近年來，東海縣居民小區物業管理服務工作作為一項新興行業取得了較快發展。目前，東海縣商品房新開發小區90多個，縣城區原有的單位集資建設的老住宅小區或生活大院約80個，總計開發面積超過600萬平方米。自2004年起步以來，現有物業服務公司已經發展到20多家，服務面積400多萬平方米。有10多個小區先後獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號。然而，隨著東海縣房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力。“小區問題不小”，這迫切需要我們儘快完善和加強物業管理服務工作。
一、居民小區物業管理服務工作存在的問題
1、開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。
受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成後，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。主要表現在：一是面積分攤不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題後，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。三是開發商越權承諾減免、打折物管費，給物業公司增加負擔。比如：水榭花都小高層就曾經出現過電梯不能執行、高層用水二次加壓裝置偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題後，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不瞭解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。另外，還有一些老小區，不少還是單位和部門開發的，由於設計、規劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關注。
2、物業管理服務不規範、不到位。
一是物業企業員工素質不高、服務不規範。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規範操作，從業人員流動性大。二是保安工作流於形式，人浮於事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏檢視；重小區內部安全，輕外圍防範；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防範，輕對物的安全監護。三是物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務專案單一、面窄。物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社群文明建設契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純淨水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。業主不知道自己繳納的費用花在什麼地方。許多物業企業缺少長遠發展和規模化發展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權後，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不願意繳費。2013年度，東海縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉辦53起，122民聲熱線轉辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網路輿情督辦139起，愛衛會轉辦2起，軟辦轉辦1起，縣人大、政協轉辦9起。
3、業主繳費意識不高，物業費收繳率偏低。
首先是有的業主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。部分城區職工習慣福利分房，都對有償.服務產生牴觸情緒。其次，部分業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什麼都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。只要物業公司不解決，就以此為藉口緩繳費或者不繳費。第三，有的.業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為藉口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分機關幹部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局2011年的物業費繳納統計表明，2011年全縣統計上報的31個小區，總戶數為14303戶，其中機關事業單位戶數為2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為924戶，分別佔總戶數和機關事業單位戶數的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。2012年東海縣物管小區收費統計表明，東海縣25家物業管理企業，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業只有20﹪。微利保本企業達55﹪，虧損企業達25﹪。還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩餘樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的專案完成，開發商撤離，不再“輸血”，物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。
4、監管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。
受管理體制不順、部分業主公德意識不強等因素影響，有的小區內出現亂搭亂建、佔用公共通道、破壞牆體結構影響使用安全、居住房破牆改為營業用房、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。一些違章建築，一旦建成，又會給今後的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發揮。按照2013年5月1日實施的《江蘇省物業管理條例》規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社群管理、社群服務的關係，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關係。社群居（村）民委員會應當予以協助和配合”。然而，事實上，居委會對小區是放任不管，形同虛設。一個小區，少則數千人，多則數萬人，不少小區，比農村的村委會還大，小區裡有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明建立等民生問題亟待解決，急需居委會出面協調解決。另外，建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法範圍不明確，小區成了執法空白區域。同時，沒有很好發揮業主委員會的作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物管企業與業主就缺少了溝通的橋樑，缺少了信任的基礎，不利於業主自治管理和其它物管工作的開展。
5、物業管理法律法規不健全。
國家關於物業管理的法律法規不完善。《江蘇省物業管理條例》雖然已經頒佈，但是，有許多規定無法操作。比如，對小區內，沒有建立業主大會和業主委員會的沒有強制性規定，也沒有規定不成立或不備案的法律後果。無法體現業主自治管理。市縣《物業服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權威性和可操作性的物業管理法規體系。
