為規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定《臨沂市住宅物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請認真遵照執行。
二0一一年十二月二十九日
臨沂市住宅物業服務收費管理實施辦法第一條 為規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內的物業服務、收費及監督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 市、縣(區)政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理許可權，負責本行政區域內物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。蘭山區、河東區、羅莊區、經濟開發區、高新技術開發區、臨港經濟開發區區域內基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批准並每年向社會公佈;各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批准並每年向社會公佈。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在相應服務等級規定的基準價和浮動幅度內約定，並列入購房合同中。
非普通住宅以及業主委員會成立後的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業服務等級標準分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級五個等級。其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。具體見附件三。
第九條 普通住宅物業服務成本包括：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護、檢測費用;
(三)物業管理區域清潔衛生費用;
(四)物業管理區域綠化養護費用;
(五)物業管理區域秩序維護、安全防範費用;
(六)辦公費用;
(七)物業服務企業的固定資產折舊;
(八)物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;
(九)經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施裝置的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓裝置執行電費和供熱換熱站、加壓裝置執行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，減免比例不應低於20%，具體減免比例應當在前期物業服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務範圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位全額繳納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務費按照法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。已辦理產權證的，以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收;未辦理房產證的，按購房合同標明的房屋建築面積計算。
改變設計用途用於經營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調節價，按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條 房屋交付後空置一年以上的，其物業服務費按實際執行標準的80%交納物業服務費，合同另有約定的，從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價，蘭山區、河東區、羅莊區、經濟開發區、高新技術開發區、臨港經濟開發區區域內基準價格及浮動幅度按市政府釋出的指導價格執行;各縣價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價格及浮動幅度，並報同級人民政府批准。具體收費標準由承建人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施裝置執行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按80%交納。
