《濱州市住宅物業服務收費管理實施辦法》，2013年5月3日市政府第17次常務會議討論通過, 2013年5月31日起實施，下面是濱州市住宅物業服務收費管理實施辦法的全文：
第一條 為規範住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律、法規和有關規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 市價格主管部門會同市物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
縣(區)價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理許可權,負責本行政區域內住宅物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。
濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區住宅物業服務收費管理工作,由市價格主管部門會同市物業主管部門按照價格管理許可權進行管理。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。濱城區、濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區區域內物業服務費、停車服務費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定,報市人民政府批准並每年向社會公佈。縣價格主管部門會同同級物業主管部門負責制定本區域內住宅物業服務費、停車服務費基準價及浮動幅度,報同級人民政府批准並每年向社會公佈,同時報市價格主管部門和市物業主管部門備案。
具體收費標準,由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定後,報當地價格主管部門和物業主管部門備案,同時向價格主管部門申領服務價格登記證。
非普通住宅以及業主委員會成立後的普通住宅物業服務費和停車服務費實行市場調節價,由業主大會或全體業主與物業服務企業在合同中約定,並報價格主管部門和物業主管部門備案。協商不成的,業主委員會可重新選聘物業服務企業,前期物業服務企業應在15日內與業主委員會理順交接相關資料。業主委員會也可自行管理物業。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。
物業服務等級標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定並公佈。
第九條 普通住宅物業服務成本包括:(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(二)物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護、檢測費用;(三)物業管理區域清潔衛生費用;(四)物業管理區域綠化養護費用;(五)物業管理區域秩序維護、安全防範費用;(六)辦公費用;(七)物業服務企業的固定資產折舊;(八)物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;(九)經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施裝置的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施裝置主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施裝置使用的房屋等。
供水、供熱等二次加壓裝置執行電費由供水、供熱等專業經營單位承擔,不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容,未在房屋買賣合同中約定的,可附加相關條款。
前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費應適當減免,減免比例不低於40%,差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。
第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費,物業交付當月按實際交付天數交納物業服務費。已納入物業服務範圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費用由開發建設單位交納。
建設單位交付物業時應當與業主或者物業使用人共同驗房。雙方一致認定合格並交付物業的,物業服務費由業主承擔;雙方一致認定房屋質量、配套設施裝置不符合法律法規規定和購房合同約定條件、需要整改的,整改期間的物業服務費由建設單位承擔;雙方認定不一致的,可申請房地產主管部門進行認定。業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費自建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的,物業服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。已辦理房屋所有權證的,以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收;未辦理房屋所有權證的,按購房合同標明的房屋建築面積計收。
改變設計用途用於經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取,由雙方協商約定。
第十三條 房屋交付後空置一年以上的,其物業服務費按實際執行費用適當減收,其中不帶電梯的住宅物業服務費減收比例不低於20%,帶電梯的住宅物業服務費減收比例不低於30%,合同另有約定的,從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價,濱城區、濱州經濟開發區、高新區、北海經濟開發區區域內車位租賃費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定,報市人民政府批准並每年向社會公佈。縣價格主管部門會同同級物業主管部門負責制定本區域內車位租賃費基準價及浮動幅度,報同級人民政府批准並每年向社會公佈,同時報市價格主管部門和市物業主管部門備案。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定,報當地價格主管部門和物業主管部門備案。
