裝置管理是一門發展中的應用學科，它包括系統理論和豐富的實踐經驗兩個有機的組成部分。為了實現物業管理企業裝置管理現代化的目的，必須學習和掌握裝置管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業裝置的特徵和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的裝置管理方法和管理技術手段，以促進物業管理企業的裝置管理向著現代化的方向發展。
一、 裝置管理的重要性
現代物業的價值不但取決於坐落位置、建築結構、空間佈局和室內外裝璜，而且在很大程度上還取決於配備裝置的品質效能、系統結構和執行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化裝置的需求和依賴程度越來越高，裝置的作用也越來越突出，事實上，裝置管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。
(一) 關係到聲譽和生存
作為企業管理的重要組成部分，裝置管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處於良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，企業被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業發展前景廣闊。反之，如果一些裝置經常處於效能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。
（二）關係到服務的成本和企業資金的合理利用
裝置管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有裝置的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。
加強維護保養，能有效地延長裝置的使用壽命和檢修週期，節省維修費用和減少停工損失。
樹立經濟執行的意識，注意節約執行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規範的管理來減少日常機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用開支，使裝置一直處於最佳、最經濟的執行狀態。
隨著現代化裝置的不斷髮展和普遍使用，裝置所佔資金在固定資產中的比例越來越高，顯然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而裝置管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決於裝置經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平。
二、 裝置管理要達到的基本目標
良好的裝置管理要做到：
（一） 建立先進的裝置管理體制
1、按物業管理企業的`規模、考慮用裝置的數量、複雜程度和 裝置集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點（執行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設定裝置管理體制。管理體制力求理順關係，提高工作效率，體現先進性。
2、裝置管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例：必須熟悉裝置的技術理論知識，必須具有一定的業務能力。
3、加強裝置管理體系得人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，並把各項培訓工作列入裝置管理工作計劃中。
（二）建立完善的裝置管理規章制度規範的物業管理企業裝置管理規章制度應主要有以下幾種：
1、 裝置管理崗位責任制度。
2、 裝置基礎資料管理制度。
3、 裝置執行和維護保養制度
4、 裝置檢修制度。
5、 固定資產管理制度。
6、 培訓教育制度。
7、 特殊裝置管理及應急制度。
8、 各類機房、變配電房的出入登記制度等。
（三）做好裝置管理的基礎資料工作
基礎資料工作是裝置管理工作的根本依據，基礎資料必須正確齊全。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網路化，活化其作用。
裝置的基礎資料包括：
1、 裝置的原始檔案：
①基本技術引數和裝置價格；②質量合格證書；③使用安裝說明書；④驗收資料；⑤安裝除錯及驗收記錄⑥出廠、安裝 、使用的日期。
2、 裝置卡片及裝置臺帳
裝置卡片將所有裝置按系統或部門、場所編號。一臺裝置有一張裝置卡片，裝置卡片上登記裝置的編號、名稱、規格型號、基本技術引數、裝置價格、製造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。
按編號將裝置卡片彙集進行統一登記，形成一本企業的裝置臺帳，從而反映全部裝置的基本情況，給裝置管理工作提供方便。
3、 裝置技術登記簿
裝置從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、製造、採購、安裝、除錯、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。
每臺裝置建立一本裝置技術登記簿，它是裝置的檔案材料。裝置技術登入簿中有：
①裝置概況：即裝置臺帳上的資料；②設計引數和條件、技術標準及簡圖；③裝置執行狀況；④備品配件；⑤裝置維護保養和檢修情況；⑥裝置大中修記錄（包括時間、費用、人員）；⑦潤滑卡；⑧裝置事故記錄；⑨更新改造及移
裝記錄；⑩報廢記錄。
裝置技術登入應及時準確齊全，應反映該臺裝置的真實情況，用於指導實際工作。
4、 裝置系統資料
因此，除了裝置單機資料的管理之外，對系統得資料管理也必須加以重視。系統得資料包括：
①竣工圖： 在施工時原則上應該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。
施工結束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖。竣工圖應由資料室及管理裝置部門保管。
②系統圖：竣工圖是整個物業或整個層面的佈置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常複雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統圖就是把各系統分割成若干子系統（也稱分系統），子系統中可以用文字對系統的結構原理、運作過程及一些中藥部件的具體位置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文並茂、使人一目瞭然，可以很快解決問題。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。
（四）裝置管理目標
