考生們在複習2016年房地產估價師時，必須瞭解各考試科目的知識考點，明確備考方向，制定好詳細的備考計劃，下面本站小編為大家搜尋整理了關於《案例與分析》預測題及答案，歡迎參考練習，希望對大家備考有所幫助!想了解更多相關資訊請持續關注我們應屆畢業生考試網!
一、問答題(共3題，每題10分)
(一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委託房地產估價人員，在全面瞭解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之後，還需做哪些專業工作?
(二)某房地產估價機構接受委託，評估一棟於5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告後，委託人發現估價報告中收益法所採角的年淨收益與委託人提供的財務報表中該商場近三年平均的年淨利潤不同，收益年限也與該商場建築物的剩餘經濟壽命不同，成本法所採用的成本也與委託人提供的成本資料不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。
(三)某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼併了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼併後自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用於出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業諮詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?
二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)
(一)某商業樓建築面積為5000m2，於2000年9月1日開業，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
1.採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已÷使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
2.採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日。
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
3.估價機構評估出該商業樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計資料，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4.假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(二)某臨街商鋪業主為該商鋪投保，保險公司於2001年3月1日委託房地產估價機構對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委託估價機構估價。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建築物價值為人民幣190萬元;2002年。8月1日，遭受火災後建築物價值為人民幣50萬。
5.火災給該商鋪房屋造成直接損失為( )。
A.人民幣140萬元
B.人民幣150萬元
C.人民幣190萬元
D.人民幣700萬元
6.下列表述中不正確的是( )。
A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價
B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價
C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價
D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災期間該商鋪建築物價值減損了10萬元
7.下列表述中正確的是( )。
A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災時轉讓的參考價
B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產稅的參考價
C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價
D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災時繳納房產稅的參考價
(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現均由毛地開發成熟地。經諮詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合併為3號地塊，開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合併為3號地塊後，若按新方案開發商業綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。
8.下列關於增值收益的表述中正確的是( )。
A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價後即是2號塊的增值
B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價後除以3號地塊的總價即為增值總額分配率
C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用後才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小
9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可採用的方法是( )。
A.以合併前地塊各自的單價確定增值分配比例
B.以合併前地塊各自的面積確定增值分配比例
C.以合併前地塊各自的總價確定增值分配比例
D.以合併前地塊各自價格的變動確定增值分配比例
10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合併後按新方案開發商業綜合樓合併費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為( )萬元。
A.1616
B.2560
C.1882
D.1920
