2人。
第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主大會、業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第二十條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(區)房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十一條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
業主大會、業主委員會應當積極配合相關社群依法履行物業管理區域內的自治管理職責，支援社群開展工作，並接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社群，並認真聽取社群的建議。