管好、用好、修好、改造好現有裝置，提高裝置的利用率及完好率，這是裝置管理的根本目標。裝置的使用維護及檢修時裝置管理的重要環節。裝置技術性能的發揮、使用壽命的長短，固然同裝置的先天條件有關，但在很大程度上是取決於它的後天條件，即裝置管理的好壞。如果一臺裝置能正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就恩能夠保持裝置的完好，延長裝置的使用壽命；相反，如果使用不當，就會降低裝置的有效利用率，縮短裝置的使用壽命，嚴重時還會引起裝置事故，造成裝置的損壞或報廢。
1、 裝置的有效利用率：
根據統計，裝置事故大多是由於操作使用不當而造成的。由於操作使用不當，沒有正確的維護保養，裝置必然容易陳舊老化，裝置的故障及檢修也逐步趨向頻繁，花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的時間也越來越多，裝置有效工作時間越來越少，裝置停機或無效工作時間越來越多，勢必會大大降低裝置的有效利用率。但是不能任意削減必要的維護保養時間來提高有效利用率，也不能任意加大裝置的運載能力，使裝置長時期超負荷執行，這樣“拼裝置”勢必加劇裝置的損壞直至報廢。
2、 裝置的完好率：
裝置的完好與否是通過檢查來評定的。行業的不同、企業的不同，評定的標準也不同。一般的完好標準為：
① 零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；
② 裝置運轉正常、效能良好、功能達到規定要求；
③ 裝置技術資料及運轉記錄齊全；
④ 裝置整潔，無跑冒滴漏現象；
⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。
評定為不完好的裝置，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好裝置。
如果經過維修 ，仍無法達到完好的裝置，應該加以改造或者報廢處理，不能使其長期處於不完好狀態。
（五）加強培訓教育工作，做到專業管理同安全管理相結合越是優秀的物業管理企業，越應注意對員工的培訓、教育。
專職裝置管理人員應成為具有一定專業知識及管理業務水平的人才。但是單純依靠少數專職裝置管理人員來管好企業的所有裝置是不可能的，還應該發
動企業全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內的所有裝置。因此，對操作使用裝置的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂裝置的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用裝置、愛護裝置。最後應該做到操作人員會檢修裝置、維修人員會操作裝置，並要求只有取得了國家考核頒佈的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。
三、實現裝置管理目標的影響因素
（一） 現代化裝置帶來的新問題
現代化裝置在各類物業管理企業的大量使用，使物業管理企業在服務過程中產生了許多前所未有的新情況，給裝置管理工作帶來了一系列的新問題。
1、現代化裝置的使用可以獲得高效率和高經濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的後果：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重汙染環境和能源資源消耗大等。
2、裝置的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重裝置與裝置管理的經濟效果。
3、 現代化裝置技術綜合性強，全過程環節多，且相互影響、相互制約。因此，必須進行系統管理，確保服務體系得優化運轉。
4、 使用現代化裝置，崗位分工較細，經常是單工序操作，裝置結構複雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關係得研究，以保證人與裝置的協調。
（二）傳統裝置管理方式的侷限性
面對使用現代化裝置所帶來的一系列新情況、新問題，傳統的維修型裝置管理方式越來越暴露出它的侷限性。
1、 傳統裝置的大量工作集中在維修階段，而較少注意裝置全過程的管理。
2、 裝置維修的目的是為保障服務的單一裝置修復，本質是靜態管理；在科技迅速發展的情況下，只能是“複製古董”。因此，不能適應對現代化裝置進行系統管理的要求。
2、傳統裝置管理不能保證各環節之間的有機聯絡。製造與使用分家，前半生管理與後半生管理脫節。因此，不利於有效解決使用現代化裝置所帶來的新問題。
3、傳統裝置管理在技術、經濟、組織三者關係方面，側重技術管理，忽視經濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。
4、傳統裝置管理仍然停留在單純配角服務的階段。在企業轉變為以經營為中心的情況下，不能為貫徹企業的經營方針目標及時提供技術、經濟保證。
5、 傳統裝置管理只注重裝置管理機構和專業人員的參加，沒有把同裝置有關的部門、人員組織協調起來，缺乏廣泛的群眾基礎。
由於傳統裝置管理存在侷限性，它已不能適應和滿足在科學技術和商品經濟迅速發展形勢下，管理好現代化裝置的客觀要求。
四、裝置管理的內容
（一）裝置管理的範圍
裝置在其整個壽命週期中都處於運動狀態，分別表現為物質運動和價值運動兩種狀態。裝置的物質運動是指裝置在使用過程中，由於物理的和化學的作用而產生磨損、疲勞、腐蝕和老化等效能劣化，因而需要修復、改造和更換，甚至報廢處理。裝置的價值運動是指裝置在製造產品過程中的資金轉化，即將裝置原有價值和維持費用通過提取折舊和記入服務費用，逐步轉移到服務的成本中去，從而導致裝置淨值不斷下降的過程。兩種形態形成裝置的兩種管理：技術管理和經濟管理。他們分別受技術規律和經濟規律的支配。因此裝置綜合管理的範圍不僅包括技術管理，而且包括經濟管理。
物業的裝置管理，習慣上又分為裝置投產使用前的前期管理和使用後的後期管理兩個階段。前期管理抓從規劃到投產這一階段的全部工作，物業管理企業早期介入前期管理工作，這將為後期管理工作和向業主（使用者）提供優質服務打下良好基礎。後期管理工作抓從裝置執行到報廢這一階段的全部工作。它是物業管理企業的裝置管理工作的重點。
（二） 裝置管理的具體內容
裝置管理圍繞裝置的兩種運動狀態和整個壽命週期，具體開展以下各項工作。
（1）組織管理包括裝置管理工作目標的確定和展開，組織機構的建立及人員培訓，各項規章制度的制定、貫徹和實施。
（2）裝置前期管理包括裝置的規劃、選型、採購、訂貨、安裝、除錯、使用初期管理及資訊反饋等。
（3）設別固定資產管理包括裝置資產的驗收、編號、移裝、調撥、租借、封存、報廢以及裝置檔案、資料管理等。
（4）裝置使用與維護管理包括裝置使用制度、操作維護規程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。
（5）裝置修理管理包括裝置修理計劃的編制和實施，修理工藝的設計和新技術的採用，修前技
