第一章 萊蕪市概況
萊蕪市位於山東省中心部位，北依濟南，南接臨沂，西臨泰山，東靠淄博，總面積2246平方公里，人口123.88萬。1992年經國務院批准升格為地級市，轄萊城、鋼城兩區。
萊蕪歷史悠久、文化璀璨，是齊魯文化的重要發祥地。齊長城橫貫東西，長勺之戰世代傳頌，萊蕪戰役名載史冊。境內山水秀麗，自然景觀眾多，房幹生態旅遊區、棋山旅遊區、雪野湖旅遊區風景優美、景色怡人，是度假、觀光、休閒的理想之地。
萊蕪交通便利，高速公路四通八達，泰萊(泰安-萊蕪)高速公路、博萊(淄博-萊蕪)、萊新(萊蕪-新泰)高速公路分別與京滬(北京-上海)高速、濟青(濟南-青島)高速相接，驅車前往泰山僅需30分鐘，到濟南國際機場僅需70分鐘，到達青島港3個小時。磁萊(磁窯-萊蕪)線、辛泰(辛店-泰安)線兩條鐵路穿境而過，分別與京滬(北京-上海)、膠濟(濟南-青島)鐵路相連。
2003年，萊蕪市緊緊圍繞加快城市化建設程序，建設高標準現代化城市的總目標，加強了城市建設與管理，全市共完成城市維護建設投資33.04億元，房地產開發投資2.69億元，施工面積35萬平方米。道路、燃氣、供水、園林綠化、汙水處理等基礎設施不斷完善，城市綜合服務功能進一步增強。
萊蕪境內風土人情淳厚質樸，人民誠實勤勞，熱情好客。1995年萊蕪被命名為"國家衛生城市"和"全國城市環境綜合治理優秀城市"，1997年以來，連續七年榮獲"全國雙擁模範城"榮譽稱號。為吸引外商投資，萊蕪市制定了一系列招商引資優惠政策，旨在創造最有力的輿-論環境，最優越的社會環境，最優惠的政策環境和最優質的服務環境，確保外來投資者在萊蕪投資放心，經營安心，生活舒心。
第二章 專案概況
1、地理位置
鳳凰城綠葉島工程東起205國道，西至兩河交匯處(牟汶河與孝義河)，南起牟汶河，北至孝義河。
2、專案用地面積及現狀
總用地面積約2134.5畝,其中建設用地約400畝, 一般農田約1734畝,涉及孫故事、官廠、石家莊三個行政村拆遷戶471戶,市機關事務管理局生活服務處等企事業單位30多家,總拆遷面積約9萬平方米，按《萊蕪市城市房屋拆遷補償計算方法和標準》估算，拆遷補償費總計約1.7億元。
3、區位環境
鳳凰城綠葉島南臨牟汶河、北依孝義河、西至兩河交匯處、三面環水、環境優美;東接萊蕪南北交通幹線205國道和萊新高速出入口，東北0.5公里處有萊蕪東西交通幹線萊麻路和待建的萊蕪長途汽車站,交通非常便利;東北緊靠萊蕪高新技術產業開發區,生活服務設施(如學校、醫院等)配套齊全;南面與鳳凰商城隔河相望，居民在休閒之餘可以隨意購物，是高檔住宅的首選之地,將使您的投資獲得豐厚的回報。
第三章 專案招商原則
政府巨集觀調控，政策扶持;企業投資改造，自負盈虧;規範運作，程式到位。
第四章 專案基本建設要求
一、規劃建設原則。堅持高起點規劃、高標準建設，以環境整治為先導，以生態園林城市的理念重新構建城市空間，使之具有親切宜人的生活居住環境，規劃須經市政府批准後實施;建設週期不超過三年。
二、規劃要求。綠葉島規劃必須保持水系沿岸開敞狀態和連續性，開發面積約62.6萬㎡,綠地率48%,容積率0.44,總建築密度28%。
三、建設要求。高檔住宅建設與文化、娛樂、商服等公共服務設施捆-綁式一體開發建設，適建三層以下(含三層)建築;各類工程建築設計方案須經規劃部門審批後進行建設。
第五章 專案土地取得方式
專案出讓土地面積約1900畝，土地使用權必須通過公開掛牌拍賣的方式取得。
土地拍賣採取兩種形式：
1、拆建分離，淨地出讓。
政府統一組織拆遷、補償、安置、土地儲備，以淨地方式公開掛牌拍賣。
2、拆建一體，毛地出讓。
政府進行土地儲備，以毛地方式公開掛牌拍賣，並負責協助開發商完成拆遷、補償、安置。
第六章 房市分析
一、 萊蕪市房地產狀況
多年來，萊蕪市房地產開發一直處於自建、自住的自我消化狀態，真正的商品房很少，同時，個案開發體量極小，除廣廈集團開發的經濟適用房小區具規模外，其餘基本為單體建築和二、三幢建築。目前，本市共有16家房地產開發公司，近兩年來，每年新開工面積均在20萬平方米左右，竣工面積保持在32-35萬平方米，基本以經濟適用房為主。2003年竣工面積約35萬平方米，其中大約有8萬平方米為2002年結轉的經濟適用房。
