《廈門市物業管理若干規定》已於2010年12月2日廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過，於2011年3月24日經福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批准，現予公佈，自2011年6月1日起施行。
廈門市人民代表大會常務委員會
2011年3月30日
廈門市物業管理若干規定
(2010年12月2日經廈門市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過 2011年3月24日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議批准)
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《福建省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。
第二條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。
第三條 市建設行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)組織實施本規定以及其他關於物業管理的法律、法規;
(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策;
(三)指導、協調街道辦事處(鎮人民政府)、行業協會等依法開展物業管理相關工作;
(四)負責物業服務企業的資質管理;
(五)法律、法規規定的其他職責。
區建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，並接受市建設行政主管部門的業務指導。
第四條 街道辦事處(鎮人民政府)對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：
(一)指導、組織業主大會成立和業主委員會換屆;
(二)辦理業主委員會的備案工作;
(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動;
(四)法律、法規規定的其他職責。
第五條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出等物業管理中的重大問題。物業管理聯席會議的召集及具體工作由街道辦事處(鎮人民政府)負責。
第六條 市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規範行業經營行為，維護會員合法權益，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，促進物業服務企業依法、誠信經營，促進行業健康發展。
第二章 業主大會和業主委員會
第七條 物業管理區域的劃分應當以經批准的專案規劃用地範圍確定。
業主要求對物業管理區域進行調整的，應當向區建設行政主管部門提出書面申請。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)進行審查後，根據公共配套設施裝置配置、物業型別及社群佈局，作出決定。
第八條 建設單位應當在工程竣工驗收備案之日起一年內向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提供業主清冊、物業總建築面積、各獨立產權建築面積、物業出售並交付使用時間及物業管理用房的位置、面積等資料。
街道辦事處(鎮人民政府)根據履行物業管理職責的需要，可以向房地產交易權籍登記機構查閱、影印物業管理區域內的業主姓名、各獨立產權建築面積、業主聯絡方式等資料。
第九條 建設單位在物業管理區域符合召開首次業主大會會議的法定條件後三十日內，應當向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提交成立業主大會的書面報告;建設單位未提交書面報告的，業主可以以書面形式向物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)提出成立業主大會的請求。
建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，並協助街道辦事處(鎮人民政府)組織召開首次業主大會會議。
第十條 街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到書面報告或者請求之日起三十日內，負責組織成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
籌備組由街道辦事處(鎮人民政府)、社群居民委員會、建設單位和業主代表組成。
第十一條 首屆業主委員會委員候選人由業主自薦和推薦產生，並按照物業管理區域內不同物業型別、不同幢(梯)及相應建築面積均衡分佈。同一物業型別、同一幢(梯)按照推薦票多少順序確定委員候選人。
籌備組應當將前款規定的候選人名單在物業管理區域內公示，公示時間應當不少於七日。業主有異議的，籌備組應當核實和處理，及時向業主反饋，並將處理情況向業主大會會議報告。
第十二條 業主委員會由委員五至十三人的單陣列成，每名委員具有同等表決權;業主委員會委員實行差額選舉，按照候選人得票多少順序當選。
每屆業主委員會委員任期不超過五年，可以連選連任;委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會決定。
第十三條 業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之四十設定;候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。
候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，並在本物業管理區域內公示。
第十四條 同一個物業管理區域內分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的，應當在業主大會議事規則中明確本物業管理區域的業主委員會委員總數以及按照建築面積比例預留尚未開發物業的委員名額。
第十五條 業主大會會議表決採用記名投票的方式。專有部分建築面積一平方米為一個投票權。
召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效。
前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。
業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定並書面回覆。規定期滿，應當將未與會業主回覆情況進行公告。未書面回覆的，視為同意與會多數業主表決意見。
