引導語：企業自願接受物業管理企業的管理體系，認同企業的文化、經營理念和管理標準，執行物業管理企業的管理模式。下面是yjbys小編為你帶來的經營型物業管理專案的“三個五”管理模式，希望對你有所幫助。
一、三個“五”管理模式
1.五類管理方式: 全權委託管理、協助管理、顧問管理、投資參股管理及特許經營。
2.五項專業服務 :前期籌備、企業診斷、顧問諮詢、員工培訓、營銷租售代理等。
3.五種專項服務 :裝修裝飾設計施工監理 ( 裝修 ) 、公共秩序維護 ( 保安 ) 、清潔衛生 ( 保潔 ) 、景觀綠化養護 ( 綠化 ) 、公用部位和公用設施的日常執行和維護 ( 工程 ) 等。
在具體工作中，視情況或依據客戶需求，上述三個“五”管理模式，可選擇單一方式，也可以綜合多種方式，交雜穿插。
二、五類管理方式簡介
1. 全權委託管理。物業管理企業與物業專案開發商(或業主)簽署委託管理合同，以整建制外派方式，委派以專案總經理為首的工作團隊，代表開發商(或業主)全面行使專案經營管理職責，按照物業管理企業的管理模式對受託專案進行專業化管理，使其正常經營，取得良好的經濟效益和社會效益，使物業保值增值。合同期限一般為 1 ～ 5 年。
2.協助管理。物業管理企業與物業專案開發商(或業主)簽署協助管理合同，委派執行總經理(或常務副總經理)和有關部門的負責人組成工作團隊，協助開發商(或業主)執行物業管理企業的管理模式，使協助管理的專案按專業化標準正常經營。物業管理企業委派工作團隊負責協助專案的日常經營管理和服務工作，可獲得良好的經濟效益和社會效益。合同期限一般為 1 ～ 3 年。
3.顧問管理。物業管理企業與物業專案開發商(或業主)簽署顧問管理合同，根據專案的具體要求，委派專業顧問，就顧問專案特定的問題，如：物業專案硬體設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規範、營銷策劃等進行顧問管理。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4.投資參股管理。對於有一定投資價值的經營型物業專案，藉助物業管理企業自身的投資功能，通過產權獲得經營權。根據在建、籌建、已建經營型物業專案的規模、位置、產品定位、經營業態等綜合情況，可視情況投資參股合作，並派出管理隊伍實施管理。合同期限一般為 10 年以上。
5.特許經營。物業管理企業選擇地點、規模、設施裝置等方面基本符合物業管理企業自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經營型物業專案，按照物業管理企業的管理模式進行培訓指導，達到物業管理企業質量標準後，物業管理企業授權其使用自己的品牌開展經營活動。物業管理企業根據特許經營的協議定期派監督員對於特許經營物業進行質量檢查，以確保特許經營物業的產品質量和品牌質量。此種模式應在物業管理企業品牌形成後方可推廣採用，合同期限一般 3 年以上。
三、五項專業服務
1.前期籌備。物業管理企業與物業專案開發商(或業主)簽署前期籌備(或介入)管理合同，在一定時期內，根據物業專案開發商(或業主)的要求，委派專業管理人員和工程技術人員承擔專案的選址、確定設計概念、平面佈局概念、建築主題以及建築文化含量的把握、設計論證、施工要求、裝置配置、員工招聘、培訓、銷售策劃、籌辦開業、入住收樓和擬訂經營計劃經營預算等責任。合同期限一般 1 ～ 2 年。
2.企業診斷。物業管理企業根據客戶的需要對外承接企業經營管理診斷服務 , 經營管理診斷遵循客觀性、系統性、效率性、雙向性、階段性原則 , 針對企業在經營管理過程中暴露出來的問題 , 進行科學、系統的分析與研究，進行市場調研和客戶滿意率調查，確定問題的性質、原因和主次 , 幫助企業尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷報告 , 以改進企業各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。
3.顧問諮詢。物業管理企業根據專案開發商(或業主)的要求與其簽署顧問諮詢合同 , 委派專業顧問或團隊，就物業專案特定的經營、管理等問題及其它業務 , 如物業專案在規劃及建設方面的可行性報告 ;物業專案在工程技術設計、建築及內部裝修方面的諮詢和技術支援 ; 物業專案開業、入住籌備指導 ; 經營專案 ( 酒店、寫字樓、商業、會所和酒店式公寓等)的市場營銷、品牌推廣 ; 企業人員招聘、培訓和團隊建設等方面提供專業顧問諮詢和指導。合同期限一般 1 ～ 3 年。
4.員工培訓。物業管理企業與物業專案開發商(或業主)簽署培訓協議，根據物業專案的實際情況，從管理層到員工層實施培訓，分階段、分步驟、有針對性的提供全方位、多層次的專項培訓課程。通過培訓使企業受訓人員瞭解和掌握物業經營、管理和服務的.基本知識，用新的市場化的管理理念、服務標準和專業水平，全面提升物業專案經營管理水平和日常服務水準，塑造企業形象。合同期限可視客戶需求而定。
5.營銷租售代理。有銷售資質的物業管理企業，依據自身或與合作伙伴建立戰略聯盟形成的營銷網路和客戶資源.
四、五種專項服務
裝修裝飾設計施工監理 ( 裝修 ) 、公共秩序維護 ( 保安 ) 、清潔衛生 ( 保潔 ) 、園區景觀綠化養護( 綠化 ) 、公用部位公用設施的日常執行和維護 ( 工程 ) 等。這五種專項服務有的需要具有相應資質 ,實踐中可根據客戶的需求選擇一種或多種專項服務 , 同時也可以與有關管理方式或專業服務方式一起同時提供給客戶 , 供其選擇 , 類似選單模式。
五、經營型物業風險防範
當前物業管理企業在與開發商(或業主)的合作中，基本採用的都是上述三個“五”的管理模式 ,既有選擇單一種類的 , 也有將五類管理方式、五項專業服務和專項服務中的部分種類交叉包容進行的。從風險角度考慮，一般情況下不宜採取承包性經營和附帶擔保性質的管理方式 , 具體情況可另行協商。
合作企業(開發商或業主)應具有獨立法人資格，擁有必要的經濟實力和經營資源，資信可靠，無鉅額債務和不良資產。物業專案財產關係清晰，土地、房產使用合法。
經營型物業專案要形成一定規模，才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數量應每套不少於 80間，要有相應的配套服務設施，星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準 ; 寫字樓的建築面積應在 1 萬平方米以上 ; 商業專案建築面積應在 1 萬平方米以上，且要處於繁華商圈或大型居住社群內 ; 會所專案建築面積要在 3 千平方米以上，功能佈局要合理 ; 特許經營類物業專案應符合物業管理企業的品牌要求。
