《杭州市物業管理條例》於2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂，2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批准，自2014年5月1日起施行。
第一章總則
第一條 為了規範物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社群建設的相互關係。
社群居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，並建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規範，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，並遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到建築物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售並交付使用已滿兩年、且房屋出售並交付使用的建築面積達到建築物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建築物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建築規劃總平面圖;
(五)共用設施裝置的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的檔案資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請後兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)政府或者社群居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低於籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)政府或者委託的社群居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，並做好下列籌備工作：
(一)確定並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會並在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委託代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委託的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建築物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委託在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委託行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設專案，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中註明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公佈，接受全體業主的監督。籌備經費的結餘部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)政府或者受其委託的社群居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)政府指導、幫助社群居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委託的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社群居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，並執行業主大會的決定。經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生後，社群居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一併備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，並且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，並記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委託代理人蔘加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公佈業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，並接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受諮詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)政府，並按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，並完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施裝置收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施裝置收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，並在業主大會會議上表決通過後執行。
業主委員會應當每年公佈上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)政府及社群居民委員會，遵循相對集中、便於管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施裝置配置、建築規模、社群建設等因素進行劃分：
(一)新建物業專案，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施裝置的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃範圍內新開發建設的專案，與周邊原有專案房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸併一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向專案所在區、縣(市)房產主管部門提供建設專案規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日核心定物業管理區域並書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設專案，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域範圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施裝置管理維護責任，並經各區域中專有部分面積佔建築物總面積過半數且人數佔總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合併為一個物業管理區域的`。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施裝置維護管理責任劃分方案、調整後物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)政府及社群居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少於物業實測地上總建築面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少於物業實測地上總建築面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建築面積計入地上總建築面積。
物業管理用房的具體位置和麵積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，並在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬於該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收後移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立後十二個月。業主委員會成立後，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意並公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積佔建築物總面積過半數且人數佔總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，並簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建築面積超過十萬平方米的，應當採用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少於三個、物業管理區域總建築面積小於五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，並簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短於物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經徵得物業管理區域內專有部分面積佔建築總面積過半數且人數佔總人數過半數的業主同意後，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第三十二條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：
(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，並協助專業管理部門督促落實;
(二)就共用設施裝置的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，並參與共用設施裝置的安裝、除錯等工作;
(三)建立物業共用部位、共用設施裝置等工程資訊資料，建立日常管理檔案;
(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務並引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。
第三十三條 物業服務企業對物業的共用部位、共用設施裝置及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第三十四條 業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，並遵守下列規定：
(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規範;
(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;
(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防範工作;
(五)接受社群居民委員會監督指導，配合做好社群管理相關工作。
物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業所在區、縣(市)房產主管部門備案。
第三十五條 物業服務合同的一方提前終止有約定期限的物業服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。
物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協商，原物業服務企業同意延續的，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。
物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業專案。
第三十六條 物業服務企業退出物業管理專案時，應當向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物。
物業服務企業退出物業專案時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在街道辦事處、鄉(鎮)政府應當進行應急管理。社群居民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)政府委託下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。
第三十七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價適用範圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節價的物業專案，收費標準由物業服務合同(包括前期物業服務合同)確定。物業服務收費專案和標準應當向全體業主公佈。
物業服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，並根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。
第三十八條 物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用後，物業服務費由業主承擔。
業主應當依照物業服務合同(包括前期物業服務合同)的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以採用在本物業管理區域公示等方式協助物業服務企業催交。
物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩餘期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩餘期限。
第三十九條 物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施裝置進行經營，收益歸全體業主所有，可用於共用部位、共用設施裝置的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。
實行物業服務包乾制收費方式的物業服務專案，每半年公佈一次物業共用部位、共用設施裝置以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務專案，每年公佈一次各項資金收支情況。
前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，並向業主公示告知。前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，並將審計結果在物業管理區域內公示。
第四十條 經專有部分面積佔建築物總面積過半數且人數佔總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)政府、社群居民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。
業主採用民事僱傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬於業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施裝置管理，應當委託專業機構進行維護和養護。
業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處、鄉(鎮)政府或者社群居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業所在地的稅務部門申請領用發票並自行開具。
業主大會可以委託具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公佈一次。
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