光有奮鬥精神是不夠的，還需要腳踏實地一步一步地去做。要先分析自己的現狀，分析自己現在處於什麼位置，到底具備什麼樣的能力，這也是一種科學精神。你給自己定了目標，你還要知道怎麼樣去一步一步地實現這個目標。從某種意義上說，樹立具體目標和腳踏實地地去做同等重要。那麼，下面應屆畢業生考試網小編整理了2017房地產估價師考試《房地產估價案例與分析》精選模擬題。
黃某於2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，並補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比例項，故估價人員首先採用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。本文來源於考試大網。然後，再將該估價物件視為住宅採用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什麼?
標準答案：
這樣確定估價結論不正確。
因為：
1.將估價物件視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價物件的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價物件似應按住宅用途估價(因為50萬元大於40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價物件的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價物件按兩種不同用途進行估價，並對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價物件在特定估價目的下只能有一種法定用途。
甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟於2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委託乙房地產估價公司評估出拍賣底價為3900元/㎡。拍賣行據此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/㎡，其餘12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工後，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產估價公司於2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低於其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。
請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?
標準答案：
乙評估公司堅持當時的.估價結論合理準確的理由有
1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產市場情況已發生了變化。
2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低於正常市場交易價格。3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求並不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。
4.整個別墅區在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區環境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提並論。
甲公司欲抵押貸款，委託某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建築面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用於餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其餘各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建築面積40㎡;會議室5間，建築面積共500㎡;自用辦公室3間，建築面積共300㎡。該估價公司瞭解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格為建築面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建築面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源於考試大。該酒店正常經營平均每月總費用佔客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率為10%，該酒店剩餘使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤並改正：
1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)
酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)
酒店客房及會議室年淨收益=1022+24-409=637(萬元)
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)
該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)
標準答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。
2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。
3.自用辦公室價值計算重複，因其價值已包含在酒店的整體價值內。4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。
