專案是在複雜的自然和社會環境中進行的，受眾多因素的影響。風險無可避免，要化解風險就要懂得風險，下面我們一起來看看!
1 風險的概述和特徵
1.1 風險概述
風險的定義最初出現於1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風險與保險的經濟理論》：“風險是關於不願意發生事件發生的不確定性的客觀體現。”這一定義強調風險的客觀性和不確定性。其後許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。
雖然風險的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義強調風險的不確定性。第二類定義強調風險損失的不確定性。
事實上，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來不確定結果的綜合效應。
1.2風險的特徵
風險的特徵指風險的本質及其發生規律的表現。包括：客觀性、不確定性、可預測性、損失性、結果雙重性。
2 專案風險的概念和產生的原因
2.1 專案風險的定義
一般認為：專案風險是指由於專案所處環境和條件本身的不確定性和主觀上不能準確預見或控制影響因素，使專案的最終結果與專案相關利益主體的期望產生背離，從而給專案相關利益主體帶來損失的可能性。
2.2 專案風險產生的原因
形成專案風險的根本原因是人們對於專案發展與變化情況的認識和應對決策等方面出現問題，包括：
①人們的認識能力有限。
②資訊本身的滯後性特徵。
③專案資訊資源管理和溝通管理方面的問題。
3 專案風險的來源
專案風險來源是多方面的，不同的專案風險會有不同的引發來源。主要包括：
(1)自然風險：指由於自然因素的不確定性對房地產專案造成影響，從而對房地產開發商和經營者造成損失。
(2)政治風險：指由於政策的潛在變化給房地產開發和經營者帶來的經濟損失。包括：政治環境風險、政治體制改革風險、環保政策變化風險、戰爭風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險等。
(3)經濟風險：指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，對房地產市場產生的影響。包括：融資、財務、地價、市場供求、工程招投標、國內經濟狀況變化等方面的風險。
(4)技術風險：指由於科學技術進步、技術結構及其相關變數的變動給房地產投資可能帶來的損失。包括：科技進步，建築施工技術和工藝革新、建築材料改變和更新、設計變動和計算失誤、生產力短缺等風險。
(5)社會風險：指由於人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營者帶來損失的可能性。包括：城市規劃、容積率變更、區域發展和文物保護、社會治安、公眾干預等風險。
(6)國際風險：指因國際經濟環境的變化導致對地區性的經濟活動的影響。包括：國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險。
(7)內部決策和管理風險：指由於開發商策劃失誤、決策錯誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能實現。包括：投資方式、地點、型別選擇、組織管理、時間管理、合同管理等風險。
4 專案風險的識別
4.1 風險識別的定義
風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之後，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統歸類和全面識別。風險識別的主要內容有：識別引起風險的因素有哪些，什麼是主要因素，以及這些風險可能導致的後果如何。
4.2 風險識別的過程
(1)確認不確定性的客觀存在。首先要辨認所發現或推測的因素是否存在不確定性，然後確認這種不確定性的客觀存在。
(2)建立初步風險因素清單。把客觀存在的和潛在的各種風險因素列出清單，應包括各種影響環境、決策等。
(3)確立各種風險事件並推測其結果。根據初步風險清單中所列的各種主要風險因素，推測與其相關聯的各種可能性，重點是資金的財務結果。
(4)制訂風險預測圖。分析某風險其發生的可能性大小及其潛在的危害。
