一、單項選擇題(共40題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)
1、在房地產價格中，市場價格是( )。
A.穩定均衡價格
B.不穩定均衡價格
C.長期均衡價格
D.短期均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。
【該題針對“房地產價格和價值的種類”知識點進行考核】
2、市場法的理論依據是房地產價格形成的( )。
A.預期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產費用價值論
【正確答案】：C
【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。
【該題針對“市場法概述”知識點進行考核】
3、某可比例項賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比例項的正常成交價格會( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P191。
正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費
【該題針對“交易情況修正”知識點進行考核】
4、房地產權利的種類中，屬於債權的是( )。
A.地役權
B.土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
【正確答案】：D
【答案解析】：租賃權屬於債權。參見教材P52。
【該題針對“房地產的含義”知識點進行考核】
5、為評估某房地產2011年9月1日的市場價格，選取的可比例項資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建築面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比例項成交價格進行處理後的單價為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.8
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。
【該題針對“市場狀況調整”知識點進行考核】
6、某類房地產2005年-2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年得價格為( )元/平方米。
年份 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
價格 | 6810 | 7130 | 7460 | 7810 | 8150 |
A.8460
B.8500
C.8790
D.883
【正確答案】：B
【答案解析】：各年增減量分別為320、330、350、340、平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338、2010年價格=6810+338×5=850【該題針對“平均增減量法”知識點進行考核】
7、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積為建築面積的10%，套內建築面積為100㎡，假定折現率為6%，則該房地產按照建築面積計算的實際單價為( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.29
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P184～185。一年後支付的款項要折現到首付時點後，再與首付款相加，才能得出實際價格。
首期支付30%，那麼首期支付的價款就是30×30%=9萬，餘下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元
建築面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
【該題針對“建立比較基準”知識點進行考核】
8、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的( )進行移動平均。
A.市場行情
B.週期長度
C.實際時間
D.變動程度
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的週期長度進行移動平均。參見教材P352。
【該題針對“移動平均法”知識點進行考核】
9、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，採用平均發展速度法預測2003年住宅價格為( ) 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2003年的價格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)參見教材P351。
【該題針對“平均發展速度法”知識點進行考核】
10、某建築物建成於1993年10月1日，在該建築物建成5年後補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，土地使用權出讓合同未約定不可續期。建築物的經濟壽命為60年，有效經過年數為10年，如果要求取建築物在2008年10月的現值，則建築物的剩餘經濟壽命應為( )年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】：C
【答案解析】：在估價時點建築物的剩餘經濟壽命為60-10=50(年)。參見教材P310～311。
【該題針對“建築物折舊的求取方法”知識點進行考核】
16、運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成專案的金額可能會在一定區間波動時，應採用( )的估計值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P170。
【該題針對“謹慎原則”知識點進行考核】
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，採用平均發展速度法預測2008年的價格最接近於( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。
【該題針對“平均發展速度法”知識點進行考核】
18、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。
【該題針對“交易情況修正”知識點進行考核】
19、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。採用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費用為開發期之初計息，即2年，土地開發費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280～281。
【該題針對“房地產價格構成”知識點進行考核】
20、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產的供給價格
B.房地產的需求價格
C.房地產的市場價格
D.房地產的均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產的均衡價格是房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。
【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】
21、王某購買的商品房交付後，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣汙染的費用為5000元，並延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用佔有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=汙染治理費用+損失的租金淨收益的現值
租金淨收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574、損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
【該題針對“對房地產估價的各種需要”知識點進行考核】
22、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.流動性差和價值最大
C.獨一無二和價值量大
D.不可移動和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價的基本條件。參見教材P11。
【該題針對“對房地產估價的基本認識”知識點進行考核】
23、在估價報告中應包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的宣告。
A.本估價機構所有
B.所有參加該估價專案
C.對該估價專案負第一責任
D.本估價機構法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價專案的註冊房地產估價師都應在該宣告上簽字。參見教材P412。
【該題針對“撰寫估價報告”知識點進行考核】
24、在保險事故發生後，房地產保險需要評估( )，以為確定賠償金額提供參考依據。
A.市場價格
B.保險價值
C.商品價值
D.所遭受的財產損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P18。在保險事故發生後，房地產保險需要評估所遭受的財產損失，以為確定賠償金額提供參考依據。
【該題針對“對房地產估價的各種需要”知識點進行考核】
25、長期趨勢法適用的物件是( )。
A.價格有明顯季節波動的房地產
B.價格無明顯季節波動的房地產
C.價格無明顯變動的房地產
D.價格有明顯變動的房地產
【正確答案】：B
【答案解析】：長期趨勢法適用的估價物件是價格無明顯季節波動的房地產。參見教材P345～346。
【該題針對“長期趨勢法概述”知識點進行考核】
26、某商鋪建築面積為5000㎡，建築物的剩餘經濟壽命和剩餘土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建築面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。
【該題針對“報酬資本化法的公式”知識點進行考核】
27、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開發成本
B.土地取得成本+開發成本+管理費用
C.土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用
D.開發完成後的房地產價值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P282～283。通常房地產開發投資利潤率的計算基數為土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用。
【該題針對“房地產價格構成”知識點進行考核】
28、在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是採用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業日期
D.估價委託日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應採用該價格所對應的日期的匯率，一般是採用成交日期的`匯率。參見教材P184。
【該題針對“建立比較基準”知識點進行考核】
29、下面( )不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場、公園、公共綠地
C.調整城市發展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。參見教材P66。
【該題針對“房地產的特性”知識點進行考核】
30、防範估價風險的最後一道防線是( )。
A.撰寫估價報告
B.內部稽核估價報告
C.出具估價報告
D.估價資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對估價報告進行稽核，類似於對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防範估價風險的最後一道防線。參見教材P415。
【該題針對“稽核估價報告”知識點進行考核】
