的規定，結合我市實際情況，特制定《秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法(試行)》，現印發給你們,請認真貫徹執行。
一、本辦法實施前，各級政府價格主管部門已經核定(確認)的物業服務收費標準，有具體執行期限的，仍按原檔案規定執行;已經制定正式收費標準的，依據各服務小區的具體情況逐步到位。
二、根據國家發展和改革委員會、建設部關於《物業服務收費明碼標價規定》，物業服務企業在收費前要將本服務區執行的物業服務等級、服務內容及收費標準等在物業服務區域內的顯著位置進行公示。
三、各縣區價格和房產行政主管部門要嚴格執行《秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法(試行)》規定，執行中有何問題，分別向市價格和房產主管部門反饋。
秦皇島市物價局
秦皇島市住房保障和房產管理局
二〇〇九年三月二十三日
秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法(試行)第一條 為進一步規範我市物業服務收費行為，更好地維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業的健康發展，根據中華人民共和國國務院令第504號《物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部關於印發物業服務收費管理辦法的通知(發改價格[2003]1864號)和河北省物價局、建設廳《河北省物業服務收費管理實施辦法》(冀價經費[2004]5號)的規定，結合我市實際，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主和物業使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;物業服務企業應開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務水平與收費標準相適應的原則。
第六條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實施政府指導價和市場調節價。普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。高階公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業服務收費和接受個別業主委託為其提供公共性物業服務合同以外的特約服務所收取的費用，實行市場調節價。
第七條 物業服務收費實行統一政策、分級管理的原則。市物價局會同市住房保障和房產管理局負責制定全市物業服務收費管理的實施辦法，指導、協調、監督、管理全市物業服務收費管理工作。實行政府指導價的普通住宅公共性物業服務收費實行分級定價。服務等級和收費標準，由市物價局會同市住房保障和房產管理局，根據行業平均成本和經濟發展水平，制定物業服務分級定價辦法，明確服務等級、服務內容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，並適時調整和公佈。
第八條 實行政府指導價的普通住宅物業服務收費標準，實行星級管理制度。根據住宅小區的物業服務標準分為六個等級，即五星級、四星級、三星級、二星級、一星級、星外級。三個城市區(海港區、北戴河區、山海關區)三星級以上(含三星級)的物業服務收費標準由市價格主管部門管理;二星級(含二星級)以下的由三個城市區轄區(海港區、北戴河區、山海關區)價格主管部門管理;四個縣、開發區所轄區內物業服務收費由四縣、開發區價格主管部門管理;實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主與物業企業在物業服務合同中約定。
第九條 物業服務費構成因素：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工資總額內的福利費等相關費用;
(2)物業共用部位、共用設施裝置的日常執行(不包含電梯和二次供水所發生的電費)、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;
(4)辦公費用;
(5)物業服務企業固定資產折舊;
(6)物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;
(7)經業主大會同意的其他費用;
(8)合理利潤(普通住宅不超過10%);
(9)法定稅費。
第十條 物業服務企業在承接物業服務後執行的服務等級和相對應的收費標準，按價格分工管理許可權由市和縣區物價部門管理並核發《收費許可證》，物業服務企業在申報物業服務收費時，應向價格管理部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、房產行政主管部門核發的《物業服務企業資質證書》、稅務機關核發的《稅務登記證》、質量技術監督局核發的《組織機構程式碼證》、《物業服務合同》、物業服務收費標準申請報告、住宅小區物業管理(標準)實施方案及物業服務費成本測算資料。
第十一條 實行前期物業管理的住宅小區，具體收費標準由物業服務企業參照物業服務等級和相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定，並將約定的收費標準報市或縣區價格主管部門備案確認。雙方約定不成的，由物業服務企業提出申請，按價格管理許可權報價格主管部門核定。
已成立業主委員會的住宅小區，具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和對應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，並將約定的收費標準報同級價格主管部門備案確認。雙方約定不成的，按價格管理許可權報價格主管部門核定。
電梯、二次供水等所發生的電費，按實際發生額由物業使用人按比例分攤。具體分攤辦法由業主大會或業主委員會及物業使用人與物業服務企業協商，並在物業服務合同中約定。
第十二條 物業管理區域內的車輛停放服務收費，是指住宅區內有固定的停車場、車棚，並有專人看管對車主所收取的費用。物業管理區域內的車輛停放服務收費，實行政府定價。屬於建築區劃內，規劃用於停放車輛的車位應由收費單位提出申請，價格主管部門根據合同約定情況按價格管理許可權審定。對車位不夠，佔用區內公共部位劃線停車的，須經相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後方可用於車輛停放，同時要對存放車輛設專人看管並進行相關服務。車輛停放服務收費除用於車輛看管服務等相關費用支出外，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。
第十三條 納入物業服務範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位負責全額交納。業主在收到入住通知並自應辦理入住手續後次月起,交納物業服務費用。業主辦理入住手續後長期(連續6個月以上)未入住的空置物業及入住後長期未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定服務標準的90%交納空置物業服務費。
第十四條 前期物業管理住宅小區因開發建設單位分期開發，分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未到位的，業主交納的物業服務費應低於規定(約定)收費標準的5-10%，減少部分由開發商承擔，具體比例應在前期物業服務合同中約定。
第十五條 在業主委員會選聘物業服務企業之前，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同要根據市價格主管部門、房產行政主管部門制定的物業服務等級和收費標準約定物業服務內容、服務標準、收費專案、收費標準、計費方式及計費起止時間等內容。同一物業管理區域內，涉及物業買受人共同利益的約定要一致。前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽定的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向終端使用者收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，雙方可簽定有償服務合同，由物業服務企業向委託單位收取代辦手續費，但不得向業主收取任何費用。
第十七條 利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。
第十八條 物業服務企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費的，其他部門和單位不得重複收取性質和內容相同的費用。
第十九條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同和執行物業服務收費標準，為業主提供質價相符的服務。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同的約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
物業產權轉移時，物業產權人或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第二十條 物業服務企業要按照國家發展和改革委員會、建設部關於《物業服務收費明碼標價規定》，收費前將物業服務等級、服務標準、收費專案、收費標準、“12358”價格舉報電話、價格公示監製單位等在物業服務區域內的顯著位置進行公示。同時每年至少公佈一次物業服務費的收支情況，接受住宅小區業主委員會和物業產權人、使用人的監督，並按規定申領《收費許可證》，亮證收費。
第二十一條 政府價格主管部門應會同房產行政主管部門，加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費專案、收費標準的監督。
物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》等規定予以處罰。達不到物業服務等級標準，經過批評教育、限期整改沒有效果或效果不明顯的，價格主管部門可按有關規定降低其收費標準。
第二十二條 市、縣區(開發區)政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責價權範圍內物業服務收費的監督管理。
第二十三條 本辦法由市物價局、市住房保障和房產管理局負責解釋。
第二十四條 本辦法自二〇〇九年四月一日起試行。
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