第十六條 選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。
第十七條 業主委員會應當及時受理和處理業主投訴，並將處理情況及時反饋業主。
業主委員會應當每年向業主大會會議或者全體業主報告上一年度的工作情況。
第十八條 業主委員會可以聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務，其工作職責、報酬由業主大會決定。
建設行政主管部門應當組織專職工作人員參加培訓，具體辦法由市建設行政主管部門制定。
第十九條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一) 收受物業服務企業或者有利害關係業主提供利益的;
(二) 向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關係人就業的;
(三) 本人或者直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的;
(四) 無正當理由拒不繳納物業管理費或者專項維修資金等不履行業主法定義務的;
(五) 無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;
(六) 以書面形式向業主大會提出辭職的;
(七) 根據法律、法規規定不宜繼續擔任業主委員會委員的。
終止委員職務的事項應當在物業管理區域內進行公示，並向街道辦事處(鎮人民政府)備案。
第二十條 業主委員會應當依法按時組織召開業主大會會議。業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以責令其限期組織召開;業主委員會仍不組織召開的，街道辦事處(鎮人民政府)可以按照首次業主大會會議召開程式組織召開。
第二十一條 出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況時，業主委員會不及時召開會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以指定業主委員會委員組織召開。業主委員會無法召開會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以直接組織召開業主大會，選舉產生新的業主委員會。
第三章 物業服務和物業使用
第二十二條 物業服務企業應當具有法人資格，並按照規定取得相應資質等級。
物業服務人員按照規定，取得相應資格證書。
第二十三條 物業服務企業應當在其資質等級範圍內依照物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。
第二十四條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同向物業所在區建設行政主管部門備案。
第二十五條 建設行政主管部門應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員、業主委員會聘用的專職工作人員的信用評價和監管，建立誠信檔案。對違反法律、法規規定和行業規範，侵害業主合法權益的物業服務企業和人員，記入誠信檔案;情節嚴重的，列入向社會公佈的警示名單。
被列入警示名單的物業服務企業，二年內不得參加本市物業服務投標。
第二十六條 市價格行政主管部門應當會同市建設行政主管部門按照質價相符的原則，制訂物業服務等級標準和收費指導價，並向社會公佈。
建設單位應當在購房合同中註明前期物業管理服務的等級標準和收費標準，建設單位、物業服務企業不得擅自調高物業服務的計費標準。
第二十七條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料。房地產交易權籍登記機構在辦理房屋權屬初始登記時，在土地房屋登記簿上載明物業管理用房位置、面積等事項。業主委員會有權向房地產交易權籍登記機構查詢物業管理用房的有關情況，並將查詢情況在物業管理區域內進行公示。
第二十八條 物業服務合同終止或者業主大會決定不再接受原物業服務企業的事實服務，原物業服務企業應當在合同終止之日或者業主大會作出決定之日起最長不超過六十日，撤出物業管理區域內的.物業服務人員，退出物業管理區域。
原物業服務企業退出物業管理區域，同時應當履行下列義務：
(一) 移交保管的業主名冊、有關物業設施裝置改造、維修、更新的有關資料、代收代繳的水電分戶表的讀數及公攤水電費明細。實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案、物業服務費結餘、專項維修資金結餘、用物業服務費購置的資產及物品;
(二)清退預收、代收未繳的有關費用;
(三)法律、法規規定的其他義務。
第二十九條 房屋裝修應當在開工前向物業管理區域內的物業服務企業申報登記。物業服務企業應當將本條規定和房屋裝修中的其他禁止行為、注意事項書面告知業主或者使用人，並由其簽字確認。
業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建築主體和承重結構、改變建築設計使用功能。
物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，並在二十四小時內報告城市管理行政執法部門。城市管理行政執法部門接到報告後，應當調查核實，對正在實施違法行為的，書面通知供水、供電單位。供水、供電單位應當配合城市管理行政執法部門，暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為後，城市管理行政執法部門應當及時通知供水、供電單位恢復供水、供電。
第三十條 在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排汙、燃氣、電信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖後的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議後方可施工，並就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。
第三十一條 在物業管理區域內停放機動車時，應當在劃定的車位內按照標示停放。物業服務企業對違反規定停放機動車的，應當及時予以制止。
第三十二條 物業管理區域內，物業服務企業不得為業主指定搬運、裝修等特約服務，或者採取其他方式限制業主自由選擇搬運、裝修等服務。
第三十三條 街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員對業主相關資料應當予以保密。
