《青海省物業管理條例》已由青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議於2015年3月27日通過，現予公佈，自2015年7月1日起施行。
青海省人民代表大會常務委員會
2015年3月27日
青海省物業管理條例(2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過)
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區域內物業管理及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對物業管理區域內的房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。
市(州)、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)對業主大會和業主委員會業務的指導和監督;
(二)對物業服務企業資質、服務質量、物業服務招投標、物業服務合同簽訂的監督管理;
(三)物業服務企業信用評價;
(四)專項維修資金和物業保脩金交存、使用的監督管理;
(五)物業使用和維護的監督管理;
(六)物業承接查驗、退出交接活動的指導和監督;
(七)處理在物業管理活動中的投訴;
(八)其他監督管理職責。
縣級以上人民政府發展和改革、城鄉規劃、國土資源、財政、公安、民政、衛生計生、環保、工商、質監等有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理和服務工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，督促業主大會和業主委員會履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社群建設的關係。
社群居(村)民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由房地產行政主管部門、公安派出所、社群居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。
物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題：
(一)業主委員會不依法履行職責;
(二)業主委員會成立、換屆過程中出現的問題;
(三)物業服務合同履行過程中出現的問題;
(四)物業服務企業在變更交接過程中出現的問題;
(五)需要協調解決的其他物業管理問題。
第六條 縣級以上人民政府應當將物業服務納入服務業發展規劃、社群建設和社群管理體系，制定扶持政策，加強行業管理，提高專業化水平，促進物業服務行業發展。
第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範行業行為，提高物業服務水平，促進物業服務企業依法誠信經營，維護物業服務企業的合法權益。
第二章 物業管理區域與相關配置
第八條 物業管理區域的劃分應當以土地使用權證確定的用地範圍為基礎，綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施裝置、業主人數、自然界限、社群佈局、社群建設等因素確定。物業設施裝置共用的，應當劃分為一個物業管理區域;配套設施裝置能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。
第九條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向專案所在地縣級人民政府房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，房地產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在徵求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、城鄉規劃行政主管部門等單位的意見後劃分物業管理區域，並書面告知專案所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
建設單位應當將物業管理區域核定內容在商品房銷售現場進行公示。
第十條 尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，由縣級人民政府房地產行政管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府徵求業主、社群居(村)民委員會的意見，結合社群居(村)民委員會的佈局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當徵得專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
第十一條 縣級人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。
物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建築物總面積、專有部分數量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第十二條 建設單位新建住宅物業時，應當以物業管理區域為單位，按照下列要求無償配置物業服務用房：
(一)物業服務用房按照房屋建築總面積千分之三的比例配置，且不得低於七十平方米;房屋建築總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建築面積千分之一的比例增加配置。物業服務用房不包含門崗值班室。
(二)物業服務用房應當具備水、電、暖、衛、採光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不得低於二十平方米;房屋建築總面積超過三萬平方米的，面積不得低於四十平方米。
物業服務用房屬於全體業主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。
第十三條 城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建築面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。
房地產行政主管部門或者不動產登記機構，在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行核查，並在房屋登記簿中註明物業服務用房面積和位置。
建設單位應當將相關資訊在商品房銷售現場或者物業管理區域內公示。
第十四條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。資訊通訊、消防、電梯、安全防範、環衛、郵政等附屬設施裝置的配置應當符合國家技術標準和專業技術規範。
配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合縣級以上人民政府採取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施裝置的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。
第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端使用者分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施裝置按照國家技術標準和專業技術規範設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，並與建設專案同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉建設行政主管部門制定的有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業經營設施裝置的施工。
建設單位在竣工驗收後，應當將專業經營設施裝置的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位。專業經營單位應當接收，並負責專業經營設施裝置的管理、維修、養護和更新。
專業經營設施裝置包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施裝置及相關管線。
第十六條 本條例實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端使用者分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施裝置的所有權，由業主大會決定是否移交給專業經營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規範進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收，並負責專業經營設施裝置的管理、維修、養護和更新。
驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規範提出整改方案，經整改合格後移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第十七條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共有部分及其附屬設施裝置使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共有部分及其附屬設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照有關規定交納專項維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的規定;
(六)支援和配合物業服務企業的合法經營和管理活動;
(七)按時交納物業服務費用;
(八)法律、法規規定的其他義務。
第十九條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，履行相應義務。
第二十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同縣級人民政府房地產行政主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，並選舉產生業主委員會。
業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十一條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會：
(一)交付的房屋專有部分面積超過建築物總面積百分之五十以上;
(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;
(三)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。
第二十二條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業主聯名提出成立業主大會申請後三十日內，會同縣級人民政府房地產行政主管部門組建首次業主大會籌備組。
籌備召開新建住宅小區首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第二十三條 建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送物業管理區域證明、房屋及建築物面積清冊、業主名冊、建築規劃總平面圖、交付使用共用設施裝置的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的檔案資料。
第二十四條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表和社群居(村)民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當不低於籌備組人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。
籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社群居(村)民委員會組織業主推薦。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第二十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(三)確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(四)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定候選人名單，制定業主委員會選舉辦法;
(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當予以答覆;異議成立的，籌備組應當對公告內容予以修改並重新公告。
第二十六條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會。
第二十七條 業主大會討論決定下列事項：
(一)制定和修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則、管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(三)選定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)新建、改建和重建建築物及其附屬設施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(九)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的其他事項。
決定前款第五項和第六項規定的.事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
(一)百分之二十以上業主提議的;
(二)業主委員會委員缺員需要補選的;
(三)業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的;
(四)物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的;
(五)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(六)法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內公告，並書面告知所在地社群居(村)民委員會。
第二十九條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開;街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，並在三十日內組織召開。
第三十條 不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府房地產行政主管部門指導後仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社群居(村)民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。
物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內公告。
第三十一條 業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。採用集體討論形式的，應當有專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
業主委託他人蔘加業主大會會議的，應當出具委託書，載明委託事項、委託許可權及期限。
業主大會會議表決採取記名投票的方式。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委託書，以備查詢。
第三十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