(5)對風險進行分類。首先能加深對風險的認識和理解，其次能辨清風險的性質，有助於制定風險管理目標。
(6)建立風險目錄摘要。這是風險識別過程的最後一個步驟。通過建立專案風險目錄摘要，可將專案可能面臨的風險彙總並排列出輕重緩急，能給人一種總體風險印象圖。
4.3 風險識別主要方法
(1)分解法：就是將專案管理過程中複雜的難於理解的事物分解成比較簡單的容易被認識的事物，將大系統分解成小系統，這也是人們在分析問題時常用的方法;
(2)故障樹法：就是利用圖解的形式將大的風險分解成各種小的風險，或對各種引起風險的原因進行分解。該法是利用樹狀圖將專案風險由粗到細，由大到小，分層排列的方法，這樣容易找出所有的風險因素，關係明確。
(3)專家調查法：包括集思廣議法和德爾菲法。其中後者是美國著名諮詢機構蘭德公司於五十年代初發明的。它主要依靠專家的直觀能力對風險進行識別，即通過調查意見逐步集中，直至在某種程度上達到一致，故又叫專家意見集中法。
(4)流程圖：用於給出一個專案的工作流程，專案各個不同部分之間的相互關係等資訊的圖表。
(5)情景分析法：通過有關數字、圖表和曲線等，對專案未來的某個狀態或某種情況進行詳細的描繪和分析，從而識別引起專案風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法。
(6)財務報表法：根據專案的會計記錄和財務報表為基礎，將每一會計科目作為以風險單位進行分析並發現可能存在的風險，然後彙總，得出結論的方法。
(7)敏感性分析法：研究專案生命週期內，當專案的變數以及專案的各種前提假設發生變動時，專案的經濟評價指標會出現何種變化以及變化範圍有多大。
5 專案風險分析與評估
5.1 對風險評估的認識
風險的評估就是在前期預側和識別的基礎上建立系統模型，對風險因素的影響進行定量分析，並估算出各種風險發生的概率及其損失大小，從而找到該專案的關鍵風險，為重點處置這種風險提供科學的依據。風險評估的結果將影響風險管理的決策，它的準確性決定了風險管理的.正確性。
5.2 風險評估的方法
按性質分為定性、定量及兩者結合的方法。定性的方法主要有層次分析法和專家評分法等;定量的方法主要有蒙特卡羅模擬法、圖形評審技術、風險評審技術等。按用途分為：風險源分析識別、風險發生的概率預測、頻率統計分析、風險後果的評估、風險決策、管理計劃和對策的制訂等方法。按適用評估物件分為：針對工期、事故(或故障)、合同、管理、匯(利)率、自然氣候、工程地質條件、災害、預測和決策等的分析評估方法。
6 專案風險應對策略
(1)減輕風險。通過緩和或預知等手段來減輕風險，降低風險發生的可能性或減緩風險帶來的不利後果。
(2)預防風險。是一種主動的風險管理策略，通常採取有形和無形的手段。
(3)迴避風險。指當專案風險潛在威脅發生可能性太大，不利後果也太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄專案或改變專案目標與行動方案，從而規避風險的一種策略。
(4)轉移風險。指將風險轉移至參與該專案的其他人或組織，所以又叫合夥分擔風險。
(5)接受風險。指有意識地選擇承擔風險後果。可以是主動的，也可以是被動的。接受風險是最省事最省錢的風險規避方法。
(6)儲備風險。指根據專案風險規律事先制定應急措施和制定一個科學高效的專案風險計劃，一旦專案實際進展情況與計劃不同，就動用後備應急措施。
7 專案風險控制
(1)專案風險控制概念。
風險控制是指利用某些技術，如原型化、可靠性工程學以及某些專案管理方法等設法避開或轉移風險。
(2)專案控制步驟。
前面所做的一切研究，目的就在於實現良好的風險控制。在結合實際專案管理經驗的基礎上，建議使用以下風險控制步驟：①與現在在職的專案成員協商，確定人員流動的原因;②在專案開始前，把緩解這些原因的工作列入已擬定的控制計劃中;③當專案啟動時，做好人員流動會出現的準備，採取一些辦法以確保人員一旦離開時專案仍能繼續;④建立專案組，以使所有專案成員能及時瞭解有關專案活動的資訊;⑤制定文件標準，並建立一種機制以保證文件能及時產生;⑥對所有工作組織細緻的評審，使更多人能夠按計劃進度完成自己的工作;⑦對每一個關鍵性的技術人員，要培養後備人員;⑧在專案里程碑處進行事件跟蹤和主要風險因素跟蹤，以進行風險的再評估;⑨在專案開發過程中保持對風險因素相關資訊的收集工作。
