【案例一】
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原為私有住房並於5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構為該拆遷專案估價機構，一般由拆遷人委託。
2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
【案例二】
某商業樓建築面積為5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計資料，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
【案例三】
某監理單位受業主委託，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監理，並按GP—95—0202簽訂了監理合同。由於業主要縮短建設週期，採用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，並要求對設計圖紙質量把關。
問題:
專案總監理工程師為了滿足業主的要求，擬訂了監理規劃編寫提綱如下：
a、收集有關資料;
b、分解監理合同內容;
c、確定監理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什麼?
答案:
① e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫。
② 因為業主沒有委託設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質量把關的'工作可以在施工階段監理規劃中寫。
③ f 不妥，不需要分階段編寫規劃。
④ 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。
【案例四】
某建築物為28層框架剪力牆結構樓房，於2003年建成並投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外牆貼有白色條形磚，客廳臥室內牆面刷白色塗料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什麼?
2、寫出估價技術路線。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價物件的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：蒐集例項;選取可比例項;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
