導語：土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。
(一)土地使用權出讓的涵義
土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權的出讓，是適應社會主義市場經濟發展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特徵。
(1)土地使用權的出讓是以土地所有權和使用權的分離為基礎
(2)國有土地使用權出讓由政府壟斷。國家壟斷經營土地使用權出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權出讓的只能是國有土地，而並非是一切土地;二是土地使用權出讓方只能是市縣政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。
(3)土地使用權的出讓是有年限限制的。
(4)土地使用權出讓是有償的。
(5)土地使用權的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。
判斷題：土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者向國家支付出讓金的行為。(R)
(二)土地使用權出讓的主體範圍
土地使用權出讓的主體，主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。
(1)土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。
(2)中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
(3)土地使用者開發、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，並不得損害社會公共利益。
(三)土地使用權出讓的客體範圍
土地使用權的出讓是在國有土地範圍內進行的，集體所有的土地必須辦理徵用手續轉化為國有土地後才能出讓。
(2)地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓範圍之列。
(3)土地使用權出讓的地塊可以是“生地”，即待開發的土地，也可以是已完成市政設施的.“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。
例題：國家實行土地使用權出讓、轉讓制度，但不包括( ABD)。
A.地下資源B.埋藏物C.土地處分權D.公用設施
(四)土地使用權出讓的年限控制
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地七十年;(2)工業用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(4)商業、遊遊、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。
出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權及地上建築物、 附著物的所有權;使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，並按有關規定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續;若因公共利益需要，國家可依照法律程式提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予補償。
(五)土地使用權的出讓方式
我國土地使用權的出讓方式有三種：協議方式、招標方式和拍賣方式。
土地使用權的協議出讓
1.土地使用權的協議出讓稱定向議標，是指出讓方選擇受讓方並與其磋商用地條件及價款，通過協商的方式有償出讓土地使用權。
這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當前城鎮土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎。但是以協議方式出讓土地使用權，沒有引入較充分的競爭機制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利於公平競爭，也易產生謀私及國有資產流失。
它主要適用於工業專案、市政公益事業專案、非盈利性專案及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠建設的專案用地。採取此方式出讓使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。
例題：協議出讓一般適用於以下專案用地(ABC)。
A.工業專案B.市政公益事業C.非贏利性專案D.國家機關用地
2.土地使用權招標出讓
土地使用權招標出讓，是指在規定的期限內，由符合受讓條件的單位或者個人根據出讓方提出的條件，以書面投標的形式，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓方的方式。
招標出讓土地使用權的方法有兩種：一種是公開招標二是採用邀請招標，即由招標小組向符合規定條件的單位發出招標檔案。以該方式出讓土地使用權，主要適用於一些需要優化土地佈局、大型或關鍵性的發展計劃與投資專案的較大地塊的出讓。招標出讓的特點是在出讓過程中，引進了市場機制，體現了市場經濟的競爭原則，有利於公平競爭，能激發投標者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇餘地。
由於在確定土地使用權的中標者時，既要考慮到投標價，還要考慮到對投標規劃設計方案和企業的資信情況，經過招標小組的綜合評價，最後擇優選定中標者，因此，中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。
招標方式出讓土地使用權的一般實施程式是：
(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發出招標通知書(或招標公告)。
(2)有意受讓人領取標書與投標。
(3)開標、評標與決標。出讓方會同有關部門邀請城建、財政、稅務、計劃、銀行等部門專家組成評標委員會，由評標委員會主持開標、決標工作。
評審內容一般包括投標者的資信情況，所報出讓金數額及規劃建設方案的可行性等。評標委員會對不具備投標資格的標書或不符合招標檔案規定的標書，以及超過截止日期送達的標書，有權決定其無效。同時對有效標書進行評審，擇優確定中標。評標委員會簽發決標書後，由出讓方向中標者發出中標證明書。開標、評標、決標過程應有公證機關公證，並出具公證書。
(4)土地使用權出讓方和中標者(受讓人)簽訂土地使用權
出讓合同，並按合同規定要求交納出讓金。如果中標者在規定的時間內不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標權，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標者所繳納的投標保證金，由出讓方如數退回。
例題：在確定土地使用權的中標者時，需要考慮(ABD)。
A.投標報價B.投標規劃設計方案
C.規劃用途D.企業的資信情況
3.土地使用權拍賣出讓
這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產權代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，並將土地使用權出讓給出價最高者的一種出讓方式。
其特點是充分引進了競爭機制，排除了出讓的任何主觀因素，並使土地出讓價格較好地反映了當時該地塊的市場供求關係，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。
它適用於投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅遊業和娛樂用地，特別是大中城市的區位條件好、交通便利的鬧市區地塊的出讓。
例題：下列用地一般採取拍賣方式的是(ABC)。
A. 旅遊業用地B.商業用地
C. 高爾夫球場用地D。住宅小區用地
拍賣出讓土地使用權的一般程式是：
(1)土地使用權出讓方事先通過新聞媒介發出土地使用權公開拍賣公告;
(2)參加競投者在拍賣前3日內到拍賣方處領取有統一編號的應價牌。自制應價牌，競投行為無效。
(3)拍賣
(4)出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，並按有關規定當即支付履行定金。
(六)土地使用權出讓合同及管理
1.土地使用權出讓合同的概念與法律特徵
出讓土地使用權，土地所有者和使用者的權利和義務最終是通過簽訂土地使用權出讓合同而確立的。
2.土地使用權出讓合同的內容
土地使用權出讓合同，主要包括以下內容：
(1)合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內外的公司、企業、其他組織和個人;(2)出讓土地使用權的土地使用期限;(3)出讓土地的用途、位置和麵積;(4)土地使用權出讓方式;(5)土地使用權出讓金支付方式;(6)在法律規定的範圍內協商確定出讓人的轉讓、出租、抵押條件;(7)違約處罰規定;(8)出讓合同的生效和終止條件;(9)合同適用的法律。出讓合同應適用於中華人民共和國的法律;(10)合同爭議的解決方式。友好協商或通過調解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議;(11)合同使用的文字及其有效文體。(12)合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點;(13)土地使用條件，也稱土地使用規則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關部門共同協商，擬訂出的有關出讓地塊使用的具體行為規則。
例題：土地使用權出讓合同的內容包括( ABCD )。
A.出讓土地的用途、位置和麵積B. 土地使用權出讓方式
C.土地使用權出讓金支付方式D.合同雙方當事人
3.土地使用權出讓合同的管理
出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：
(1)對出讓合同主體的審查和認定;(2)對無效合同的認定及其處理。
(3)審查出讓合同的合法性;(4)審查合同內容的完整性。
(5)出讓合同的變更與解除。根據有關規定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要;②土地使用者想改變出讓合同規定的土地用途;③因不可抗力或意外事件的發生，致使合同無法履行的;④由於合同一方違約;(5)合同糾紛的調解和仲裁;(6)對出讓合同進行分類、登記、彙總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎資料予以儲存。
