為了進一步加強我市住宅小區物業管理工作，按照市政協常委會工作安排，4月21日至27日，何道華副主席帶領民族宗教委員會和部分市政協常委、委員及相關部門的負責同志，到秦州、麥積、秦安三縣（區）的27個居民住宅小區，通過實地視察、走訪業主、召開座談會等形式，對我市城鎮住宅小區物業管理情況進行了調查。現將調查情況報告如下：
一、基本現狀
近年來，我市物業管理工作在市委、市政府的重視支援和相關部門的共同努力下，從無到有，從小到大，呈現出良好的發展勢頭，物業管理的整體水平有了較大提高，對優化人居環境，提升城市形象，保障人們安居樂業，維護社會穩定起到了重要的作用。截至目前，我市現有城鎮住宅房屋總面積2250萬平方米，形成小區的住宅面積630萬平方米，其中5萬平方米以上的住宅小區28個，2萬平方米以上的81個。物業管理託管總面積430萬平方米，覆蓋面達到68％。全市納入物業管理的住宅小區有151個，其中秦州區87個、麥積區35個、秦安縣25個、清水縣2個、甘谷、武山縣各1個。全市具有經營資質的物業服務企業共有56家，其中二級備案1家，三級資質企業37家，暫定資質的18家，物業管理從業人員1600餘人。全市物業管理工作2001年開始在市直一些住宅小區起步實施。目前大體有四種類型：一是市、縣（區）房管部門建設並直管的住宅小區，這類小區佔總數的0。8%；二是行政部門和企事業單位自建自管的住宅小區，佔總數的35%；三是房地產開發商建設並自管或託管的小區，佔總數的62%；四是業主自管的小區，佔總數的2。2%。主要工作是：
（一）成立工作機構，制定規章制度。2002年，市政府成立了物業管理領導小組，下設辦公室，各縣（區）也成立了相應的工作機構，配備了工作人員。從2001年開始，我市先後制定出臺了《天水市城市住宅小區物業管理辦法》、《關於在商品房、經濟適用住房預售中嚴格執行物業管理有關法規的意見》等制度和辦法，為我市物業管理工作有序健康發展提供了制度保障，奠定了良好基礎。
（二）認真履行職責，加強督促指導。市房管部門督促和指導市直各物業管理區域召開業主大會，成立業主委員會49家。對全市44家物業服務企業和96個住宅小區物業管理服務等級進行了評定，評出一級住宅小區4個，二級住宅小區16個，三級住宅小區49個，四級住宅小區24個，等外住宅小區3個。邀請行業培訓單位對物業管理人員進行培訓，進一步提高了物業管理人員的素質和管理水平。
（三）開設專用帳戶，歸集維修資金。我市在全省率先出臺了《天水市物業共用部位共用設施裝置專項維修資金管理實施細則》，在市建行設立維修資金專用帳戶。召開房地產開發企業、物業公司負責人會議，研究制定維修資金收繳及使用辦法，明確相應程式及權利和義務。市房管部門組織工作人員深入各開發企業督查清繳維修資金。截止2008年底，全市累計歸集商品房住宅專項維修資金2140萬元。
（四）積極開展服務，建立先進小區。大多數物業服務企業能夠增強服務意識，認真履行職責，開展保潔綠化、設施裝置維護、公共安全管理、車輛看管、水電費代收等服務，用誠信和優質的服務贏得了業主的信賴。金宇花苑、岷山安居小區等5個小區被省建設廳命名為優秀住宅小區，慶華庭居、梧林苑、春風小區等6個小區被評為全市先進住宅小區。
二、主要問題
（一）物業管理整體水平不高
我市現有物業服務企業基本都是房地產開發企業的附屬企業或後勤部門實施的物業管理，建管一體，僅對各自開發的小區開展服務，沒有形成良好的制約與監管體制，也沒有自尋市場的危機感，企業機制不靈活，缺乏創新能力，導致經營困難，大部分物業服務企業處
於虧損狀態。現有的物業服務企業中，普遍存在從業人員整體素質不高、管理不夠規範、服務不夠到位等問題，物業管理服務僅限於清掃衛生、安全保衛、收取垃圾費等低標準、低水平的管理服務，難以滿足業主需求，而且有的物業服務企業沒有與業主簽定服務合同，得不到業主的認可，造成業主、物業公司、開發企業之間互不信任，矛盾時有發生。
（二）物業服務消費觀念滯後
