加油站土地估價方法

加油站作為一種商服用地，在我國現階段實際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據《城鎮土地估價規程》，對於具有壟斷性質的用地，評估中應考慮壟斷地租的修正。加油站土地究竟如何估價呢?一起來探討探討!

　　1抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇

據前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經營權價值，因此在土地價格定義除了估價物件宗地的權力狀況、用途、容積率、使用年期、開發程度、估價基準日等六大基本要素外，應將加油站的特許經營權因素納入宗地的價格定義中，並應在土地估價結果一覽表中“土地估價結果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。在評估方法選擇上考慮目前我國加油站土地交易案例很缺乏的事實，方法上一般可選取收益還原法和基準地價係數修正法，在城鎮定級範圍之外的農村偏遠地區，也可選取成本逼近法。基準地價係數修正法和成本逼近法在具體評估修正中應加上特許經營權價值，特許經營權價值可用取得特許經營權的費用來替代。當然由於在我國目前特許經營權費與壟斷地租有較大差異，因此在評估結果確定上應以收益還原法測算結果為主導。

　　2基準地價係數修正法在加油站土地評估中的應用

基準地價是土地評估中比較常用的一種方法，但目前我國各地基準地價基本上只是有商服、住宅、工業三大類用地基準地價及其修正體系，很少細分到有加油站特殊商服用地基準地價及其修正體系，由於影響加油站用地收益的'因素較一般商服用地(如商場、店鋪)影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規模，對一般商服用地看，聚集規模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈，而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。因此必須在評估中必須充分了解加油站特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關係。一般商服用地的區位條件主要包括商業區級別、商業聚集規模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經營收益主要取決於其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響，位於相同區域的相同規模、裝置條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經營收益有天壤之別，綜合一點，影響加油站的區位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準地價係數修正法中不宜採用一般商服基準地價修正體系，而應根據加油站的特點制定加油站特數修正體系。

　　具體看，加油站區位主要影響因素及其指標可大致歸類如下：

在確定了加油站地價影響因素後，可經過調查和根據統計的各加油站的收益水平及影響因素進行分析，並制訂相應的修正係數進行修正評估各估價物件土地價格。

　　3加油站拆遷補償評估

(一)當加油站被拆遷終止經營不再異地經營進行補償評估時，加油站評估應含特許經營權價值;

(二)當加油站被拆遷進行土地置換異地經營進行補償評估，可按兩種方式評估：

1、不考慮特許經營權價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進行評估，其價格差額作為補償依據;

2、考慮特許經營權，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續經營條件含特許經營權價值進行評估，二者差額作為補償依據;

這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式沒有考慮到加油站的經營的特殊性，儘管在一般商服土地評估中也考慮了土地區位的差異性，但加油站對區位的要求與其它商服用地是有明顯區別的，因此我們認為採用第二種評估方式更合理些。

　　4企業改制涉及的加油站宗地評估

在我國現階段企業改制土地評估結果實行備案制，且國土管理部門僅對土地價格進行備案，因此企業改制中加油站土地評估價值不能包含特許經營權價值，評估方式仍只有採用目前的方式：用基準地價係數修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是採用扣除特許經營權費用的方式來進行壟斷地租的修正，當然在加油站實行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以採用市場比較法進行評估。

　　5評估中收益年期問題

由於特許經營權是有期限限制的，因此在對含特許經營權加油站宗地評估中必須注意特許經營權期限問題：

(一)當在估價基準日特許經營權剩餘年限長於土地出讓剩餘年限時，宗地剩餘年限應按土地出讓剩餘年限確定，在收益還原法評估中特許經營權取得費應按土地出讓剩餘年限進行加速折舊。

(二)當在估價基準日特許經營權剩餘年限短於土地出讓剩餘年限時，應按特許經營剩餘年限和特許經營權期限后土地剩餘年期分段評估，評估公式為：宗地地價(含特許經營權價值)=宗地特許經營權剩餘年限內的收益價值+特許經營權期限後剩餘年限土地價值的折現值。

綜上所述，在對加油站宗地評估時應根據不同評估目的或評估背景採用適當的評估方法;對於抵押、作價出資、拆遷補償等土地評估中，大多認為不應剝離特許經營權的價值。