近年來，隨著房地產市場的火爆，土地增值稅也成為當前稅收的熱點問題。在2012年註冊會計師《稅法》科目的考試中，A、B兩套試卷均出現了土地增值稅試題。A卷中就有如下試題：
試題內容
甲企業位於市區， 2012年4月1日轉讓一處2009年6月1日購置的倉庫，其購置和轉讓情況如下：
(1)2009年6月1日購置該倉庫時取得的發票上註明的價款為500萬元，另支付契稅款20萬元並取得契稅完稅憑證。
(2)由於某些原因在轉讓倉庫時未能取得評估價格。
(3)轉讓倉庫的產權轉移書據上記載的金額為800萬元，並按規定繳納了轉讓環節的稅金。
試題要求：
(1)計算該企業轉讓倉庫時應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。
(2)計算該企業轉讓倉庫計徵土地增值稅時允許扣除的金額。
(3)計算該企業轉讓倉庫應繳納的土地增值稅。
(4)如果該企業轉讓倉庫時既沒有取得評估價格，也不能提供購房發票，稅務機關應如何進行處理?
試題分析
問題(1)
根據《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第二十項規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額。甲單位轉讓的是以前年度購置的倉庫，故應按差額計算營業稅計稅營業額，購買時繳納的契稅不屬於購置原價不得在計算營業稅時扣除。甲企業位於市區，城建稅稅率為7%。轉讓倉庫應按照產權轉移書據繳納印花稅，稅率為0.5‰。
轉讓倉庫應納營業稅=(800-500)×5%=15(萬元)。
應納城市維護建設稅和教育費附加=15×(7%+3%)=1.5(萬元)。
轉讓倉庫應納印花稅=800×0.5‰=0.4(萬元)。
應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅合計=15+1.5+0.4=16.9(萬元)。
問題(2)
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規定，轉讓舊房的扣除專案為舊房的評估價格和與轉讓房地產有關的稅金。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的`，經當地稅務機關確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除專案的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第七條中又進一步補充規定，計算扣除專案時，每年按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。甲企業轉讓的倉庫未取得評估價格，但有當初購置時的發票，另外，甲企業從購置到轉讓該倉庫的期間為2年10個月，應按3年計算原值加計扣除金額。
倉庫原值的加計扣除額=500×5%×3=75(萬元)。
扣除專案合計金額=500(原值)+20(契稅)+16.9(營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅)+75(原值加計扣除額)=611.9(萬元)。
問題(3)
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十條第二款第(一)項規定，增值額未超過扣除專案金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%。
轉讓倉庫收入=800(萬元)
轉讓倉庫應納土地增值稅的增值額=800-611.9=188.1(萬元)。
增值率=188.1÷611.9×100%=30.74%
應納土地增值稅=188.1×30%=56.43(萬元)。
問題(4)
根據財稅〔2006〕21號第二條第二款規定，對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第35條的規定，實行核定徵收。所以，如果甲企業轉讓倉庫時既沒有取得評估價格，也不能提供購房發票，稅務機關可以實行核定徵收。
