某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比例項，測算估價物件房地產的淨收益。己知每個可比例項在估價時點前連續三年的平均年淨收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價物件房地產的年淨收益。
請問：
1.這樣的'做法有哪些錯誤?
答案：
1，錯誤
(1)由於三個交易例項經營規模不同，其中與估價物件房地產經營規模差異較大的交易例項不宜作可比例項(2分);
(2)未說明三個交易例項的淨收益是否屬於客觀收益(2分);
(3)不應採用年總淨收益，而應採用單位面積的年淨收益(2分);
(4)不應選用350萬元作為估價物件的年淨收益(或應採用三個可比例項的平均值作為估價物件的年淨收益)(2分)。
2.若估價物件的年淨收益保持不變，具體可採用哪些方法求取估價物件的年淨收益?
答案：
2.具體可選擇過去資料簡單算術平均法，未來資料簡單算術平均法，或未來資料資本化公式法確定(2分)。