部分業主對物業管理政策、物業公司、業主委員會、業主的權利和義務及相互間的關係缺乏瞭解，對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧自身利益，無視小區的共同利益，對物業服務企業活動不積極支援配合。少數業主繳納物業費意識淡薄，“花錢買服務、花錢買享受”的物業管理社會意識尚未形成。老舊小區的業主仍然存在住福利房的思想認識，拒交物業管理費的現象普遍存在。目前，全市物業管理平均收費率僅為53。7%，有22個物業公司收費率達不到50%，致使物業公司無法正常運營，造成收費少——服務差的惡性迴圈。
（三）開發建設遺留問題較多
由於開發企業追求經濟利益最大化而忽視後續的物業管理，一些住宅小區建成後遺留問題較多。一是開發商隨意變更規劃，佔用預留設施或改變公共設施用途，為物業管理埋下許多隱患。如有的住宅小區將規劃的消防通道修建成樓房，將地下車庫變為柴房出售，損害了業主的'利益；二是物業配套設施不全。一些小區內只有門房，無綠化用地、無車棚、無業主委員會用房。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發了許多矛盾和糾紛；三是專項維修資金欠賬多。除以房改價購買的公有住宅外，2002年以前開發的商品房均未建立維修資金， 2002年實行住宅公共維修資金以來，部分開發商代收的專項維修資金收繳不到位，有的收繳到位尚未進入專戶儲存，甚至有個別開發商將專項維修資金挪作他用。由於資金制約，公共設施維修已成為物業管理中的一大難題。
（四）業主委員會組建難，發揮作用更難
由於業主對物業管理參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業主委員會的辦公場所、辦公經費、人員報酬等得不到落實，房管部門和街道辦事處的牽頭作用發揮不到位，導致我市住宅小區業主委員會成立困難。目前在151個納入物業管理的住宅小區中，成立業主委員會的只有49個，業主的合法權益無法得到保障，小區物業管理的難度很大。同時，由於業主委員會維權意識不強，執行中缺乏必要的監督機制，致使業主委員會難以發揮監督和協調作用，在已成立的49個業主委員會中，能正常運轉的還不到三分之一。
（五）老舊小區物業管理難度較大
我市老舊住宅小區由於建設年代久，物業管理基礎條件差，物業管理企業不願介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區的業主大多數是工薪階層或低收入群體，分房時未收取專項維修資金，現在需維修改建又不願繳費或承擔不起費用，造成房屋和小區設施年久失修、道路坑窪不平、衛生和治安環境差，業主極為不滿，反映較為強烈。
（六）物業管理監管體制不夠完善
我市物業管理雖然參與部門較多，但物業管理關係尚未理順，開發商、物業服務企業、業主以及政府相關職能部門之間相互依賴，物業管理的責任主體缺位，街道、社群的綜合協調作用尚未充分發揮，物業管理的合力沒有形成。物業管理監管機制尚不健全，行業監管部門之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大。市、區兩級物業管理職能的劃分、責任和權利不十分明確，物業管理部門的銜接、協調工作有待進一步加強。
三、幾點建議
（一）進一步完善規章制度，規範管理服務
建議市政府結合我市近年來的物業管理工作實際，修訂完善《天水市住宅小區物業管理
辦法》和《天水市住宅小區物業管理收費辦法》，並將車輛管理納入小區物業管理之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業管理市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支援有實力的開發企業或私營業主組建物業服務企業，通過外聘和招商引資等方式積極引進外地有資質、有經驗的物業服務企業進入小區經營。加強物業管理企業資質監管，房管、物價等部門在住宅小區評定等級時要規範程式，嚴格把關，並有業主委員會負責人和業主代表參加。物業服務企業要與業主簽訂物業服務協議，明確雙方的權利義務，增強管理服務費用收支的透明度。房管等職能部門要對物業資質、服務質量等相關情況實行動態管理，對管理水平低、服務質量差、收費不規範、社會形象差的企業要進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答覆。大力推廣先進小區的管理經驗，倡導建管分離的物業管理模式，強化物業管理隊伍建設，提高管理服務水平，推動物業服務企業依法規範經營。
