不定項選擇題
1、根據下面材料回答問題
某高層綜合物業專案地處城市中心區，總建築面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電裝置層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為專案佔地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該專案物業服務包括房屋維修管理服務、裝置設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社群文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先後提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬於物業服務企業的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業服務企業承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本專案建築和裝置設施管理可採取的技術節能減排措施是( )。
A.更換耗能較大裝置
B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗考核制度
D.調整裝置執行時間，實行節能執行程式
簡答題
2、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主於2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同於2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應於2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之後，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
3、 某小區業主李某深夜在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業服務企業未盡物業服務職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業公司辯稱，物業服務保安服務的範圍是指為維護物業服務區域的公共秩序而配合公安機關實施的防範性安全保衛活動，其在進行物業服務時，並不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員並未發生違規操作或脫崗現象，也未發現陌生人進入小區。因此不同意原告的訴訟請求，但願意從道義上給予原告一次性經濟補償3000元人民幣。
請回答下列問題：
21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支援?說明原因。
22.簡述公共安全防範管理服務的含義，指出其具體的服務內容。
23.物業安防人員如何管理安防系統?
4、 某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道佔為己有。物業服務企業發現後多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得佔用公共部位、不得拆改承重結構等，並與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，並及時報告了業主委員會。
請回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什麼?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什麼?
19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，採用哪種方式更有利於小區的長治久安?
20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什麼?
5、 某市的一個花園小區入住不到1年，其園林設計得了景觀設計大獎。但入住3年多後，物業服務企業管理人員發現業主、物業使用人為了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，儘管物業服務企業多次補種植被，並在小道入口處增設了愛護綠化警示標誌牌及護欄，但依然收效甚微。後來物業服務企業管理人員經過分析，瞭解到業主抄近道是因為原設計園路不合理，不便於業主出行。發現此問題後，物業服務企業管理人員採取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設石板路徑，既方便了業主、物業使用人，又保護了園林景觀。
請回答下列問題：
20.物業環境管理的基本要求是什麼?
21.分析案例並結合實際思考小區園林設計的前提是什麼?
22.物業綠化管理的內容包括哪些?
23.物業綠化日常管理的主要內容有哪些?
6、 某天，物業公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發出的訊號，隨即趕赴火災報警訊號發出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。於是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開後，發現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警訊號則屬二F誤報，該物業服務企業領導聞訊後立刻趕到住戶家中賠禮道歉，並負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發生火災，物業公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善後處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業公司的優點和不足。
7、某業主到房地產開發公司辦理入住手續，該業主直接找到物業服務企業的經理自我介紹說： “我接到入住通知書已經半年多了，由於工作忙，一直沒來辦理手續，今天特抽空來辦理。”經理說：“沒關係，我們一切為使用者服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經理說：“您的材料是否都帶齊了?”業主拿出購房合同、人住手續書及付款收據。經理說：“可以了。"業主問：“你們公司的收費標準有批文嗎?”經理說：“有，你看，這是房地產開發公司的批文”。業主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業主又問：“裝修是否要辦理手續?”經理說：“只要您不破壞承重牆，就不用辦理任何手續了。”業主問：“裝修前是否要交一些費用?”經理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業主又問：“我是否可以一次繳納10年的.管理費?”經理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續，保安部派人來送鑰匙。業主接過鑰匙問：“還要辦理什麼手續嗎?”經理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業主。”
請回答下列問題：
14.指出並改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。
15.物業人住準備工作的注意事項有哪些?
16.簡述入住期間需注意的問題。
8、甲、乙兩個物業服務企業，在某市分別承擔了不同區域的兩個居民小區的物業服務。甲物業服務企業由於自身管理制度的完善，為小區創造了優美的環境，得到了業主的一致好評，也為周圍的居民帶來了良好的環境效益。乙物業服務企業由於自身物業管理不當所帶來的髒、亂、差等影響環境問題，不僅給物業管理區域內的業主和使用人帶來不便，也給相鄰區域帶來不好的影響。
請回答下列問題：
17.物業環境管理中，清潔衛生服務的內容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什麼?
19.日常清潔衛生管理制度的主要內容是什麼?
20.高層小區及寫字樓清潔衛生日常管理的檢查要點包括哪些?
9、物業巡視人員發現某棟高層樓道里有大量木材、舊傢俱等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經遮擋住了消防裝置。物業巡視人員意識到了事態的嚴重性，當即告知業主移除這些雜物。
請回答下列問題：
19.消防工作的指導原則是什麼?
20.物業服務企業消防管理規定包括哪些內容?
21.消防設施裝置管理制度的內容有哪些?
22.物業消防安全檢查主要包括哪些內容?
10、王某家住世景華庭小區，2010年5月22日深夜回家時，在小區被不法分子殺害，其所駕高檔車也被偷走。凌晨四點巡邏保安人員在小區停車場發現王某屍體，於是報告保安主管，保安主管報告了專案負責人。專案負責人立即趕到現場，考慮到現在是凌晨，而且擔心被業主發現，專案負責人決定把王某屍體移到隱蔽處，並於天亮時才報警。經公安機構調查發現，案件嫌疑人為小區的裝修工人，裝修完工後一直躲藏在小區一空置房內，等待機會犯案。
問題：
1、 根據本案例提供的材料，物業服務企業的工作有哪些不當和錯誤。簡要說明理由。
2、根據材料反應的具體情況，簡要闡述刑事案件危機處理的方法。
3、簡要闡述物業服務企業該如何規避本案例中的風險。