自2001年12月上海共富經濟發展有限公司簽定上海明珠花園住宅建設專案後，相繼有煙臺、青島、金華四地房地產開發商進入萊蕪。同時，隨著改革的深入，經濟的發展，房地產業已成為萊蕪市國民經濟新的增長點，住宅產業化、規範化的發展也越來越受到政府的重視，並得到進一步的實施。政府為促進房地產業的發展，出臺了一系列積極利好的經濟政策，以萊發[2001]31號文,制定出臺了外商按規定獨資開發，搞好配套，獨立進行物業管理，免收市及市以下行政性收費(基礎設施配套費除外)，事業性收費減半徵收優惠政策。2002年4月萊蕪市停止單位自建房和經濟適用房的規定，使整個房地產業的運作逐漸走向專業化和規範化，促進了有效需求的釋放，也大大擴充了本案的生存和發展空間。2003年，為加快城市建設步伐，萊蕪市委、市政府確定了"東拓西展、南優北進、中部提升"的城市空間發展戰略和新城帶動(高新區建設)、加快舊城改造的發展路子，作出了"四級聯動，人民城市人民建"的重大部署，也為加快萊蕪的房地產開發提供了前所未有的'良好機遇和前提條件。
二、萊蕪市居民收支情況
萊蕪市經濟的發展和居民收入的增加，使萊蕪市商品消費購買力不斷增強。2003年城鄉居民存款餘額為90.06億元，城鄉居民人均儲蓄存款6371元，增長12.42%,城鎮居民人均可支配收入8469元,比上年增長14.07%,人均消費性支出5903元,增長7.02%。在崗職工平均工資11710元,比上年增長8.58%,人均購房和建房較上年增134.42%。為把居民儲蓄轉化成促進經濟增長的消費動力,國家從1996年連續7次下調銀行利率,從1999年9月21日起,將個人住房貸款和個人公積金貸款的期限由10年延長到30年,貸款利率也相應下調,並推出了多種住房消費貸款方式,制定實施了減免房地產交易稅,發展和完善了一系列的優惠政策和措施,增強了居民住房消費的信心和購買力。
三、市場前景分析預測
萊蕪城市建城區人口約23萬，按萊蕪市"十五"戰略目標，萊蕪市總人口將達135萬，城區人口規劃39萬，人口增幅十分可觀。據市房產部門測算，總需求房產面積為900萬㎡，萊蕪現有房產面積約400萬㎡，有500萬㎡房產面積的建設空間。2001年以來，每年開工建設面積為20萬㎡。據此計算，在近10-15年期間，萊蕪房地產開發將處於高峰發展期。隨著招商引資、萊蕪經濟的快速發展，城市居民物質文化生活水平和消費水平有了大幅度提高，消費觀念發生了很大變化，對居住環境、房屋結構、設施功能有了更高的要求;房屋二級市場交易非常活躍;同時進城務工經商定居的外來人口不斷增加，對房產的需求量也越來越大;約佔總人口30%的高收入家庭對高檔住宅的需求迅速增長。
第七章 專案投資估算及社會效益評價
一、投資估算
按照目前萊蕪房地產開發實際情況，投資效益估算如下：
土地價款(含拆遷補償費)：3.5億元(按萊政發[2003]42號《萊蕪市人民政府關於公佈萊城城區基準地價的通知》要求估算)
建設手續費: 60-80元/平方米
建築安裝成本費: 700-750元/平方米
其它費用: 100-150元/平方米(道路、綠化配套等)
房屋均售價:
住宅：2000-3000元/平方米
專案計劃總投資約11億元,專案建成交付使用可實現銷售收入13億元，繳納各種稅金及附加7500萬元,實現利潤1.25億元,專案投資利潤率達11.4%。
二 、社會效益評價
鳳凰城綠葉島工程，可向社會提供設施齊全、功能完善、環境優美的高檔住宅，符合國家和省市住宅商品房建設的有關政策要求，對於加快城市建設，滿足高收入家庭及成功人士對高檔住宅的需求，對促進房地產業的發展將起到積極的作用。專案具有良好的經濟效益和社會效益。
第八章 結 論
專案建設適應加快萊蕪城市化程序的需要，有利於推動萊蕪城市建設的發展，美化城市環境，能夠為城鎮居民提供高檔次的住宅商品房，改善居住質量，提高生活居住水平。
專案面向中高檔收入家庭，具有價格優勢和位置優勢，市場前景較為廣闊。因此，專案建設可取得一定的經濟效益和社會效益。該專案的建設是必要的、可行的。