（二）加強源頭治理，夯實物業管理基礎
建設、規劃等部門要嚴格住宅小區建設規劃審批程式和小區施工建設監管制度，加強對開發企業在建工程的監管，及時制止開發單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和物業管理專案綜合驗收標準，組織相關部門和專家參與驗收評定，對不符合建設規劃和質量標準的堅決不予驗收。
（三）強化業主大會制度，發揮業主委員會作用
要按照國家相關政策法規，符合條件但未成立業主委員會的小區，應在房管部門的指導和街道辦事處、社群居委會的組織下，儘快召開業主大會，並通過民主合法的程式，選舉產生業主委員會，明確業主委員會與物業服務企業的權利和職責，理順與物業服務企業及社群居委會的關係，按照相關制度，規範運作程式，切實履行監督和協調職責。房管等相關職能部門要積極支援業主委員會對物業管理工作進行監督，對違反物業管理辦法，不履行物業服務承諾的物業服務企業，要給予相應的處理和整頓，使業主委員會真正發揮監督、協調作用，推動小區物業管理有序發展。
（四）加大清繳力度，管好維修資金
市房管部門要依據建設部、財政部制定的《城鎮住宅共用部位、共用設施裝置維修基金管理辦法》，健全和完善我市維修資金的歸集、管理、使用制度，做到維修資金歸集使用制度化、管理規範化、市民查詢資訊化，確保資金安全。要繼續加強住房專項維修資金的清繳力度，對收繳不到位的督促儘快繳納，對未進入專戶儲存的限期專戶儲存，對個別挪用維修資金的開發企業或單位應給予相應處理，做到專項維修資金管理規範，維修使用及時方便，切實維護好廣大業主的合法權益。
（五）採取有效措施，加強老舊小區管理
要高度重視老舊小區物業管理工作，在社群居委會的指導下，按照老舊小區實際，堅持尊重業主意願的原則，採取靈活多樣的物業管理服務模式。對於配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時組織召開業主大會並選舉業主委員會，選聘物業服務企業，開展物業管理工作。對不具備物業管理條件又無業主委員會的小區，可按照社群居民自治的原則，由社群居委會代表社群業主，與房屋和設施裝置維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委託管理服務合同，也可以由社群居委會組織社群下崗失業人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業主創造一個安全、文明、和諧的居住環境。
（六）加強組織領導，理順管理體制
各級黨委、政府要從貫徹落實科學發展觀和構建和諧天水的高度，進一步重視物業管理工作，切實加強組織領導，靠實工作責任。要充分運用新聞媒介，採取多種宣傳方式，廣泛深入地宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法規政策，大力普及物業管理知識，提高業主的
物業管理消費意識、維權意識和物業服務企業依法經營、規範服務的能力。加大對物業服務企業的指導和監督力度，建立物業管理工作聯席會議制度，定期對小區物業管理工作中出現的困難和問題進行專題研究，及時協調解決，形成由房管部門牽頭，各相關職能部門積極配合支援的工作格局。要將小區物業管理納入社群建設，建立由街道辦事處牽頭，社群居委會、業主委員會、物業服務企業共同參加的協商議事制度。通過協調配合，齊抓共管，不斷提高我市住宅小區物業管理水平，促進物業管理行業健康有序發展。
