導語：一些地區採取限制發放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控制地區的增長，由此導致的水電氣供應拖延可能會使得專案開發的時間安排無法實現，因此，土地投資者應儘可能選擇那些開發難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導致土地開發成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。
(一) 土地年總收益的概念
總收益是指以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益。
(二) 土地年總收益的構成及計算方法
土地收益可以分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現狀下實際取得的收益。由於個人的經營能力等因素對實際收益影響很大，依據土地估價的性質和特點，不能用它作為評估的依據。客觀收益是指排除了土地實際收益中屬於特殊的`、偶然的要素後所能得到的一般正常收益，它可以直接用於評估。
(注意：有時出題可能有迷惑條件，有的是實際收益，而有的可能表述為同等條件下，客觀收益數值，應當選取客觀收益，這一點希望大家引起注意，在後邊遇到相似的習題還要做詳細講解。)
土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現。
注意：這裡有時出判斷或者選擇題，注意要土地的收益包括有形收益和無形收益。
在計算收益價格時，應根據一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：
(1)從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質及正常使用能力者使用而產生的收益。
(2)收益必須是持續且有規律地產生的收益。即採用長期可以固定取得的收益。
(3)收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規定和批准的經營專案所產生的收益，那些未經批准的，甚至是違法的經營專案收益不能作為計算客觀收益的依據。
(三) 不同條件下土地年總收益的計算要求及方法
根據土地參與生產經營過程的形式和業主以土地取得收益的方式不同，總收益產生的形式有以下幾種情況：
1.土地租金
是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔保金的利息。
2.房地出租的租金
是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關收益。一般根據實際的租賃合同金額和當地的房地產租賃市場狀況，確定客觀收益水平。
3.企業經營收益
是指企業在正常的經營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業經營的客觀收益時，首先可以根據企業的財務報表進行分析，客觀的財務報表是企業經營狀況的基本反映，但是由於企業在經營過程中往往會受到經營管理水平、不合理的人為干預等偶然因素的影響，造成企業財務報表不能客觀地反映企業經營狀況和土地及有關資產的收益能力，因此在利用企業財務報表進行企業經營收益分析時，應進行適當調整，調整為正常經營管理水平下的客觀收益;其次還可以根據企業的經營專案，按照其生產的產品或提供的服務專案及其相應的市場價格，分析計算其客觀總收益。
注意：這一段所講的意義是應當是正常的經營管理水平，也就是客觀總收益，如果經營不善，比如虧損，那它的歸屬土地的收益不可能為負值。那麼我講的是比較極端的一種狀況，但是，現實生活中確實存在者經營管理水平較低，造成總收益較少，那麼你直接估算出來的土地價格偏低，就不符合土地的價格狀況。所以，具體在考試題目中，在這裡要注意題目中給定條件的修飾詞，是不是客觀總收益，要採取哪個數值，這個應當引起注意。
在計算總收益時，還應準確分析測算由評估物件所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等，確定的原則是隻要由評估物件所產生的併為其產權主體所取得的收益均應計入總收益之中。
注意：這一點也要充分引起重視，這也是非常容易忽視和丟分的地方，當然還有其他方面的利息計算，在今後的學習中涉及到的一併給大家講解。
另外，還應充分考慮收益的損失，如出租房屋的閒置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。
注意：這也要引起重視，出租率或空房損失率折算總收益，注意和以後的費用混淆。
