房地產估價在實際操作中，除了“規範”和“標準”的要求更高、更嚴格外，必須按照“評估法”來實施。那麼資產評估法與現行房地產估價差在哪?一起來看看!
1評估專業人員的差異
“評估法”的第八條內容如下：評估專業人員包括評估師和其他具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員。
評估師是指通過評估師資格考試的評估專業人員。國家根據經濟社會發展需要確定評估師專業類別。
現有的其他法律法規對此是如何界定的呢?
根據《立法技術規範(試行)(二)》(法工委發[2011]5號)中第10條對“執業人員”和“從業人員”的界定：執業人員用於表述符合法律規定的條件，依法取得相應執業證書，並從事為社會公眾提供服務的人員，比如《律師法》第二條對律師的規定、《註冊會計師法》第二條對註冊會計師的規定。“從業人員”用於表述在一般性行業就業的人員，比如《社會保險法》第十條第二款的規定、《教育法》第四十條第一款的規定。
根據《國務院辦公廳轉發財政部關於加強和規範評估行業管理意見的通知》(國辦發[2003]101號)，目前國家設定的評估師有六大專業類別，即資產評估師、房地產估價師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員和舊機動車鑑定估價師。
在“規範”和“標準”中房地產估價是這樣定義的：房地產估價機構接受他人委託，選派註冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，並提供相關專業意見的活動。並且要求估價報告經稽核合格後，應由不少於兩名參加估價的註冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章，並應按有關規定和估價委託合同交付估價委託人。
在“規範”的條文說明7.0.17中是這樣解釋的：本規範將原規範中的“估價人員”明確為註冊房地產估價師或房地產估價師。非註冊房地產估價師只能作為“參與估價人員”協助或幫助註冊房地產估價師開展有關工作，並且其工作的質量和後果均由註冊房地產估價師承擔。
由此，認為本條款的表述可以視作將評估專業人員界定為執業人員(即註冊房地產估價師)和從業人員。根據“規範”中的規定，房地產估價報告的完成和簽署必須是註冊房地產估價師。
2評估所涉當事人的差異
在“規範”和“標準”中，估價當事人是指與房地產估價活動有直接關係的單位或個人，包括房地產估價機構、註冊房地產估價師和估價委託人。因此“當事人”既包含了委託人又包含了受託人。
另外估價委託人在“規範”和“標準”裡指的是委託房地產估價機構為其提供估價服務的單位或個人。俗稱“客戶”，不一定是估價物件的權利人。
“評估法”的第二十二條內容為：委託人有權自主選擇符合本法規定的評估機構，任何組織或者個人不得非法限制或者干預。
評估事項涉及兩個以上當事人的，由全體當事人協商委託評估機構。
委託開展法定評估業務，應當依法選擇評估機構。
本條第二款中所提及的“當事人”是指與評估事項有直接關係的單位或個人。這裡“當事人”是特指，即估價委託人和估價物件的權利人。
從上述可以看出，“評估法”和“規範”中所指的“當事人”是有區別的。
3評估業務承辦人員的差異
評估業務承辦人員在“規範”中是這樣規定的：除應採用批量估價的專案外，每個估價專案應至少有一個註冊房地產估價師全程參與受理估價委託、實地查勘估價物件、撰寫估價報告等估價工作。
“評估法”的第二十四條則是這樣規定的：對受理的評估業務，評估機構應當指定至少兩名評估專業人員承辦。
委託人有權要求與相關當事人及評估物件有利害關係的評估專業人員迴避。
結合前述第八條，若房地產估價業務由兩名註冊房地產估價師，或者是由一名註冊房地產估價師和一名具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員，再或者由兩名具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員承辦的，這幾種情況都是符合本條規定的。
從上述本法第八條和“規範”、“標準”的對比分析可看出，對“評估專業人員”的定義是有所區別的。筆者認為只有由兩個註冊房地產估價師承辦估價業務，才能既符合本法的規定又滿足“規範”的要求。
4評估業務現場勘查程式的差異
“評估法”第二十五條明確規定：評估專業人員應當根據評估業務具體情況，對評估物件進行現場調查，收集權屬證明、財務會計資訊和其他資料並進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據。
本條款是關於評估業務現場勘查程式要求，涉及四個方面的內容：第一，現場勘查程式的履行;第二，蒐集必要評估資料作為依據;第三，對取得的資料進行核查、驗證;第四，對資料進行分析和整理。
在“規範”的估價程式中是這樣規定的：對蒐集的估價所需資料應進行檢查。當估價委託人是估價物件權利人，應檢視估價物件的權屬證明原件，並應將影印件與原件核對，不得僅憑影印件判斷或假定估價物件的權屬狀況。並且“規範”在條文說明中作了解釋：雖然估價委託人應當如實提供其掌握的估價所需資料，並對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，但也要對估價委託人提供的資料審慎檢查。對於估價物件的權屬狀況，當估價委託人是估價物件權利人的，不能僅憑權屬證明覆印件作出判斷，應與原件核對。
