導語：土地權利是法律制度的核心內容，一般屬不動產物權範疇，是指權利人按照法律的規定直接支配土地的權利。土地權利的四項基本權能：佔有、使用、收益和處分。
一、土地權利登記制度概況
土地權利登記，是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態有無負擔等，對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。
土地登記是土地權利變動的基本公示方式，是判斷土地權利變動生效的主要根據。
現代的土地登記於傳統大陸法系民法所謂不動產登記，不動產登記主要是指不動產登記簿上所記載的各種不動產物權變動的事實。
我國現行土地登記制度，源於1986年《土地管理法》。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》也對土地使用權登記進行了規定。1998年頒佈的《土地管理法》第11條規定了登記的機關和權利型別：
1、農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。
2、農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。
3、單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。
第12條規定依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。
二、我國土地登記制度的完善
(一)關於登記的效力
登記的核心問題，是登記所產生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因;在對於第三人而言，不問其為善意或惡意，均發生絕對不可****的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規定。
我國《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”
大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規定：
1)登記成立主義，即土地權利的取得或變更，非經登記不發生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區採行;
2)登記對抗主義，即土地權利的生效不以登記為要件，僅依據當事人之間的契約便可生效，但未經登記的權利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本採行。
登記成立要件主義將物權公示的表面形式與物權變動本身緊密結合在一起，也稱形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當事人的意思表示來決定物權變動的效力，而將公示問題與物權變動本身分開，所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權變動的要求不同。登記要件主義是強行性法律規定，要求所有的物權變動都必須公示;而登記對抗主義則將公示作為任意性規定，由物權變動的當事人決定是否進行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會功能也有很大區別。相比之下成立要件主義更有利於法律關係的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權變動的公示採取嚴格的強制的規定，使物權行為和債權行為明確分開，法律關係清楚，有利於人們確定物權變動的時間和明晰權利的歸屬狀況，從而進行正確有效的交易活動;另外，也便於國家理解和掌握交易狀況，並進行管理和監督。當然，不足之處也非常明顯，由於偏重於形式，對交易日益頻繁、種類日益增多的經濟現實，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權交給當事人，雖具有靈活性，但對於第三人很難判斷交易的變動狀況及權利的有效性，因而不利於保護交易的.安全。
我國長期以來對土地採取嚴格的管理方式，以土地使用權為中心的權利交易受到嚴格的限制。同時，由於土地登記立法側重管理，在土地權利公示，保護土地使用者的合法權益，促進土地資源的合理配置和流動方面法律保障的力度不夠。
為此，已有學者呼籲儘快制定一個全國性的土地登記法，完善土地登記法律制度，將現有的登記規則上升為法律，增強法律的強制力;在土地登記法律效力方面，採取登記成立要件主義為主，土地權利的變動必須進行登記，不登記不發生法律效力;同時，以登記對抗主義為例外，對個別情況，不適合強制登記的，可以允許當事人自由決定登記。例如，土地使用權租賃，因其債權的特性，登記與否由當事人行使選擇權。
(二)土地登記的內容
根據《土地登記規則》，土地登記的權屬種類包括：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利。
登記的內容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的登出登記。登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。
實踐中，常發生這樣的事件，交易雙方已經就土地使用權的交易達成協議，但尚未辦理登記手續，此時轉讓方將該標的轉讓給第三人，並辦理轉讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關規定，請求締約過失賠償。土地這特殊的交易標的，不同於一般的商品交易之處在於，在交易的同時，對取得的土地使用權確定了較長期的、大額的投資預期，而締約過失賠償補不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓****益的保護就不周全。另外，也經常發生這樣的事件，由於登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應登記的土地權利事項，給予登記，這樣即意味著真正的土地權利人的利益將受到威脅。確定土地權屬我國採取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關檔案，維持錯誤登記。
登記公信力的補救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外採取的解決方法是：
1、對搶先登記，德國民法創立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動產登記簿巳憑此對抗將來可能出現相同請求權。
預備登記和實際登記的區別在於，預備登記只進行形式審查;而實際登記進行實質審查;預備登記只起到證明交易關係的作用，實際登記則具有確認合同效力的作用。
2、對於錯誤登記，德國民法創立了異議登記制度。如果出現登記權利與實際權利不符的情況，權利人可以向登記機關提出異議，該項異議被登記於不動產登記簿上之後，能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關查清事實後，還應該辦理變更登記或登出異議登記。
在實現土地利用權的自由流通轉讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環節。在各種土地利用權的設定中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場化過程中和市場化以後，權利流轉無序。明確界定各種適應市場需要的土地權利，規定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配置，調控地產市場的重要手段。在登記的內容上，完善現有的初始登記、變更登記制度的同時，借鑑發達國家預備登記和異議登記制度，對穩定地產市場、保障交易安全具有重要的作用。
(三)土地登記機關
土地登記機關主要是各級土地行政管理部門。
除此以外，土地登記還應該在以下方面加以完善：登記程式做出具體規定，嚴格登記程式，建立土地登記檔案公開查閱制度;登記責任做具體的規定，包括責任人責任的追究，對權利人損失的賠償等。
