案例分析題一:
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後,前往其中一家估價機構諮詢,假如你作為該估價機構的一名房地產估價師,在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原為私有住房並於5年前被改造為自營副食店。
請問:
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案:
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構為該拆遷專案估價機構,一般由拆遷人委託。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定:
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的,從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的,按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的,向城市規劃行政主管部門申請確認。
案例分析題二:
賣房者甲與購房者乙於4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2),合同1規定甲必須於5月25日交房,且乙同時付清房款。交房後甲按合同2進行裝修,裝修工程共2個月。乙於4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費,5月25日付清剩餘購房款和60%的裝修費,7月25日付清剩餘的30%裝修費。按規定,在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時,被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案:
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以後的某一天
2.估價的價值範圍應是( )
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案:1.A,2.A
解 析:1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下:合同是有法律效力的文書,雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據合同進行的.。估價時應是計算在雙方確定價格之日時的房地產市場情況下,估價物件的客觀市場價值或價格,因此估價時點應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項,因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務合同,不是買賣合同,裝修費用不應計入買賣估價價值之中。
案例分析題三:
甲酒樓一年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價,在估價程式上應特殊注意哪些環節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關係,估價時應如何處理?
估價程式上應特殊注意:
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘,估價人員應做好無利害關係第三人見證工作。並在報告中作出相應說明。
2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日,並進行現場說明。
3)公示期滿後,估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委託人,並由委託人向被拆遷人轉交分戶報告。
房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委託評估機構確定。
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為2006年6月15日。根據委託方提供的資料,該爛尾樓專案的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤,並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.
請問:
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案:
1)錯誤有:
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價物件的規模,確定客觀合理的開發週期,以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊:
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。