《遼寧省物業管理條例》已由遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議於2008年11月28日通過，現予公佈。本條例自2009年2月1日起施行。
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本省行政區域內業主通過選聘物業服務企業的方式進行物業管理的活動。
第三條 物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。
第四條 省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。
設區的市(以下簡稱市)、縣(含縣級市、區，下同)主管房地產的行政管理部門(以下稱房地產行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、物價、工商、財政、公安、民政、環保等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好物業管理的相關工作。
第五條 街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當協調物業管理與社群建設的關係，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支援、指導業主委員會的日常工作。
第六條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規範行業經營行為，促進行業健康發展，公佈物業服務收費價格行情，促進物業服務企業提高服務質量和服務水平。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第七條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。
第八條 物業管理區域由物業所在地縣房地產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民的政府根據物業的共用設施裝置、建築規模、社群建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當徵求居民委員會的意見。
分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設定的配套設施裝置共用的，一般應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。
第九條 業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。業主通過業主大會對全體業主的共同利益事項作出決定和進行管理，業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。
同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。
第十條 業主籌備成立業主大會的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府提出成立業主大會的書面意見。
縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當自接到業主書面意見之日起30日內，指導成立業主大會籌備組。籌備組負責業主大會籌備工作。
第十一條 業主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府的指導下召開首次業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。
第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
業主可以委託代理人蔘加業主大會會議，代理人應當持業主書面委託書並根據委託內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人蔘加業主大會會議。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
第十三條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有20%以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
住宅小區召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍不召開的，由縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府指導業主召開。
第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。
業主委員會應當履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約、交納物業服務費用;
(四)協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾糾紛;
(五)業主大會賦予的其他職責。
前款所稱物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。
第十五條 業主委員會由委員5人以上15人以下單陣列成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1至2人，並在物業管理區域內公告。
業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。
業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，並在本物業管理區域內公示。
第十六條 1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。
召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上同意。
業主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內在物業管理區域內公告。
第十七條 業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督和諮詢。
第十八條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。
業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
(一)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(三)不履行業主義務的;
(四)無正當理由連續3次不參加業主委員會會議的;
(五)不宜繼續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物交還給業主委員會。
第三章 前期物業管理
第十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，並在30日內報物業所在地的縣房地產行政主管部門備案。
前期物業服務合同應當包括下列主要內容：
(一)合同雙方的基本情況;
(二)物業的基本情況;
(三)物業服務事項和服務標準;
(四)物業服務費用的標準和收取辦法;
(五)建設單位、業主和物業服務企業的權利義務;
(六)物業的承接驗收情況;
(七)違約責任;
(八)爭議處理方式。
物業服務標準參照國家有關物業管理服務的等級標準執行。
第二十條 前期物業服務事項應當包括下列主要內容：
(一)物業共用部位和共用設施裝置的日常維護和管理;
(二)物業管理區域內安全防範、環境衛生、綠化、公共秩序和車輛停放管理;
(三)物業裝飾裝修管理;
(四)物業檔案資料管理。
業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。
第二十一條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地縣房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
前款規定的住宅規模標準由各市人民的政府規定。
第二十二條 建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。
物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施裝置出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門報告，並書面告知建設單位。建設單位接到書面報告後，應當立即進行整改;不能立即整改的，應當制定整改方案。
建設單位依法向物業服務企業移交的物業管理資料，應當自移交之日起3日內到所在地縣房地產行政主管部門備案。
第二十三條 建設單位應當按照建築面積不少於建設工程專案總建築面積的3‰配置物業管理用房，物業管理用房最低建築面積標準由省建設行政主管部門規定。
建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，並具備水、電、供暖等基本使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。
規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查並註明物業管理用房。
物業管理用房的所有權依法屬於全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。
第二十四條 建設單位應當按照國家規定的保修範圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬於保修範圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委託其他單位保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。
保修期滿或者保修範圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。
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