導語：如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關於城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。
第一節 收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估物件在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對於土地使用者而言，稱為土地收益;而相對於土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式：
p=a/rp-土地價格a-土地純收益r-土地還原率a=p•r
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式：
p=a/r•[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內有變化的`土地價格計算公式
(4)未來若干年後的土地價格已知的條件下的計算公式
(5)純收益按等差級數遞增或遞減的土地價格計算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價格計算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點與適用範圍
(1)收益還原法的特點
a.收益還原法以地租理論和生產要素分配理論為理論依據
b.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”
c.收益還原法評估結果的準確度取決於土地的純收益及還原率的準確程度
(2)收益還原法的適用範圍
只適用於有收益或潛在收益的土地和建築物，或房地產的估價。但對於沒有收益的不動產的估價則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據而應用面很廣的一種估價方法，但它也有一個缺點，就是穩定純收益和適當還原率的求取比較困難。
第二節 收益還原法估價的程式和方法
(一)估價程式
1、計算總收益
2、計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等
3、計算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價
(二)計算方法
1、總收益計算方法
採用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個條件。
總收益產生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業經營收益。計算總收益時，還應準確分析測算由評估物件所引起的其他衍生收益，確定的原則是隻要由評估物件所產生的併為其產權主體所取得的收益都應計入總收益之中。另外，還應充分考慮受益的損失。
2、總費用計算方法
(1)單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費
(2)房地出租中總費用的計算
包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。
房屋年折舊費採用平均折舊法計算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒有超過土地使用權出讓年限，計算公式為
房屋重置價–殘值房屋重置價×(1-殘值率)
年折舊費=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓調整房屋可使用年限，並且計算時不考慮殘值，相應計算公式為
房屋重置價
年折舊費=房屋可使用年限
(3)土地純收益計算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現值×建築物還原率
房屋現值=房屋重置價×房屋成新度=房屋重置價-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評估物件的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建築物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴格區別，又互相聯絡。
從純理論上講，還原率應等於與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率。其確定方法可採用純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價格確定
土地純收益確定後，可根據收益變化狀況和土地使用權年限等條件，選擇適當的土地還原率和公式，求取土地的試算收益價格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：
a1
p=—[1-——]
r(1+r)n
p——土地價格a——土地純收益r——土地還原率n——土地收益年限
該公式也可用以計算房產價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益
第三節 收益還原法應用
1、利用收益還原法評估土地價格
(1)基本思路：
第一步：依其他方法求得建築物的價格
二步：從待估房地產純收益中減掉建築物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格
(2)計算公式：
土地價格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
(3)例題解析(詳見輔導教材)
計算方法——計算總收益——計算總費用——計算房屋年純收益——計算土地年純收益——計算土地使用權價格
2、利用收益還原法評估房產價格
基本思路及計算公式與評估土地價格類似
例題解析
3、利用收益還原法評估不動產價格
基本思路依然是先計算待估不動產的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產的收益價格。在實際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在於綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計算時，對押金和保證金運用收益的處理
4、利用收益還原法評估承租土地使用權價格
(1)承租土地使用權的概念
(2)採用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
採用收益還原法評估承租土地使用權價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額採用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈餘租金替代土地純收益。並且所選用的還原率一般比出讓土地使用權還原率高一個百分點左右。
(3)案例解析
5、實際計算中常見錯誤
(1)專案和引數使用錯誤，收益或費用(出租方為取得收益而支出的費用)的專案判斷不準或錯誤
(2)年期計算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩餘使用年限
(3)有幾個還原率時，還原率採用不準
(4)計算錯誤，如只算單價，不算總價，或相反;未能區分樓面地價與地面地價，建築面積與土地面積等
