導語：土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連線相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下，社群總是朝著相互融合的趨勢發展，這使得位於城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。
一、土地利用總體規劃的概念
編制土地利用總體規劃是現階段土地管理的核心任務之一。《中華人民共和國土地管理法》第十七條規定“各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃”。土地利用總體規劃是指在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展要求以及當地的自然、社會經濟條件對土地的開發、利用、整治、保護等在空間和時間上所作的總體安排和佈局。其目的在於加強土地利用的巨集觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和土地產出率，促進國民經濟協調發展，併為土地利用科學管理提供依據。
二、土地利用總體規劃編制的意義和作用
1.編制和實施土地利用總體規劃是合理利用土地的基礎
土地利用總體規劃是與土地的自然條件、社會經濟條件和國民經濟、社會發展相適應的土地利用長遠規劃，因此它是合理利用土地的基礎和依據。
例題：判斷題
編制和實施土地利用總體規劃是合理利用土地的基礎[ r]
2.土地利用總體規劃為國民經濟持續、穩定、協調發展創造有利條件
3.土地利用總體規劃是國家實行用途管制的基礎
三、土地利用總體規劃編制的依據和原則
根據《土地管理法》有關規定，編制土地利用總體規劃的主要依據有：
(1)國民經濟和社會發展規劃; (2)國土整治和資源環境保護要求;
(3)土地供給能力及各項建設對土地要求; (4)上一級土地利用總體規劃。
編制原則：
(1)嚴格保護基本農田，控制非農建設佔用農地; (2)提高土地利用率;
(3)統籌安排各類、各區域用地; (4)保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用。
四、土地利用總體規劃的層次體系
土地利用總體規劃宜按行政區劃體系分級編制。根據我國行政區劃，土地利用總體規劃按行政區域分為全國、省 (自治區、直轄市)、市(地)、縣(市)和鄉(鎮)五級，即五個層次。全國、省、市(地)三級規劃，由於涉及範圍大，所以屬指導性規劃。縣級總體規劃則注重規劃實施的可操作性。鄉級總體規劃是最基層的規劃，具有一定的微觀規劃性質，主要是以落實縣級規劃內容為重點。各層次之間，可以根據需要，按自然區劃或經濟區域，進行跨省、跨市縣、跨鄉(鎮)的區域土地利用總體規劃。上下級規劃必須緊密銜接，上一級規劃指導下一級規劃，是下級規劃的依據，下級規劃是上級規劃的基礎和落實。
五、土地利用總體規劃的內容
土地利用總體規劃主要應包括以下幾個方面的內容：
(1)為編制下一級規劃提供依據。
(2)確定區域內土地利用規劃目標和為實現這一目標所應遵循的土地利用基本方針。
(3)確定土地利用結構和各業用地指標。
(4)劃分土地利用區，規定各土地利用區的土地用途和土地使用規則。
(5)確定規劃範圍內交通、水利、電力、工礦等重點工程專案的用地指標和佈局。
(6)制定實施規劃有關的政策和措施。
土地利用總體規劃為各級人民政府管理土地提供科學的依據。不同層次需要解決的問題不同，其規劃的內容也不一樣。高一層次的土地利用總體規劃是下一級土地利用總體規劃的依據。其中全國、省級、地市級土地利用總體規劃屬巨集觀控制性規劃，根據對土地利用加強巨集觀管理的要求，重點在於強化規劃指標控制;縣、鄉級規劃是實施性、管理性規劃，重點是把上級規劃下達的各項指標落實到土地空間上，即劃定土地用途區、編定土地用途。
1.全國土地利用總體規劃的主要內容(1)確定對全國有指導意義的土地開發、利用、整治、保護的方針政策及目標和措施;(2)協調各省、自治區、直轄市之間的土地利用關係;(3)根據全國的生產力總體佈局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區;(4)提出各省(市、區)的土地利用方向和指令性指標，對跨省(市、區)的重要工程專案用地進行佈局，並確定用地規模;(5)擬定提高土地利用率和生產力、保護和改善生態環境、調整土地利用結構的政策措施。
2.省級土地利用總體規劃的內容(1)根據《全國土地利用總體規劃綱要》的要求，結合本省土地資源的特點及土地利用的問題，確定全省土地利用目標和方針;(2)根據全省土地利用目標和各地區(市)土地資源特點，提出各地區(市)的土地利用方向和目標;(3)根據全省的生產力總體佈局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區。(4)對各種用地、生產基地及跨地區(市)的基礎設施工程用地進行佈局，提出土地利用結構的指導性調整指標及省內重要基礎工程和重要工礦專案用地規模;(5)解決地市級土地利用總體規劃所不能考慮的地市與地市之間的土地利用問題。(6)制定實施規劃的有關政策和措施。
3.地市級土地利用總體規劃的主要內容(1)根據省級土地利用總體規劃的要求，結合本地區土地資源特點及土地利用的問題提出本地區土地利用的方針;(2)根據本地區土地的自然條件，社會經濟條件，國民經濟社會發展的需要，確定本地區的`土地利用目標;(3)根據本地區土地利用的目標和各縣土地資源特點，確定各縣土地利用方向;(4)確定區內中心城市、重要基礎設施工程、重要工礦專案用地的規模和佈局; (5)協調地區內縣與縣之間的土地利用，解決縣與縣所不能考慮的土地利用問題。(6)制定實施規劃的有關政策和措施。
4.縣級土地利用總體規劃的主要內容(1)根據地市級土地利用總體規劃的要求，結合本縣的實際情況，確定本縣土地利用規劃的目標與任務;(2)合理調整土地利用結構和佈局，制定全縣各類用地指標，確定分階段的土地整理、復墾、開發、保護任務;(3)劃定土地利用區，確定各區土地利用管制規則;(4)安排能源、交通、水利等重點建設專案用地;(5)將全縣土地利用指標落實到鄉(鎮);(6)擬定實施規劃的措施。
5.鄉(鎮)級土地利用總體規劃的內容鄉(鎮)級土地利用總體規劃是最基層的土地利用總體規劃，它作為一個規劃層次，在縣級土地利用總體規劃指導下單獨進行編制，但最好能與縣級土地利用總體規劃結合起來同步進行。鄉(鎮)級土地利用總體規劃主要任務是落實縣級土地利用總體規劃。(1)根據縣級土地利用總體規劃的要求及本鄉(鎮)的土地資源特點，確定鄉(鎮)土地利用的目標和方向;(2)具體確定並落實縣級規劃所確定的各類土地利用區;(3)編定各土地利用區的使用用途，具體落實每塊土地的規劃用途;(4)闡明落實上級規劃指標和各類土地利用區的途徑、措施。
