《陝西省物業管理條例》已於2008年12月12日經陝西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過，現予公佈，自2009年5月1日起施行。
陝西省人民代表大會常務委員會
2008年12月12日
目錄
第一章 總 則
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第一節 業主大會籌備組
第二節 業主大會
第三節 業主委員會
第四節 其他規定
第三章 前期物業管理
第一節 物業管理區域劃分
第二節 前期物業管理
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用和維護
第六章 專項維修資金的使用和管理
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益,創造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主以管理規約為基礎，自行管理或者通過選聘物業服務企業，對房屋及其配套設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 本條例適用於本省行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
第四條 物業管理實行業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則。
第五條 政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上政府其他有關部門按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮政府依法做好轄區內物業管理活動的監督管理工作。
第六條 設區的市、縣(市、區)政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業管理條件的居住區進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業管理的條件。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第一節 業主大會籌備組
第七條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。
尚未進行房屋權屬登記，但基於買賣、贈與、拆遷補償等已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。
業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第九條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：
(一)房屋出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積50%以上的;
(二)首套房屋出售並交付使用滿兩年的，且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積20%以上的。
第十條 物業管理區域符合本條例第九條規定的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮政府，並在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。
街道辦事處、鄉鎮政府自收到書面告知三十日內，組織成立業主大會籌備組。縣(市、區)物業管理行政主管部門應當予以指導。
街道辦事處、鄉鎮政府未在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責的，業主可以自行組織成立業主大會，按照本條例規定行使業主大會權利。
第十一條 業主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉鎮政府工作人員一名，建設單位的代表一名，其餘為業主代表。
業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮政府工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。
第十二條 建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等檔案資料，並在物業管理區域內提供相應的人力、場地支援。
第十三條 業主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
(三)確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定業主委員會選舉辦法;
(五)提出業主委員會成員候選人名單;
(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內容在物業管理區域內公示。
第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，移交業主名冊等有關資料，並終止活動。
業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。
第二節 業主大會
第十五條 下列事項由業主大會決定：
(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會成員;
(三)聽取和通過業主委員會的工作報告;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)管理、使用和續籌專項維修資金;
(六)改建、重建建築物及其附屬設施;
(七)撤銷業主委員會不適當的決定;
(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內，將決定事項在物業管理區域內公告，並以書面形式告知全體業主。
第十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主，且佔總人數過半數的業主參加。
業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。採用集體討論形式的，可以全體業主參加，也可以由業主推選業主代表參加;採用書面形式徵求意見的，業主應當實名簽署意見，並由業主委員會將徵求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。
業主可以委託他人蔘加業主大會會議，但應當出具書面委託書，並載明委託事項。
業主大會會議表決採取記名投票的方式。
第十七條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，並選舉產生業主委員會。
第十八條 管理規約應當對業主合理使用專有部分的權利和義務，物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權數確定辦法、業主委員會成員資格和人數以及任期等事項作出約定。
管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益，其示範文字由省建設行政主管部門制定。
第十九條 首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起十五日內，由業主委員會報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。
第二十條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
(一)佔總人數五分之一以上業主提議的;
(二)發生突發事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，並書面告知全體業主，但前款第(二)項情況除外。
第二十一條 業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府組織召開業主大會。
第三節 業主委員會
第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主大會和業主監督。
業主委員會履行下列職責：
(一)執行業主大會的決定;
(二)召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)稽核需要業主分攤的費用;
(五)監督管理業主共有收益;
(六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(七)監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行;
(八)調解物業使用糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第二十三條 業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。
業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。
第二十四條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務。
業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業主大會決定。
第二十五條 業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低於五分之一。
未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。
第二十六條 業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費;
(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;
(四)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;
(五)具備必要的工作時間。
第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮政府備案。備案時應當提交以下材料：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業主委員會組成人員名單及其基本情況。
物業管理行政主管部門應當在收到上述材料後五日內發出備案回執。
業主委員會收到備案回執後，應當將備案情況告知物業服務企業，並在物業管理區域內公告。
備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，並告知物業服務企業。
第二十八條 業主委員會組成人員不得有下列行為：
(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關係人提供的利益或者財物;
(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第二十九條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;
(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(四)被判處刑罰的。
第三十條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：
(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;
(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;
(三)違反本條例第二十八條規定的;
(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的'。
第三十一條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。
業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。
第三十二條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委託的副主任召集;主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。
經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第三十三條 業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。
業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。
第三十四條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當於會議召開三日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第三十五條 業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，並在物業管理區域內公示，業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
業主委員會換屆籌備組在徵求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低於五分之一，並在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第三十六條 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會後，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬於全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第三十七條 業主委員會半數以上辭職，或者專有部分佔建築物總面積半數以上的業主且佔總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉鎮政府工作人員擔任，其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。
第三十八條 佔總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。
業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分佔建築物總面積半數以上的業主且佔總人數半數以上的業主同意。
第四節 其他規定
第三十九條 業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四十條 業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第四十一條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。
業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。
第三章 前期物業管理
第一節 物業管理區域劃分
第四十二條 物業管理區域的劃分應當考慮共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素，按照相對獨立、便於管理的原則，由縣(市、區)物業管理行政主管部門劃定。
第四十三條 物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：
(一)按照物業專案的建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定;
(二)物業主要配套設施裝置和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施裝置和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;
(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施裝置和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施裝置和相關場地能夠分割並獨立使用的，經業主大會同意後可以劃分為不同的物業管理區域;
(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意後，可以合併為一個物業管理區域。
對物業管理區域劃分有爭議的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮政府確定。
第四十四條 新建建設專案擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設專案規劃設計方案向縣(市、區)物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。
縣(市、區)物業管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內，在徵求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮政府的意見後進行劃分，並書面告知建設單位。
第二節 前期物業管理
第四十五條 新建住宅建築規劃區內建設工程竣工驗收合格後，其附屬設施裝置應當具備下列條件，方可交付使用：
(一)生活用水納入公共供水管網，並供水到戶;
(二)用電納入供電網路，不得使用臨時施工用電;
(三)雨水、汙水排放納入雨水、汙水排放系統;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連線，並安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;
(五)電話通訊線、有線電視線和寬頻資料傳輸資訊埠敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施裝置、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;
(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施;
(八)分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;
(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，並向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。
建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收檔案，以及第一款所列的附屬設施裝置符合交付使用條件的相關檔案和資料。
第四十六條 前期物業管理是指業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
第四十七條 建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少於三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十八條 住宅物業的建設單位採用招標方式選聘物業服務企業時，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。
第四十九條 建設單位應當在銷售物業前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規定的臨時管理規約，並與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。
第五十條 建設單位應當將備案後的臨時管理規約在銷售場所公示。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。
物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第五十一條 前期物業服務合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第五十二條 建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施裝置進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
第五十三條 建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施裝置清單;
(三)設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明檔案;
(五)業主名冊;
(六)物業管理必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。
第五十四條 新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
(一)物業建築面積三十萬平方米以下的，按物業建築面積的3‰提供，但最低不得少於一百平方米;
(二)物業建築面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位於地面以上的建築面積不低於物業管理用房建築面積的50%。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建築面積不少於三十平方米。
物業管理用房屬於全體業主共有，並依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
第五十五條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，並在商品房預售或者銷售時予以公示。
設區的市、縣(市)房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中註明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。
第五十六條 建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。
