土地使用權抵押管理的特點和程式

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程式或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權抵押管理的特點和程式有哪些呢?我們一起來看看!

　　(一)土地使用權抵押的概念及其法律特徵

土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移佔有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接佔有使用，繼續由抵押人使用並收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿後仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程式處置。

土地使用權抵押除了具有一般財產抵押權的法律特徵，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特徵。

(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

(2)土地使用權抵押設定本身並不發生土地使用權轉移。

(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。

(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉 讓土地使用權時，應告知抵押權人。

　　(二)土地使用權抵押的程式

土地使用權抵押的一般程式為：

(1)抵押申請。

(2)抵押物估價。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權)進行估價，並根據抵押物估價額的一定比例確定貸款數額，但其貸款額度一般不高於估價的70%。

(3)抵押雙方當事人簽訂土地使用權抵押合同。

抵押合同公證。抵押合同簽訂後，抵押人與抵押權人共同到所在地司法部門公證處辦理公證手續，領取抵押公證書。

　　(三)土地使用權抵押合同管理

簽訂抵押合同，必須採取書面形式。土地使用權抵押合同的主要內容有：

(1)土地使用權抵押雙方當事人的名稱、住所、抵押人的開戶銀行及賬號。

(2)抵押標的物的`位置、面積、地價、權屬狀況與性質，即土地使用權屬是否清楚合法，是出讓(轉讓)取得土地使用權還是劃撥土地使用權，若是後者，是否已補辦出讓手續等，土地使用年限和剩餘年限等。

(3)土地使用權抵押貸款的數額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。

(4)土地使用權估價額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權估價額的比率)

(5)土地使用權抵押的佔管人、佔管方式、佔管責任，以及意外毀損，滅失的風險責任。

(6)土地使用權是否已設定過抵押。

(7)土地使用權抵押權的實現與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿，土地使用權抵押權的處置方式，如歸還、拍賣、轉讓等。

(8)違約責任及爭議解決的約定。

(9)簽約日期、地點及雙方商定的其他條款等。

土地使用權抵押當事人如違反抵押合同，其違約責任主要有：

(1)抵押人未按規定用途使用貸款，抵押權人可以提前收回抵押貸款，並按有關規定處理罰息。

(2)抵押人擅自將抵押物轉讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。抵押權人有權提前收回貸款，並可要求抵押人支付一定的違約金。

(3)抵押到期不能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照法律規定和抵押合同的規定處分抵押財產。處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照有關規定辦理過戶登記。

(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經設定過抵押權等情況所產生的後果，由抵押人承擔責任。

(5)由抵押人佔管的抵押物發生毀損，導致土地價值減少甚至破壞，抵押權人可要求抵押人恢復土地的原價值或賠償損失，或減少擔保金額。

(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權人可以依照法律的規定向人民法院起訴。

(7)抵押雙方當事人在履行合同過程中發生爭議，不能協商解決時，按《合同法》處理。