兩者相比較，“評估法”比“規範”一方面在取得資料的力度上要更進一步，更加突出了評估專業人員(即註冊房地產估價師)的義務，不僅要審查核實資料，而且要去驗證資料的合法性、真實性、準確性和完整性。另一方面在程度上也作出了更進一步的要求，就是對收集的資料進行必要分析、歸納和整理後才能形成評定估算的依據。
5評估方法選擇的差異
評估方法的選擇，在“評估法”的第二十六條款中，也有了更加清晰明確的定義：評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。
評估機構應當對評估報告進行內部稽核。
本條款是關於評估方法選擇和機構內部稽核的規定，涉及四個方面的內容：第一，評估方法的選擇應當恰當，具體說明選擇的理由和放棄的理由;第二，選用評估方法數量，根據評估準則，除只能選擇一種評估方法外，評估業務必須選擇兩種以上評估方法，這是對於所有專業類別評估的要求;第三，評估結論的`形成，必須經過綜合分析、充分闡述評估結論的選取;第四，內部稽核，評估機構對外出具的評估報告必須經過內部稽核。
“評估法”在本條款中，對選擇估價方法的要求首先是要遵守所有專業類別評估的執業準則，其次要有兩種以上的評估方法。
估價方法的選擇在“規範”中是這樣描述的：當估價物件僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價物件適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取捨。當必須取捨時，應在估價報告中說明並陳述理由。
“評估法”和“規範”都強調要用兩種以上評估方法，“規範”更加著重於方法的適用性，並且明確了只要適用的方法都要運用。“評估法”表達了選擇方法的最低要求，就是至少二個評估方法。
6評估報告簽章、責任的差異
在“評估法”的第二十七條中規定：評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的評估專業人員簽名並加蓋評估機構印章。
評估機構及其評估專業人員對其出具的評估報告依法承擔責任。
委託人不得串通、唆使評估機構或者評估專業人員出具虛假評估報告。
本條款是關於評估報告的簽章、責任和委託人授意虛假報告的規定。評估報告簽名和蓋章，至少兩名以上承辦該業務的評估專業人員簽名、評估機構蓋章，非法定評估報告可以由從業人員簽名。
在“規範”的3.0.12條款中指出：估價報告經稽核合格後，應由不少於兩名參加估價的註冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章，並應按有關規定和估價委託合同交付估價委託人。
“規範”在估價報告的條文說明裡是這樣的：應寫明所有參加估價的註冊房地產估價師的姓名和註冊號。
這就說明了房地產估價報告無論是法定還是非法定估價報告，必須由註冊房地產估價師簽名，“從業人員”不能簽署房地產估價報告。也就是說房地產估價報告法律責任是由簽字註冊房地產估價師和房地產估價機構承擔的。
7評估檔案儲存期限的差異
評估檔案在“規範”的儲存期限是這樣規定的：房地產估價機構應及時整理和儲存估價資料，並應儲存到估價服務的行為結束且不得少於10年。儲存期限應自估價報告出具之日起計算。
“評估法”的第二十九條規定如下：評估檔案的儲存期限不少於十五年，屬於法定評估業務的，儲存期限不少於三十年。
本條款是關於評估檔案的儲存期限，法定評估業務檔案儲存期限不少於30年(包括30年)，非法定評估業務檔案儲存期限不少於15年(包括15年)。評估檔案的儲存期限，自評估合同終止之日起計算。
這就意味著對於法定業務事後追責期限為30年，非法定業務為15年。
從目前瞭解到的情況，資產評估現有評估師13萬多人，評估人員大約60多萬，評估機構1.4萬多家，涉及到6個專業，歸屬5部門管理。具體來說，評估物件分六大類：不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益。前面的五類對應我國目前的資產評估、土地評估(估價)、房地產評估(估價)、礦業權評估、保險公估和舊機動車評估六大類評估行業。
每個行業對檔案儲存期限會有所不同，本法涵蓋了以上所有專業類別評估，因此除了保管期限比法定30年和非法定15年更長的，就都要適用於本法。
8估價委託人權利的差異
在“規範”中未有條文對估價委託人權利這方面作出明確規定，但對相關條文的解釋可以看出，其中隱含了這方面的要求。
“規範”的7.0.5條是這樣規定的：估價技術報告可按估價委託合同約定不向估價委託人提供。
相對應的條文說明是這樣解釋的：估價委託合同中對是否向估價委託人提供估價技術報告未作約定或約定不明確的，如果估價委託人要求提供估價技術報告，則房地產估價機構應向其提供估價技術報告。
這就說明委託人如果對房地產估價報告有異議，就有權利要求估價機構提供技術報告，也就是說可以要求估價機構在估價程式上及對如何得出估價結論等作出書面解釋。
而“評估法”的第三十條條款規定：委託人對評估報告有異議的，可以要求評估機構解釋。
這樣就明確了評估報告出具後，要求評估機構進行解釋，是屬於委託人的權利的。也就是說對估價報告作出解釋是估價機構和註冊房地產估價師應盡的義務。
